银河宏观研报指出，于当前中国经济而言，房地产持续下行无疑是制约经济转型的“历史包袱”。根据我们测算，房地产持续降低每年对名义GDP增速的拖累在1.6%左右，且由于房地产行业下行对地方政府债务和银行业形成错综复杂的潜在风险。当前房地产既有因人口和城镇化影响的周期性问题，也有供需的结构性矛盾，即一方面是库存高企、一方面是保障性住房需求缺口仍然较大。我们测算目前保障性住房的总体的需求缺口或在1000万套以上，按目前住宅均价和住宅面积计算大致需要的投资规模在7万亿元左右。而另一方面，目前全国主要城市的库存水平在持续上升至40个月以上。在合适的租金收益率和融资成本下，是具备通过“以购代建、以租代售”的方式解决供需结构性矛盾的现实基础的。目前所面临的主要约束是：大多数地方政府财力较为困难、地方政府杠杆率空间有限、融资成本相对较高，尤其是三四线城市短期内收储政策收益难以覆盖融资成本，容易形成新的地方债务风险。反而中央政府的杠杆率空间相对较高，且目前国债收益率水平较低。我们认为可以通过中央特别国债融资方式成立SPV机构用于全国收储，通过发行2-3万亿元的中央国债，以一次性可控成本将商品房库存降低至相对健康水平。其一方面可通过稳定地产使名义经济增速提高1%以上，另一方面可以较低价格完成保障性住房建设需求。综合来看，该逆周期政策收益显著大于成本。且在经济收益之上，还有以下作用。

　　中央收储短期可缓解房企、银行和地方政府“三重压力”：一是降低房价调整的“负财富效应”对居民消费和预期的负面影响；二是不增加地方额外财政负担，适度松绑土地财政约束，缓解地方政府债务压力；三是银行资产与房地产高度绑定，支持地产也就是支持银行，避免因资产价格持续下跌而产生系统性金融风险。

　　长期助力形成房地产发展新模式、财政货币协调新机制：一方面，中央收储“以购代建”可以助力构建三中全会提及的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给。且部分收冗余库存还可作为未来地产上行期时，中央抑制价格泡沫的“平准工具”。另一方面，收储所需资金通过长期国债融资解决，可以缓解当前市场的“资产荒”现象。且从长期来看，央行适度增持长期国债，也可以在未来通过国债买卖更好实现其对于收益率曲线的调控，有助于形成财政货币协调新机制。

　　从宏观资产负债表管理角度来看，依托中央信用支持大规模收储，是对居民、地方政府和房企的一次平衡。将价格存在下跌风险的“住宅资产”纳入相对健康的中央资产负债表中，能够有效隔离风险，并及时扭转预期，带动名义GDP回升。即便短期内“收储项目”不能实现收益平衡，但从经济平稳转型和高质量发展的战略角度出发，长期收益应大于成本。当然，在具体收储推进中还需要科学研判，制定公平、公正的规划和实施方案。

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