在上海地区，房子抵押贷款能贷到的比例主要取决于多个因素，包括房产的评估价值、贷款用途、借款人的信用状况、还款能力以及贷款机构的政策等。以下是对这些因素的具体分析：

一、房产评估价值

房产的评估价值是决定抵押贷款比例的关键因素。一般来说，贷款机构会根据专业评估机构对房产的评估结果来确定贷款额度。在上海，房屋抵押贷款的额度上限通常为抵押物市场价值的60%至70%。不过，根据最新政策，上海市区的房产如果是首套房屋，贷款额度可以达到房屋评估价的90%；二套房的贷款额度也可提高至80%。

二、贷款用途

贷款用途也会影响抵押贷款的比例。个人消费性质的抵押贷款，其最高额度一般不超过300万元。而对于经营性抵押贷款，额度通常更高，可以达到2500万元以上。

三、借款人条件

信用状况：借款人的信用记录对贷款额度有重要影响。信用良好的借款人更容易获得更高的贷款额度。

还款能力：借款人的还款能力也是贷款机构考虑的重要因素。稳定的收入来源和较强的还款能力有助于提高贷款额度。

四、贷款机构政策

不同的贷款机构可能有不同的贷款政策和标准。大部分银行抵押产品最高额度在1000万至3000万。对于多套房打包抵押、别墅厂房抵押等情况，最高可批复到3000万。也有部分银行对优质客户可能提供高达85%至90%的贷款成数。此外，一些非银行金融机构，如消费金融公司、小额贷款公司等，也可能提供不同比例的抵押贷款服务。

五、房产类型

房产的性质（如住宅、别墅、商铺、办公楼、商住房、厂房等）也会影响贷款额度。一般来说，住宅的抵押额度较高，别墅、商铺、办公楼、商住房、厂房等抵押额度可能较低。具体来说：

住宅：常规来说，银行房产抵押贷款住宅最高可以达到评估价的7成。然而，也有一些高成数产品最高可以做到8至9成。

别墅：贷款额度一般为评估价的6成。

商铺、办公楼、商住房：贷款额度最高为评估价的5成。

六、贷款次数

贷款次数也影响房屋抵押贷款的额度，具体分为以下两种情况：

一抵（全款房首次抵押）：抵押额度一般为评估价的7成。

二抵（按揭房再次抵押）：抵押额度一般为评估价的6成。

综上所述，在上海地区房子抵押贷款最多能贷到的比例并不是固定的，而是取决于多种因素的综合考虑。因此，在申请抵押贷款时，建议借款人充分了解贷款机构的政策和要求，并根据自身情况选择合适的贷款产品和贷款机构。

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