来源：第一财经

进入2023年，房地产行业拨开迷雾，出现隐隐曙光。

二手房市场率先活跃起来，各大一线城市成交回暖，业主置换需求上升，新房市场也难得回暖，不少城市售楼处重新收获人气……一切似乎都在向积极的方向发展，房地产信心重建不再流于表面。但是，星星之火能否成燎原之势，2023年房地产能否真正企稳回升，即便在房企内部也存在分化。

今年的政府工作报告对房地产有了一些新描述、新展望，为未来楼市描绘出了一条较为清晰的路。报告指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

业内观点认为，2023年政府工作报告更加强调“稳增长”和“防风险”，当前宏观经济继续好转预期增强，有利于提振市场信心。近期行业信心加快恢复，市场交易活跃性有所上升，2023年房地产有望实现“软着陆”，二季度有望逐步走出“谷底”，并于下半年逐步回升。

防风险是首位，促需求要精准

过去的2022年，房地产市场的两大症结，一是企业资金紧张引发的交楼风险，二是各种因素综合作用下的需求收缩问题。房企忙于拆解债务之雷，购房者左右观望谨慎入市，楼市整体活力被“冰封”。

作为国民经济支柱产业，房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

中指研究院指出，房地产业增加值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力近50%，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

促回暖的第一步，是化解不稳定因素，将防风险放在首位。2021年下半年以来，部分房企由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。今年的政府工作报告则明确提出，要有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展。

中指研究院表示，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。保交楼的重要性在此前多次会议中已经均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。

在企业端，去年底“金融16条”“三支箭”先后落地，今年监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表，未来针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。同时，针对企业的监管或保持严格，促进其实现可持续发展。

在3月7日的“部长通道”采访活动上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。可以用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。

防范风险的同时，今年在保基本民生和发展社会事业的安排上，政府工作报告中指出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

在住房保障体系建设上，银河证券认为，住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措，今年保租房建设将会加速，并且在政策方面提供大力支持，如信贷、REITs等。当前销售处于复苏过程中，但仍在底部区域，基本面修复存在不确定性，需求侧政策发力势在必行。

中指研究院表示，针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。

随着市场情绪逐步修复，热点城市的政策或将进入观望期，对仍处于调整阶段的城市和区域，预计仍会有增量优化政策出台。不过在“房住不炒”政策定位下，整体方向仍为“托而不举”，对投资需求仍处于严格监管状态，如果部分城市出现大幅上涨，收紧性政策跟进的预期亦将提升。

二季度房地产有望走出“谷底”

春节以来，楼市已出现一些回暖迹象。

根据国家统计局数据，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。

银河证券数据也显示，2023年2月，30城新房销售面积1120.56万平方米，同比增速30.86%，环比增速为28.71%，成交套数100822套，同比增速为31.62%，环比增速为30.90%。一线城市小幅上涨，北京、上海热度延续，二三线城市涨多跌少，武汉、成都单月销售突破100万平方米。

二手房市场活跃度同样提升，北京、深圳、杭州、南京、苏州、广州、佛山、东莞、成都、厦门、青岛、大连、南宁、常熟、江门等15城2月销售套数为61404套，环比上月涨47.82%，同比跌42.11%；销售面积为746.01万平方米，环比上月涨41.07%，同比跌115.06%。

浙商证券指出，短期来看，市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好。中长期来看，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。

中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成认为，今年有望成为房地产市场实现软着陆的转折之年。在他看来，政府工作报告首提防止房企“无序扩张”，这不仅为化解房企风险，也是意图帮助头部房企率先转型、树立行业典范，随着经济环境改善，今年房地产市场会逐渐企稳。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，自2021年三季度到2022年末，本轮房地产下行周期已经经历了1年半的时间，并可能延续至2023年一季度末，考虑到当前政策调整较为及时，预计市场大约在2023年二季度触底企稳，并于下半年逐步回升。

在他看来，房地产市场销售可能前低后高，重点城市房价二季度末可能率先触底回升，不排除2023年“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性，受现房库存偏低影响，个别城市或许会出现阶段性“过热”的状况，预计2023年商品房销售面积增速从2022年的-25%回升至-2.5%左右。

倪虹则表示，对房地产市场的企稳回升充满信心。主要有三方面原因：从市场供给和需求看，疫情防控取得了决定性的胜利，防控的政策也作了优化和调整，可以说对房地产供需两端都产生了积极影响。供给方面，施工人员、施工材料可以顺利进场，住房项目复工率大大提高了。从需求看，现在售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善。

从市场预期看，倪虹表示，今年1、2月份全国商品房销售，包括一手和二手房，结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体来看价格是平稳的。同时，保交楼的工作在扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到了改善。市场主体信心正在恢复。

从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。不让投机炒房重新入市，原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。

倪虹同时强调：“我们期望的企稳回升应该是，牢牢坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位的企稳回升；大力支持刚性和改善性住房需求的企稳回升；防止市场大起大落的企稳回升；是促进行业高质量发展的企稳回升。”

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