美国联邦储备委员会当地时间9月18日宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。这也是4年来美联储首次降息。此次政策对中国货币政策、宏观经济和产业经济等将产生积极影响。

　　本文重点分析其对于中国货币政策和房贷政策、资本流动和产业发展、存量房地产盘活、美元债和地产股等影响。

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　　对货币政策和房贷政策的影响

　　美联储降息为中国央行货币政策发挥提供了更广阔的空间。最近两年中国降准和降息政策，很明显受美国及欧洲市场加息的制约。此次美联储大幅度降息，且叠加后续还有一轮降息的预期，其将为中国货币政策尤其是流动性政策、利率政策和贷款政策的发挥带来积极影响。

　　此次政策对中国贷款政策尤其是房贷政策影响积极。第一、今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大。宽松贷款政策下，将进一步降低短期和中长期贷款成本。房贷成本据此也将进一步下降，有助于降低购房成本和提振购房消费。第二、此次政策有助于引导存量房贷利率的进一步下调。此前关于“存量房贷下调80个基点”的讨论较多。此次政策后，存量房贷利率下调的可能性增大。若确实下调，那么对于“100万贷款本金、30年期等额本息”的按揭贷款来说，每个月约可减少500元月供支出，有助于减轻居民家庭负担和提振商业零售消费。

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　　对资本流动和产业发展的影响

　　最近几年受美国持续加息影响，资本进入美国市场的迹象较为明显。而此次美联储降息，也意味着国际资本流动方向将出现重要拐点。其对于我们预测9月份以及四季度的国际资本流动和产业发展方向具有较大的启发。

　　第一、资本回流中国市场的概率增大，尤其是结合当前中国较为宽松的投资环境和资本引导政策，资本加快进入，有助于引导市场预期和优化国际投资环境。第二、全球融资成本进一步下降，将有助于中国创业投资和企业融资环境的优化。9月18日国常会召开会议，研究促进创业投资发展的有关举措。结合美联储降息政策，后续我国将形成国资、民营资本、外资三支重要资本链，其对于我国科技创新和产业升级具有积极的作用，也有助于带动“房地产+新产业”的良性发展。

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　　对存量房地产盘活的影响

　　外资进入中国市场，将有助于存量房地产盘活的工作。最近两年关于写字楼、购物中心、长租公寓、物流园区的投资出现了波动。但随着新一轮外资的进入，一些房地产领域的大宗投资将升温。

　　当前在“盘活存量、优化增量”的总体制度框架下，商业地产盘活存量的机会和需求在增加。从机会点来说，经过持续三年的房地产深度调整，存量房地产资产价格大致跌了3成，价格已基本跌到底部，恰为后续存量资产收购和盘活等创造了较好机会。而从市场需求来说，新一轮宏观经济发展和产业经济发展，势必会增加对商业办公物业等需求。今年四季度应重点关注超大城市和特大城市存量房地产项目的投资机会，尤其是大型商场、写字楼、产业园区和物流园区。

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　　对美元债和地产股的影响

　　美联储降息对存量美元债和新发行美元债等都会带来积极影响。对于存量美元债而言，其投资者持有风险减少，也因此会减少美元债兑付的压力。对于中国房企的美元债而言，后续债务化解的压力会减少。同时对于新发行的美元债而言，其融资成本降低，也有助于中国优质房企进一步拓宽融资渠道。

　　对于地产股而言，其也将面临较多的新机会。当前地产股明显被抑制，从资金流动方向来说，会吸引更多资金进入此类领域。随着本轮房地产市场的深度调整和部分房企的退市，目前地产股的质量相对更高、企业发展后劲更足。后续应重点关注拿地成本低、债务负担少、项目布局集中、企业规模适中的房企，其地产股表现或更佳。