2023-09-13 00:00:00 证券时报 

证券时报记者 梅双 曹晨

见习记者 刘茜

继“认房不认贷”楼市新政在北上广深落地10余天后，各地的楼市优化政策也加速推进。

9月11日，济南、青岛全面放开楼市限购。同日，苏州优化楼市政策，不再对120平米及以上商品房实施限购。中指研究院监测数据显示，9月以来，全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条。

目前，一线城市和二线核心城市的楼市行情怎样？购房者的心理又产生了哪些变化？证券时报记者兵分多路，进行了实地探访。

新房市场暖意渐浓

四个一线城市相继落实“认房不认贷”，被不少网友看作是此次救市的大招。

以广州为例，今年8月，广州一手住宅网签面积降至46.15万平方米，同比下跌32%，创下2023年来月度新低。但伴随着一系列支持政策密集出炉，一线城市的房地产市场开始逐步回暖。

9月上旬的北京，气温逐渐下降，但位于北京市丰台区的龙湖建工·九里熙宸项目大厅暖意渐浓。

“1号出政策当天，甚至有客户深夜12点到访看房。新政出台至今，我们这个项目卖了30多套，销售金额2亿多元，快赶上过去一个月的成交额了。”龙湖建工·九里熙宸现场销售人员对证券时报记者说，“政策出得很及时，给楼市传统的金九银十开了一个好头。”。

同样热闹的景象在上海、深圳、广州等地的多个楼盘上演。

日前，上海今年第八批次新房供应入市。9月9日，位于上海松江区的一处新楼盘，开放首日就迎来了不少客流。看房者们表示，新政的出台提升了他们“打新”的积极性，也扩大了选择面。

记者从越秀地产内部人士获悉，8月28日~9月3日的一周内，越秀地产广州区域单周来访量接近4000组，环比增长接近50%，新房成交环比增长135%。而卓越集团的消息显示，“认房不认贷”落地后，该集团广佛地区现场来访量提升20%左右，成交数据暂无明显变化。

合富研究院跟踪的数据显示，新政落地后首个周末，广州中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%，带动全市整体成交量上升15%，令广州楼市暂时告别成交胶着的窘况。中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，据该机构统计，上周（9月4日~10日）深圳新房销售面积约3.8万平方米，环比增长3.8%。

二手房成交周期缩短

在新房售楼处一片热烈的同时，一线城市二手房的挂牌量和带看量也出现激增。

北京南三环地区一位链家中介人士向记者透露，目前链家网平台上登记的二手房已经达16万套，比新政前明显增加，“前几个月平均水平在15万套，这也意味着10天就有近万套新房源，大部分业主是为置换需求。新政带来了更多的改善置换需求”。

“最忙的时候，我3天带看了30多组客户。”上海联洋地区的置业顾问赵旭同样很忙。认房不认贷新政出台后，赵旭表示，带看的任务量比平常翻倍，工作日店里也只留一位员工值班，其余的都在带看，或者与客户打电话、发微信沟通。

在深圳福田中心区走访时，地产中介告诉证券时报记者，“新增的看房人群主要是通过认房不认贷政策释放出来的刚需人群，港澳居民放松限购消息传出后，也开始有一些香港的客人问询。整体来看，90平方米以下的中小户型卖得比之前好了一些。”

地产中介们感受更为明显的是，成交周期的缩短。

“据内部不完全统计，近一周这个片区成交了30套房子。”赵旭说，这个数据是往常一个月的量。按照过去几个月的统计，平均成交周期大概在200天左右，如今成交周期大幅缩短，“好几套积压了几个月的房源都是最近成交的”。

赵旭发给记者的成交数据统计显示，9月1日~11日，该上海中介门店共成交25套房子，其中不乏成交周期在一周内的房子，还有两套房子挂牌仅1天就售出。“这套挂牌价3380万元的房子就挂了一天，看房的人还不少，最后成交价格是3300万元。”

一周成交量快赶上一个月的场景，在北京也出现了。

根据中原地产提供的数据，9月1日北京宣布 “认房不认贷”后，2日北京二手房成交1200套、3日成交1400套，但此后几日二手房成交持续衰退。整体看，累计一周时间，北京二手房成交了5000套左右，一周成交量超过之前半个月。

二线核心城市取消限购

房地产进入下半场，二线核心城市也在加速落地楼市政策。

首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率……8月3日，河南省会郑州市发布稳楼市新政15条，打响了全国楼市政策优化的第一枪。

“如果按照房款120万元计算，契税就要近3万元。减免50%后，购房者就等于购房总价直接节省了1万多元。按照目前20%的首付比例，首付20多万元就能购买地铁片区新房。”在郑州，龙湖熙上项目相关负责人告诉记者，近一个多月来在新政的刺激下，项目8月份无论销售数据还是顾客来访数据看，都比7月份提升三到四成。

进入9月份，该项目目前取得的销售额，已能达到上个月20号左右的销售情况，等于提前10天完成月度销售目标比例。

与此同时，取消限购正出现在越来越多二线核心城市优化楼市政策的工具箱中。

9月7日，南京宣布玄武区、秦淮区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明，率先开启核心二线城市全面松绑，这也意味着南京全面放开了自2016年以来实行7年的限购政策。

9月11日，济南、青岛相继宣布全域取消限购，并且取消商品房限售，取得《不动产权证书》即可上市交易。同日，苏州优化楼市政策，不再对120平方米及以上商品房实施限购。

“新政发布前的几周里，南京各大楼盘售楼处内看房的人很少。”南京欣城房产销售经理肖梁荣向记者介绍，“现在带看量明显增加，很多售楼处都是坐满了人。”

在肖梁荣看来，南京能用的激励政策基本都用上了，放开限购后能够吸引一些外地客户，对于刚需人群来说，也能够受惠于这些政策。

业内人士表示，二线核心城市新政出台后，不少楼盘的带看量、成交量有所提升。易居研究院研究总监严跃表示，以苏州为例，此次苏州针对改善型住房提出了取消限购的政策，显示出对改善型购房需求鼓励的导向。

买卖双方博弈持续

一二线核心城市楼市基本面有所起色，但是观望的情绪仍然存在，买卖双方的博弈也持续着。

“在政策刚出时，有的卖家就立马上调了售价，不过也有想趁着现在赶紧出手的。”华东地区大型房企人士表示，目前一些业主卖房都是有必卖的理由，比如置换或变现，这些有必卖理由的卖家基本很少看到涨价，更多的是想趁着行情还在赶紧卖掉，因此只要价格符合心理预期就会直接签约。

深圳福田中心区，一位地产中介指着一套标明“指导价为500万元”的小户型告诉记者，“这套房子，业主现在愿意降价到460万元出售，今年年初刚刚挂牌的时候，业主心里底价在600万元以上”。

另外，记者也注意到，一些买家也在持币观望。在成交价格方面，有置业顾问发给记者的统计数据显示，近一周上海浦东某小区平均议价率保持在5%左右，成交价格总体平稳。

在多位市场分析人士看来，新政还未能使整个市场躁动起来。认房不认贷政策落地后，转化为成交需要一定时间，市场热度能否持续仍有待观察月度数据。

“上周末我们大区成交了200多套，比政策出台前实现翻倍增长，但本周末成交下滑一些，而一个月后的成交数据更具参考价值。”北京南三环地区一位链家中介人士介绍，整体看，成交房源大部分为中小户型的刚需为主，目前房价也较为稳定。

深圳福田某地产中介也向记者表示，新政落地后，中小户型成交数量显著增多，但是大户型的去化相比会困难一些。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，北京政策优化后，预计前期观望或积压的购房需求将快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场将需要一定时间，整体市场行情将持续一定时间，但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。

价格方面，陈文静认为，当前新房项目仍以回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，而二手房随着挂牌量的上升，价格上涨动力亦不强，预计价格整体以稳为主。

楼市政策加速落地

中央政治局会议在7月末定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”后，多个部门及重点城市相继表态支持，但具体政策的落地执行，经过了一定时间的酝酿。

8月底，楼市优化政策迎来密集落地。在认房不认贷、取消限购等政策落地的同时，9月7日，中国银行、农业银行(601288)、工商银行、建设银行四大国有银行宣布，9月25日起主动批量下调存量房贷利率。

“国家明确，房地产供求关系发生重大变化，过去长期过热时期的紧缩性政策要调整，纠偏和回归常态。这不是边际调整，而是方向上的变化，即全面回归常态，回归到控制市场过快下行、资产过快下跌的框架下。因此，有了市场和政策的上述变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示。

东海证券指出，核心一、二线城市的楼市政策依然存在较大的落地空间。比如，央行已经出台降低最低首付政策，地方尚未公布具体政策；放松限购的城市有望持续扩围等。

中原地产首席分析师张大伟也对记者表示，只降低首付带来的需求很可能释放有限，在认房不认贷政策松绑后，市场期待出现贷款利率加点取消，郊区限购政策调整等。

李宇嘉指出，与今年一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但在二季度衰减一样，此次政策利好带来的行情修复，其脉冲响应或在年底甚至11月份出现减弱。

“二套房需求潜力不大，而换房需求需要刚需接盘，需要先卖后买。无论政策怎么变，不变的是首付门槛降低但月供增加。基于当前就业和收入基本面的变化，不管是刚需还是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。未来楼市能否企稳，要看基本面的修复态势。”

严跃进则对记者表示，“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征，同时这波行情会持续，充分体现了各类购房政策积极到位、效果显现的导向，市场情绪也总体上处于积极乐观的一面。