摘要：

　　2021年-2023年玻璃行情随着地产需求回落进入下行周期，而期间房地产政策调整及其造成的市场情绪波动对玻璃期价时有扰动。

　　2021年上半年，全国商品房销售额创历史同期新高，达约9.3万亿元，同比增长38.9%，高景气度下，政策延续了严监管态势。3月自然资源局出台供地、拍地“两集中”政策，商品房销售面积涨幅开始收窄，房价稳价，4月两会强调增加保租房，防止学区房炒作，多数地区在房贷审批方面明显收紧，到上半年结束，政策依然是偏向严监管。而到下半年，地产市场基本面发生变化，7月头部房企债务违约事件后，地产销售持续回落，房价快速下行，年底政策从严监管边际放宽。9月央行和银保监提出要“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，后续在房企融资和并购问题上做出指导，12月中央经济会议继2016年之后再提“因城施策”，“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，推进保障性住房建设”等一系列政策上的改变，但政策效果一般，商品房销售和价格下行趋势未改。

　　2022年，房地产持续低迷，全国商品房销售面积累计同比由正转负，房价下行，政策进一步宽松。上半年，2月商品房销售面积累计同比转负，房价加速下跌，3月两会调强了 “保交楼”和“因城施策”，政策发力刺激房地产需求，4月央行和银保监会表态要“稳中求进”，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展，到年中地产销售和房价下跌趋势放缓。进入下半年后，7月政治局会议表示要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”，“保交楼、稳民生”，8月再次降息，12月“金融16条”“三支箭”等政策相继出台，均显示政策进一步宽松。2022年虽然政策宽松，但房地产行业并未出现明显起色。

　　2023年1-7月，商品房销售面积累计同比下滑6.5%，房价维持低位，政策延续宽松。上半年宏观政策除降准降息以外，据不完全统计，各省市级别政府百余城出台房地产调控政策超300次， “降首付”、”降房贷”、”提高公积金贷款上限”、放开“四限”等等一系列政策组合出台，因城施策。4月政治局工作报告中提出“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，确保促进房地产市场平稳健康发展”。7月中央政治局会议自2019年来首次不再强调“房住不炒”，表示要 “适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”和“积极推动城中村改造”，随即住建部表示大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房 贷款“认房不用认贷”等政策。整体来看，2023年供给改善是2022年政策的递进，旨在防范和化解头部企业债务风险，需求刺激围绕在“刚性和改善性住房需求”，改善的规模和幅度有限，不宜过度乐观。

　　从近三年玻璃的行情来看，地产宽松政策的发布对玻璃行情短期有情绪上的提振，但作用的时间较为有限。2021年上半年竣工面积同比增长26%，在旺盛的玻璃需求支撑下，玻璃期价屡创新高，行业利润水平大幅改善。2021年三季度至2022年四季度，房地产竣工节奏明显放缓，地产销售快速回落，政策端虽然不断释放宽松信号刺激地产需求，但需求下行带动玻璃价格回落，企业由盈利转向亏损。2023年，玻璃仍处于地产后周期需求下行的大背景中，商品房价格保持低位，销售数据不佳，竣工数据较好，政策上有保交楼，城中村改造，因城施策，降息降准等等宽松，前期积压的住房需求得到一定的释放，玻璃企业扭亏转盈，但我们看到房地产需求阶段性修复仍然较慢，同比有增但环比改善不足，地产政策提振在短期情绪上有一定利好刺激，但持续时间有限。

　　通过分析不同层级政府部门发布政策后结合基本面因素下的玻璃期货表现，我们发现政策对玻璃期货价格有以下影响：

　　影响1：中央级别发布的政策对玻璃期货影响更为显著，随着发布政策的政府级别下降，对玻璃期货价格的影响效果也逐级下降；

　　影响2：政策的发布对玻璃期货情绪上的提振作用随着时间逐步消退，持续时长通常不超过两周。

　　影响3：当玻璃期货处于基本面强势时，政策与玻璃期价预期共振，上涨时间较长，涨幅较大；而反之，玻璃期货处于弱基本面时，政策提振作用有限，通常在1-3个交易日内情绪消退。

　　风险提示：房地产需求超预期，政策强度超预期。