8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议。会议在部署下半年工作时明确指出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　政策支持力度持续加大

　　事实上，这是央行近期第二次针对存量房贷利率调整表态，措辞也从“支持和鼓励”变为“指导”，意味着存量房贷利率下调的方向已十分明确。

　　7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。央行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　7月24日，政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　政治局会议之后，7月28日，住建部明确提出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。随后，北京、深圳、广州、上海四个一线城市住建部门纷纷跟进表态，或许预示了一线城市后续政策将会调整。

　　国盛证券首席经济学家熊园认为，央行本次提及调整存量房贷利率是对7月14日国新办发布会、7月24日政治局会议对地产定调偏积极的延续。住房贷款是居民债务最主要的构成部分，降低存量房贷利率有助于稳定居民信心、降低负债端成本，进而稳定地产、刺激消费。

　　政策优化路径如何走？

　　在国新办发布会、政治局会议、住建体系发声之后，地产行业政策优化路径的具体实施则要看各地政府及金融管理部门的态度。

　　7月31日，国常会强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

　　业内分析人士认为，相较于政治局会议的明确方向，国常会提出的更多是执行方面的要求。如强调“根据不同需求、不同城市”，意味着总体思路仍是“一城一策、因城施策”等。

　　同时，中金货币金融研究团队指出，尽管具体方案仍有不确定性，但根据央行表述，后续政策或许会呈现三方面特点：一是针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；二是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；三是跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。

　　往后看，下半年政策总体偏积极，一批政策组合拳或将加快出台。熊园认为，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署，尤其是核心一二线城市可能很快松地产，包括下调首付比，放松限购限售、认房认贷等。

　　对盈利负面影响有限

　　存量房贷利率调整一旦落实，对于银行而言，或许将面临净息差进一步缩窄的问题。

　　国盛证券研究所统计数据显示，截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿，其中：利率明显偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，总计约9.6万亿元。如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前利率水平，粗略估算带来的年利润降幅将在1200亿元左右。

　　熊园认为，再进一步考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，如果大面积调降，可能需调降存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。

　　广发证券(000776)研究团队也持相同意见，他们认为，存量房贷利率调整带来的息差压力，理论上可以通过降息、降准来解决。不过，相较于降准，连续降息会损耗政策空间，因此后续降准的概率相对更大。

　　综合来看，在后续可能出现的存款利率下调、提前还贷减少、后续稳增长政策支持等对冲下，尽管存量房贷利率下调对银行盈利可能造成一定影响，但负面影响有限。

　　据其他媒体报道，目前已有一些银行在做出一些尝试，但大多仍在等待政策落地。业内人士预计，按照银行的一贯操作，或将通过利率优惠（折扣）等方式进行，同时会通过配套新增存贷款来减少对银行的冲击。