摘要：

　　周末市场出现关于央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的消息，和今年以来的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中对部分政策进行了细化，支持力度提升。

　　整体看，11日发布的“通知”，对房地产相关政策进行了细化和力度上的增强，和今年之前主要刺激需求相比有所转变，如对于房企的支持有所增加，“两道红线”可以合理延期、新增融资若出现违约，在尽职情况下可以免责，对建筑业企业提供资金支持等，效果可能会好于之前，但次轮地产下行周期较长，幅度较大，信心修复可能需要时间，例如对房企资金支持上，其中的一些条件如剩余销售回款能覆盖相关融资等，均对于融资主体有较高要求，同时从防风险角度看，资金提供方的积极性可能要在房地产市场整体环境明显改善后，如商品房销售持续增加或房价逐步企稳等信号出现。

　　对黑色商品的影响，可以分位两个阶段，一是从中期看，房地产明年降幅收窄已经是明确预期，只是恢复程度未知，此轮政策出台一定程度提升对明年预期，相应房地产用钢消费情况也可能好转，但新开工同比继续下降的预期很难转变，施工增速恢复情况依然是螺纹需求的关键，中期依然是持谨慎观点；二是短期上，即在淡季期间，政策预期可能会不断发酵，利多市场情绪，产业链整体库存不高，预期修复可能会刺激补库，对价格形成较强的支撑，不出现新的利空之下，未来几周螺纹将维持震荡偏强的走势，不过当前疫情仍反复，在利润改善后钢厂可能再次复产，因此在基差大幅收窄要注意盘面波动风险。

　　正文

　　上周末，市场出现11月11日央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的消息，从文件内容看，和今年以来的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中对部分政策进行了细化，支持力度提升。

　　去年以来有关房地产的支持政策以地方出台居多，主要是以刺激销售为主，包括降低首付比例、调整购房资格，中央部委层面的支持政策则主要是下调房贷基准利率、并对部分城市下调了最低购房贷款利率。同时，三季度以来，“保交付”成为政策主要的关注方向，例如由政策性银行提供的2000亿元保交付基金，地方上有郑州市提供的100亿元房地产纾困基金等。从数据看，政策效果一般，9月份全国房地产销售面积同比下降16%，10月份居民新增中长期贷款同比降幅再次扩大，10月到11月前两周30城房屋销售同比减少23%，较9月降幅扩大12%，销售恢复缓慢，房地产新开工面积同比降幅维持在44%附近，竣工、施工增速回升并不显著。央行调查问卷显示，三季度居民对房价上涨预期的占比降至14.8%，低于2015年一季度低点，对未来三个月增加购房支出的占比为17.1%，环比略增加不过仍是2017年二季度以来最低值，二线城市房价继续下跌。因此，前期政策主要是刺激需求，但需求一是受到房企违约、停工增加的担忧而下降，二是疫情影响下，居民自身对购房较为谨慎，特别是在一线以外的城市房价不断下跌的情况下，相比之前两轮的刺激，本轮刺激见效的时间明显拉长，而出口增速开始确定性见到拐点可能是政策力度提升的主要触发因素。

　　11日发布的“通知”和之前的政策相比，主要的思路比较一致，其中有保交楼、做好受困房企风险处置工作、加大住房租赁支持以及对房企资金的支持。这其中，有以下几点：

　　1、政策性银行的保交楼资金支持前期已有涉及，后续关注是否资金量会增加。

　　2、政策性银行提供的专项借款确定后，鼓励如商业银行积极提供配套融资，不过这一条是有前提条件的，就是剩余销售回款能覆盖专项借款及配套融资或者是相关的融资能落实还款来源，由于房价违约及停工缓建项目较多的情况已持续较长时间，因此对于多数项目而言能否满足条件还有待验证，可能是存在难度。不过“通知”中也提到了，对于新发放融资形成不良的，如果尽职可以免责，这有利于提升相关主体的积极性。

　　3、对出险房企的风险处置、收并购和前期相比变动较小。

　　4、居民方面的还贷政策进行了优化，如受疫情影响可以协商延期，也是避免出现系统风险。

　　5、对银行“两道红线”政策进行了优化。“通知”中提出了延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，对受疫情等原因不能如期满足的金融机构可以合理延长过度期。“两道红线”是央行、银保监会20年底出台了关于银行涉房贷款的要求，主要是房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。因此，如果延长过度期，对房企资金端还是比较有利，但政策持续的情况下，影响还是会持续。

　　6、房地产贷款投放上，“通知”提出要对民营和国有房企一视同仁，今年以来民营房企融资难度增大，无论是债权融资还是银行贷款方面，但通知中也提到是对于“整理完善、聚焦主业、资质良好”以及“短期面临财务困难、财务总体健康”的主体，房企今年违约较多，因此实际执行情况还要具体看待，预计资金支持明显增多，可能是要看到房地产大环境及数据的持续好转，例如销售明显增加且持续一段时间。

　　7、“通知”中提到了要对建筑企业提供资金支持，可能是为了完成“保交楼”的任务，这也有助于房建项目恢复施工，和前期政策相比更为直接。

　　整体看，11日发布的“通知”，对房地产相关政策进行了细化和力度上的增强，和今年之前主要刺激需求相比有所转变，如对于房企的支持有所增加，“两道红线”可以合理延期、新增融资若出现违约，在尽职情况下可以免责，对建筑业企业提供资金支持等，效果可能会好于之前，但次轮地产下行周期较长，幅度较大，信心修复可能需要时间，例如对房企资金支持上，其中的一些条件如剩余销售回款能覆盖相关融资等，均对于融资主体有较高要求，同时从防风险角度看，资金提供方的积极性可能要在房地产市场整体环境明显改善后，如商品房销售持续增加或房价逐步企稳等信号出现。

　　对黑色商品的影响，可以分位两个阶段，一是从中期看，地产明年降幅收窄已经是明确预期，只是恢复的幅度未知，次轮政策的出台一定程度提高对明年的预期，相应地产用钢消费情况也可能好转，但新开工同比继续下降的预期暂时不便，施工增速恢复情况依然是螺纹需求的关键，中期依然是持谨慎看法。一是淡季期间，政策预期可能会不断发酵，利多市场情绪，产业链整体库存不高，预期修复可能会刺激补库，对价格形成较强的支撑，不出现新的利空之下，会带动螺纹价格偏强运行。

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