今年以来，随着华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT公布认购申请确认比例结果，网下投资者和公众投资者均实现超募，市场各方对公募REITs热情有增无减。

　　此前公募REITs2023年四季报公布后，悉数揭开了2023年全年经营情况。从数据来看，沪深两市公募REITs整体业绩表现超出预期，呈现出良好的持续经营及成本控制能力。后续，随着REITs市场生态建设持续推动，公募REITs的经营业绩将进一步夯实。

　　从制度层面来看，公募REITs产品权益属性进一步明确，今年2月8日，证监会正式发布《监管规则适用指引——会计类第4号》(以下简称“4号指引”)。同日，沪深交易所发布通知，要求基金管理人在2024年3月31日前披露基础设施REITs2023年年度报告。

　　对此，有市场人士表示，随着信息披露规则的完善和会计政策的调整，公募REITs市场有望吸引更多中长期资金流入，进一步发挥其在盘活存量资产、助力实体经济高质量发展中的重要作用。

　　2023年公募REITs整体收益率可观

　　随着公募REITs2023年四季报陆续披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。从数据来看，公募REITs的可供分派现金的总体完成率较高，其中有多只产品完成率超过100%。例如，鹏华深圳能源REIT的可供分派现金完成率达到133%、华夏合肥高新REIT达到122%、华夏越秀高速REIT达到107%。

　　同时，公募REITs延续高比例分红。在深交所上市的9只REITs2023年合计完成19次收益分配，累计分红20.91亿元，按照2023年初市值计算的平均分红收益率为6.71%。在上交所上市的20只REITs全年累计分红共计48亿元，按照2023年初市值计算的分红收益率为5.30%。

　　市场机构表示，当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。

　　中信证券相关负责人对《证券日报》记者表示，我国的公募REITs涵盖大量弱周期的民生基础设施类资产，底层运营的波动性相对更可控，具备穿越周期的潜力。长期来看，核心区域的核心资产，叠加优秀的资产运营能力仍具有较高的投资价值，具备较强的抗周期能力。

　　公募REITs权益属性进一步明确

　　自公募REITs上市以来，监管架构基本建立，基础制度逐步完善，资产范围逐渐扩大，市场机构较关注的信息披露、财务记账、估值方法、流动性机制等制度规则设计也在不断优化。

　　4号指引明确并表原始权益人在满足相关要求的前提下，可以在合并财务报表层面将REITs其他方持有的份额列报为权益，投资者持有的REITs份额亦属于权益工具投资。

　　对投、融两端的意义而言，这一变化有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。本次政策的出台，明确了在会计核算时REITs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。同时，公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

　　在中信证券相关负责人看来，REITs从底层资产投资逻辑来说属于另类投资范畴，其收益风险特征并不能简单地去复制传统的债券或股票框架。会计政策的发布给投资人的财务核算提供了准则依据、进一步支持金融工具分类与投资策略相匹配。该政策的推出有助于缓解配置型投资人中长期持有策略与短期财务表现、风控机制的矛盾。

　　“中期来看，考虑到会计记账和增量资金政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间且收益风险比有望改善，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。”中金公司研究部表示。

　　随着更多机构持续流入市场，公募REITs有望在2024年大幅扩容。“对于新生的中国REITs市场而言，记账方式是提高资产方参与积极性、扩大资产发行规模、优化投资人结构、导入增量资金等一系列关键问题中的重要一环。”瑞思不动产金融研究院朱元伟对《证券日报》记者表示，目前REITs市场中最重要的两类投资人，保险资金和券商自营，都会受到该政策的直接影响。监管部门积极响应市场需求，与时俱进做出政策调整，体现了“以投资者为本”的理念，是对REITs市场建设和稳健发展的重要推动。