历史罕见！5月17日，多项房地产重磅消息齐出。除了央行连发三项政策以外，同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话，就保交房工作作出全面部署，提出明确要求。也在同日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

　　在保交房重点工作方面，据住房和城乡建设部副部长董建国介绍，主要包括四方面：打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险；进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；推动消化存量商品住房；妥善处置盘活存量土地。

　　“我部将会同有关部门认真贯彻落实中共中央政治局会议精神，按照国务院部署要求，切实做好保交房各项工作，推动项目按时保质交付，切实保障购房人合法权益。”董建国表示。

　　△图为山西太原一售楼部置业顾问为市民推荐商品住宅。(图片由CNSPHOTO提供)

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　　重磅政策齐出台

　　今年4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。

　　中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出四项政策措施。

　　一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

　　三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。

　　上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。

　　四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人的住房需求。

　　“此次会议提及央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，这说明在保障房领域出现了结构性货币政策工具。此类资金主要是针对收购房企库存房源，并用于配售型或配租型保障性住房，其对于房企库存房源的收储和去化、更好满足保障房建设等具有积极作用。此类政策工具的利率成本预计会低于1.5%，有助于加快‘以购代建’工作的推进。”易居研究院研究总监严跃进对中国商报记者表示。

　　“下一步，中国人民银行将继续认真贯彻执行党中央、国务院决策部署，指导金融机构按照市场化、法治化原则，抓好政策落实落地，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”中国人民银行副行长陶玲表示。

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　　土地政策在酝酿

　　在全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰强调，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

　　“当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”何立峰说。

　　自然资源部副部长刘国洪进一步表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。“主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。”

　　在政策亮点方面，刘国洪说，主要包括三方面：一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。

　　“此外，为落实市县政府主体责任，加强统筹协调，要求市县建立处置闲置、盘活存量土地的协调决策机制，完善决策程序，提高行政效率，守牢政策底线。”刘国洪表示。

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　　消化存量有措施

　　今年4月30日召开的中共中央政治局会议明确指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　如何消化存量商品房？

　　据陶玲介绍，中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

　　值得期待的是，近期，中国人民银行将出台正式文件——《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。

　　在陶玲看来，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

　　“需要说明的是，根据国务院部署，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，我们将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。”陶玲表示。

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