今年过关应无虞。

　　万科扛过了今年的境外债偿债高峰。

　　2024年6月5日晚，万科公告称，2019年3月7日，其全资子公司万科地产(香港)发行了一笔于2024年到期、规模为6.0亿美元、票面利率的4.20%中期票据，这笔票据将于2024年6月7日到期。

　　万科表示，截至2024年6月5日，这笔票据尚未偿还的本金加上到期利息合计6.126亿美元已全数汇出至万科地产的境外银行账户，也将于2024年6月6日把相关款项全数存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

　　随着这笔票据的偿还，万科今年已经没有到期的美元债，但万科还有境内债的关口要过。据东方财富统计，万科一年内到期债务余额约160.4亿元，共9只债券，占总债务余额比例为30.24%。

　　近期，万科的利好消息不断，但是销售面上表现仍然温吞。今年前5个月，万科销售额续跌。不过，在政策持续宽松的条件下，万科销售也将受益，投资者对万科的信心也有望因此而增强。

　　偿还美元债

　　万科这次全额兑付，应该是在市场的预期之内。

　　此前，尽管传闻颇多，但是在最极端的情况下，市场仍然相信万科能够依靠销售回流以及出让资产来渡过今年的偿债高峰期。万科2024年一季度报告显示，截至报告期末，万科持有货币资金830.7亿元，能够覆盖短期借款和一年内到期有息负债。

　　对于今年6月到期的这笔债券的偿付安排，万科管理层此前也多次在公开场合给出相应路径。

　　今年3月，在万科业绩发布会上，万科总裁祝九胜就表示，年末公司在手资金998亿元，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额约56亿元，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

　　祝九胜表示，对于不同的到期债务会做不同的应对，万科也有新的融资渠道、融资方式，客观虽然说有压力，但一定能闯过关。而针对境外债，万科将主要通过自有资金、境外主体分红回购以及银团贷款来偿还到期美元债。

　　在这笔美元债之前，万科也已经陆续偿还了多笔债券。

　　今年年初，万科偿付了1月到期的20亿的中期票据，3月偿还了一笔到期的6.3亿美元境外债券本息。今年4月、5月，万科又陆续兑付两笔合计30亿元的境内债。5月底，万科又偿还一笔14.45亿的点心债。

　　偿债的有条不紊，也有赖于金融机构的支持。今年5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，首期到账100亿元。这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。

　　除了金融机构外，万科的债券融资通道也相对畅通。5月16日，万科在深交所发行资产支持专项计划，发行规模14.35亿元，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。

　　此外，在资产证券化方面，万科也是行业中少数几家拥有商业REITs、物流REITs的房企。今年3月，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书。公告显示，这一REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。这也是中金印力REIT之后，万科获批的又一只基础设施公募REITs。

　　新土地进账

　　在未来的这一年里，万科的首要目标是压减债务、“强身健体”。

　　万科董事会主席郁亮说，万科已制定瘦身健体一揽子方案，统筹降负债和高质量发展，计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。在此前提下，万科也有收拢聚焦，未来将聚焦于综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，其他非主业将逐渐退出并转让。

　　这一动作已经启动。5月27日，深圳地铁、深圳市百硕迎海以挂牌价22.35亿元联合竞得万科深圳湾超总地块，这一项目由万科于2017年摘得，但由于市场环境变化，万科最终选择转让。

　　此外，据21世纪经济报道记者多方了解，万科位于深圳的大型商业综合体项目SIC也已经被摆上货架，这一项目也将有望易手。

　　在非主业不断修剪之时，万科在土地市场上则有新的尝试。据万科6月3日发布的销售及安保，万科新增开发项目2个，均位于沈阳皇姑区，包括丹霞山路北侧地块、鸭绿江北街西地块，权益比例均为51%，两宗地块合计占地5.4万平方米，需支付权益地价2.48亿元。

　　据21世纪经济报道记者了解，万科拿下这两宗地块的考量是，周边均为万科的楼盘，可以形成连片开发。

　　这两宗地块总价不高，但在土地市场有一分一毫的进账，市场都会对这种信号格外关注。

　　万科在努力地争取“活得好”的机会，但现实的压力也不能忽视。今年之后，万科明年也仍然是偿债高峰期，全年有超过210亿元的债券到期，此外还有一笔4.23亿元的美元债也将在明年上半年进行兑付。

　　债务大山仍未挪走，市场对之仍然有所保留。一位长期投资万科债券的私募机构人士就对21世纪经济报道记者表示，“万科今年的债券过关应该是没有问题。但是站在买方的角度，作为我们长期跟踪的标的，万科距离我们认为的安全的阈值还有一段距离，目前我们的态度还是观望居多。”

　　另一位不愿具名的地产分析师则对21世纪经济报道记者表示，万科今年收拢非主营业务后，手中的现金是足以应付到期的债券的。“至于未来，就要看金融机构的支持，以及销售能否回暖，总之今年能过关，明年则取决于很多因素。”

　　从万科的股价表现上看，前期累积的利好消息对之的刺激已经基本上被市场消化。截至6月6日，万科股价收于8.02元/股，总市值是956.84亿元，在短暂回到千亿市值后，再度回落，市场对之的态度，由此也可以窥见。

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