核心观点

　　【业绩规模下滑近三成，降幅大于百强平均变动】2023年上半年，雅居乐实现预售金额282.3亿元，销售规模同比下滑28.4%，降幅大于百强整体业绩与去年同期基本持平的水平。同期实现累计预售建筑面积189.1万平方米，同比下降38.4%，预售均价为14930元/平方米，较去年同期增加16.2%。

　　【期内无新增土储，大湾区和长三角土储占比近四成】根据CRIC监测，2023年上半年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年6月底，雅居乐拥有总建筑面积为3,864万平方米的土地储备，总土储规模较去年年底下降3.8%，土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来4年左右销售需求。从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比36.8%。

　　【营收规模同比下降近四成，净利润亏损36亿】2023年上半年，雅居乐营业收入为200亿元，同比下降36.8%，期内地产营业收入为117.3亿元，同比下降50.7%，主要由于房地产行业经营环境不利，导致整体物业销售面积下降。合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年营收）为0.88，营收增长动力有待提升。2023年上半年雅居乐实现毛利润20亿元，同比下降72.9%，毛利率为10%，较去年同期下降13.3个百分点，毛利及毛利率的下降与期内结转成本的提升与销售规模下降有关。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损36.1亿元和44.8亿元，主要受到毛利的大幅下滑、出售附属公司及合营企业权益减少、外汇风险、其他开支大幅增加等因素的影响。

　　【三道红线处于黄档，企业多渠道融资】截止2023年6月底，雅居乐拥有现金153.7亿元（包含受限资金），相比去年年底下降4.4%，短期债务214.9亿元，较去年年底下降10.6%，现金短债比为0.7与去年年底持平，同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3，与去年年底再降0.1，短期流动性枯竭。从一年期债务结构来看，81.2%为银行借款，而债券仅40.4亿元。企业积极自救，多种方式筹集资金，期内不仅发行了12亿元人民币的公开票据以及7亿元人民币的公司债，还通过增资配股、银团贷款等方式融资超80亿元。

　　【多元营收持占比超四成，物管营收同比增加7.4%】2023年上半年多元业务营收达约82.7亿元，同比增长5.1%，同时多元化营收占比持续上升至41.3%。从具体板块看，期内物业管理的收入为70.6亿元，较去年同期上升7.4%，截止2022年底，在管物业建面为5.8亿平方米，规模同比提升8.9%，期内新增合约面积3000万方，较去年同期缩减30.6%。商业管理（包括酒店营运及物业投资）及环保收入为人民币12.08亿元，较去年同期下降6.7%。

　　01 销售

　　业绩规模下滑近三成

　　降幅大于百强平均变动

　　销售规模同比下降28.4%，均价同比提升近两成。2023年上半年，雅居乐实现预售金额282.3亿元，销售规模同比下滑28.4%。而百强整体业绩与去年同期基本持平，雅居乐与之差距明显。同期实现累计预售建筑面积189.1万平方米，同比下降38.4%，预售均价为14930元/平方米，较去年同期增加16.2%。

　　02 土地

　　期内无新增土储

　　大湾区和长三角土储占比近四成

　　上半年无新增土储，总土储较去年年底下降3.8%。根据CRIC监测，2023年上半年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年6月底，雅居乐拥有总建筑面积为3,864万平方米的土地储备，总土储规模较去年年底下降3.8%，土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看，平均地价为3200元/平方米，是期内售平均售价的21%，成本较低。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来四年左右销售需求。

　　从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比36.8%，接近四成。其中大湾区土土地储备约为1,003万平方米，占整体土地储备的26%，现有46个在建项目；长三角土储占比10.8%，土储为417万平方米，包含41开发项目。在香港，雅居乐拥有两个房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备为2.0平方米。

　　03 盈利

　　营收规模同比下降近四成

　　净利润亏损36亿

　　地产营收腰斩，营收规模增长动力不足。2023年上半年，雅居乐营业收入为200亿元，同比下降36.8%，期内地产营业收入为117.3亿元，同比下降50.7%，主要由于房地产行业经营环境不利，地产开发结转总面积为76万平方米，较去年同期下降52.5%，确认销售均价为每平方米人民币15437元，较去年同期的每平方米人民币14768元增加4.5%。同时，合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年营收）为0.88，营收增长动力有待提升。

　　毛利同比下降73%，净利润亏损近40亿。2023年上半年雅居乐实现毛利润20亿元，同比下降72.9%，毛利率为10%，较去年同期下降13.3个百分点，毛利及毛利率的下降与期内结转成本的提升与销售规模下降有关，其中2023年上半年确认平均成本较2022年同期的每平方米人民币11,268元上升29.8%至每平方米人民币14,625元，压低毛利水平。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损36.1亿元和44.8亿元，主要受到毛利的大幅下滑、出售附属公司及合营企业权益减少、外汇风险、其他开支大幅增加等因素的影响。

　　04 负债

　　三道红线处于黄档

　　企业多渠道融资

　　平均借款利率不断提高，剔除预收款后的资产负债率处于安全范围。2023年上半年雅居乐的净负债率为58.7%，较去年年底上升1.4个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至66.6%，相较期初下降了0.1个百分点，仍保持在监管阈值内。期内，加权平均借贷利率较期初提高1.3个百分点至7.3%。截止2023年6月底，雅居乐总有息负债规模575.7亿元，较去年年末下降3.2%。

　　多方融资，流动性枯竭。截止2023年6月底，雅居乐拥有现金153.7亿元（包含受限资金），相比去年年底下降4.4%，短期债务214.9亿元，较去年年底下降10.6%，现金短债比为0.7，与去年年底持平，同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3，较与去年年底再降0.1，短期流动性枯竭。同时,长期债务为360.8亿元，较去年年底增加1.2%，长短期债务比1.7，较期初增加0.2。从一年期债务结构来看，81.2%为银行借款，达175亿元，而债券仅40.4亿元。

　　企业积极自救，多种方式筹集资金，期内不仅发行了12亿元人民币的公开票据以及7亿元人民币的公司债，还通过增资配股、银团贷款等方式融资超80亿元。根据中报数据显示，1月以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股，合共取得约4.6亿人民币，3月获得期限12个月的折合人民币约24.2亿元的银团贷款再融资，5月获得期限19个月折合人民币52.5亿元的贷款融资，累计获得约80亿元融资。除此之外，5月管理层表示“今年有50亿至60亿元的资产处置及股权变现计划，必要时变现以补充公司现金流”，6月雅居乐宣布终止现有股份奖励计划，改善现金流情况。根据CRIC监测，8月雅居乐再次以先旧后新方式配售及认购合共约3.46亿股，共取得约3.6亿人民币来缓解流动性压力。

　　05 战略

　　多元营收持占比超四成

　　物管营收同比增加7.4%

　　雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2023年上半年多元业务营收达约82.7亿元，同比增长5.1%，同时多元化营收占比持续上升至41.3%。从具体板块看，期内物业管理的收入为70.6亿元，较去年同期上升7.4%，截止2022年底，在管物业建面为5.8亿平方米，规模同比提升8.9%，期内新增合约面积3000万方，较去年同期缩减30.6%。商业管理（包括酒店营运及物业投资）及环保收入为人民币12.08亿元，较去年同期下降6.7%。