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        武汉省出版城股票投资知识

  地产股引领权重股杀跌 沪指跳水跌1.8%

  沪深两市低开低走，快速杀跌，房地产(行情 专区)、券商、银行(行情 专区)、煤炭等权重板块集体下挫，截至发稿，沪指跌1.81%，报2075.57点，深成指跌2.52%，报7553.45点，创业板(行情 股吧 买卖点)跌0.22%，报1516.15点。行业板块方面，房地产、券商、银行、汽车(行情 专区)、煤炭、交运设备(行情 专区)、基础化学、有色、机场航运等板块跌幅靠前，环保工程、医疗器械等少数板块上涨。

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　　房地产类贷款紧缩扩大 业界预警声四起

　　上证报关于资金流动性紧张将对楼市产生重大影响的报道发出仅几天，银行(行情专区)层面就有了实质性动作。日前，兴业银行(行情 股吧 买卖点)等部分商业银行传出收紧房地产(行情专区)及相关行业贷款的消息，钢铁(行情 专区)、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。

　　据上证报记者多方证实，兴业银行类似文件确有下发，部分贷款业务暂停至今年3月底。本次暂停业务包括房地产供应链金融业务，比如钢铁、水泥、建筑施工行业等。另外，夹层融资以及部分房地产开发贷款也被叫停。

　　虽然一些银行已经明确表示房地产类贷款政策口径未有变化，但房地产企业方面已经明显嗅到市场中弥漫的资金紧张的氛围。而杭州等地开年后掀起的大幅度降价潮，也从另一个方面证实了房企对后市判断的谨慎预期。

　　融资难或加剧楼市调整

　　上海克而瑞机构高层表示，和宏观调控政策相比，资金流动性的松紧将成为影响今年楼市最大的隐性风险。受流动性普遍收紧的制约，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，将以各种方式被淘汰出局。

　　“现在我们能感到房企从银行拿钱有明显的压力，以前可以拿到贷款的项目现在都没批。”平安银行(行情股吧买卖点)一位专门负责企业贷款的信贷经理告诉记者。

　　实际上，近年来市场资金以银行贷款、信托、基金等方式或明或暗、或直接或间接地流入房地产已是不争事实。一些实体企业从银行获得贷款后再购买与房地产有关的信托、基金和第三方理财产品，银行自身也参与其中，其直接后果是房企隐性负债的增加，比如明股实债等形式。更有一些基金直接参与拿地，或者与中小房企联合拿地。房企甚至连买地的自有资金都可能来自上述几种隐性负债。而一旦市场流动性资金收紧，将从源头上扼住房企后续资金链。

　　“目前情况看，银行并非没钱，确实是结构性地在对房地产类贷款给予特别处理。这种处理究竟来自多高层面的授意，又将紧到什么时候，一定程度上决定着未来楼市走向。”一位上海大型房企负责人向记者表示。

　　业界人士纷纷预警后市

　　易居中国董事局主席周忻向记者表示，目前部分银行的个别动作还不能说明全局性问题。房企都在密切关注即将召开的两会，会上关于资金流动性和房地产宏观调控政策的表态，将真正为今年楼市格局定调。

　　另外，一些即将在近日召开2013年业绩说明会的房企都在对流动性风险、融资环境的预判做口径上的准备。“可以说，去年下半年到今天，还在参与各地地王争夺的房企，应该是会面临比较大的风险。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶表示。

　　万科董事局主席王石近日也表示，李嘉诚在去年集中出售内地物业的现象已经说明，房地产市场正在进入接近顶部的阶段。连一向看多楼市的任志强也提醒，那些过于乐观看待今年楼市的开发商，需要警惕风险。

　　有专家认为，无论是宏观调控，还是资金层面，都不支持房价继续大幅上涨，土地成本过高的项目有一定去化风险。据国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售额同比增26.3%至8.14万亿元；土地财政收入创纪录达4.1万亿元。虽不能严格相比，但一个简单的关系是，开发商卖房赚了8万亿元，买地就用了4万亿元。今年初，很多房企手中资金仍相对宽裕，但市场人士普遍预计，其宽裕的资金仅能支持上半年完成一个红火的拿地场面。下半年，房地产市场很可能出现土地交易的疲态。

　　房地产投资高增长恐难以为继 黄金十年面临终结

　　房地产(行情 专区)投资高增长恐难以为继

　　近期“空城”、“公务员卖房”等消息的不断传出，揭示出一个现实：三四线城市房地产投资已近饱和。随着大型房企向市场容量有限的一二线城市回归，房地产市场正从高速增长阶段迈向平稳发展时期。在着力调结构、经济增速放缓背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

　　房地产投资包括房屋建设工程、土地开发工程投资，以及公益性建筑、土地购置费投资等，其增速被看作是市场信心风向标。当房地产投资维持高增速时，往往意味着业界对市场信心饱满，后期市场供应能得到保证。反之，当房地产投资增速较低，或维持负增长时，则意味着市场信心相对低迷，后市供应可能面临不足的风险。

　　自2007年有统计以来的7年间，我国房地产投资经历两个递减周期：从2007年到2009年，房地产投资增速从30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%；从2010年至2012年，上述增速则从33.2%降至16.2%，降幅同样接近一半。2013年，全国房地产投资增速回升到19.8%的水平，但与30%的高点相差甚远。

　　房地产投资增速变化受多重因素综合(行情 专区)影响，但有两个因素最为关键。一是宏观经济形势，在上述两个“三年周期”中，房地产投资增速变化与GDP增速变化趋势相一致；二是房地产政策环境，重大调控政策出台，不仅会影响销售，也会影响投资热情。2013年，虽然GDP增速继续下滑，但市场化调控思路确立为市场带来信心，也使房地产投资增速有所回升。

　　不过，在经济结构调整、经济增速放缓过程中，房地产投资恐难一枝独秀。一方面，不少三四线城市被曝出“空城”现象，凸显了这些区域房地产投资饱和的局面；另一方面，十八届三中全会提出“严格控制特大城市人口规模”的思路，决定了一二线城市的市场空间也较有限。

　　综合看，房地产市场“黄金十年”面临终结的说法并非空穴来风。在这种背景下，指望房地产投资回到30%高增速时代，恐是痴人说梦。

　　当然，种种因素也决定了房地产投资增速并不会迅速降至冰点，而是维持在相对稳定的中间水平。其一是随着去年市场热销以及融资环境宽松，当前房地产企业资金状况处于游刃有余的充裕状态。二是土地价格提高助推房地产投资总成本。三是在住宅业态之外，房地产企业正加大商业地产、旅游地产、养老地产等其他业态投资比重。

　　作为固定资产投资重要组成部分，房地产投资高增速时代很可能就此终结。房地产因素弱化，恰恰可打破地方发展过度依赖“房地产经济”的窠臼，对经济结构调整起到有效的倒逼作用。这很可能是个充满阵痛的过程，但对于处在转变经济增长方式阶段的中国来说，绝不是坏消息。

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