1.销售：商品房销售降幅收窄，但改善动力依然较弱

商品房销售降幅收窄，但改善幅度较弱。8月24日，国常会提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。在中央定调之下，9月份各地密集出台楼市政策，降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购以及发放购房补贴等措施都更加积极。但重点二线城市苏州和青岛限购大幅度放松之后，第二天政策便被收回，说明“房住不炒”依然是政策红线。整体而言，在政策的积极释放与房企降价促销之下，9月份商品房销售降幅有所收窄，但受经济前景不明朗，疫情反复、“买涨不买跌”心理和烂尾楼等因素的影响，销售改善的动力依然较弱。

从具体数据来看，2022年1-9月商品房累计销售面积101,422万平，同比-22.20%；商品房累计销售金额99,380亿元，同比-26.3%；其中，9月商品房销售面积13,532万平，同比-16.16%；9月商品房销售额13,510亿元，同比-14.21%。2022年1-9月商品房累计销售均价9,799元/平，同比-5.26%；其中，9月商品房销售均价9,984元/平，同比2.32%，环比-4.05%。

2.开发投资：新开工持续低迷，“保交楼”下竣工小幅下滑

新开工持续低迷，但在“保交楼”的推动下，竣工面积仅小幅下滑。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在中央“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的政策推动之下，竣工情况有所好转。但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，而“保交付”带来过度严格的资金监管也可能导致房企的内部资金流转更加困难。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。

从具体数据来看，2022年1-9月累计新开工面积94,767万平，同比-38.00%；其中，9月新开工面积9,705万平，同比-44.36%。2022年1-9月累计竣工40,879万平，同比-19.900%；其中，9月竣工面积4,018万平，同比-5.99%。2022年1-9月累计开发投资103,559亿元，同比-8.0%；其中，9月开发投资12,750亿元，同比-12.12%。

3.到位资金：资金面未见进一步好转，国内贷款及自筹资金跌幅扩大

到位资金未见明显改善，国内贷款及自筹资金单月同比跌幅扩大。9月有所改善的销售状况，带来了定金及预收款资金的改善，但民营房企持续恶化的财务状况和低迷的销售，依然对金融机构的信心与行动力造成了负面影响。金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，行业整体的信贷支持难见显著改善。当前，地方政府及住建部、财政部、央行等有关部门都在持续探索和出台“保交楼”政策，比如通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。对民营房企的信贷支持上，中债信用增进公司也在持续为优质民营房企发债增信，8月以来已支持6家房企发行债务融资工具。我们认为，行业的资金面的改善还有赖于更多政策面的支持以及行业销售的进一步回暖。

从具体数据来看，2022年1-9月房地产开发累计到位资金114,298亿元，同比-24.5%；其中，9月到位资金13,481亿元，同比-21.27%。分项目来看，国内贷款同比-25.42%，自筹资金同比-25.50%，定金及预收款同比-18.68%，个人按揭贷款同比-18.22%。

4.投资建议（东兴证券）

我们认为，行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，当前政策正处在新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。楼市压力较大的二线城市和低能级城市，出台降低房贷利率、降低首付比例、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等刺激政策都变得更加积极。而对经济较为强劲、楼市压力相对较小的一二线热点城市，在“房住不炒”的原则下，政策的松动还是会讲究循序渐近而非大力刺激需求，但政策依然会不断的试探性出台。当前二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。

5.风险提示

行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

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