日前，美股上市公司鑫苑置业(XIN.US)（以下简称“鑫苑置业”） 10月7日于纽交所公告，有两期优先票据：14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S) 以及 14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S) 尚未支付利息，共计到期和应付利息总额为3720万美元。

两期优先票据分别于2021年1月25日发行，将于2024年1月25日到期，余额2.7亿元，票面利率14%；以及2020年9月17日发行，将于2023年9月17日到期，余额2.6亿元，票面利率14.5%。受利息逾期未付影响，有票据持有人行使了回购权，2023年票据项下约2.296亿美元的本金将到期应付，公司目前与主要持有人谈判以解决相关事宜。

值得注意的是，自去年开始，鑫苑置业的资金问题与信用风险已逐步显露。为缓解资金压力，鑫苑置业去年10月通过发行新债，以借新还旧方式度过危机。2021年10月14日鑫苑置业公告称，原定于2021年10月15日到期、票据本金总额不少于90%的2.29亿美元债本金已得到满足。约有2.07亿美元2021年票据交换要约事宜获有效投标，同时拟发行2.05亿美元新票据，以现金加新票据形式进行交换要约。然而，据WIND信息显示，目前该笔2021年10月15日公告的2.05亿美元债券状态仍显示 未上市。而今年7月20日，鑫苑置业公告，未能在2022年6月29日到期时全额偿付XIN 12 06/29/22，到期应付本息总额5.453亿元人民币。“中国房企赴美第一股”宣告正式违约，未能幸免于暴雷命运。

此外，据WIND数据显示，鑫苑置业目前有境外债务共计6.75亿美元，美元债将于2023年9月迎来兑付高峰，总金额达3.22亿美元。同时，境内债（发行主体为（鑫苑（中国）置业有限公司））共有3只存续公募债23.8亿元，分别为“19鑫苑01”余额9.8亿元，将于2024年4月1日到期；“20鑫苑01”余额9亿元，将于2025年11月13日到期；21鑫苑01”余额5亿元，将于2026年1月7日到期。其中，“20鑫苑01”有一笔0.75亿元利息将于11月13日支付。未来一年内境内债务兑付高峰期在2023年4月，金额达0.82亿元。

该公司在近期发布的公司债券中期报告中表示，其货值储备主要集中在河南、山东、四川、北京等区域，或面临一定区域集中风险，如业务集中的城市出台加强诸如限购等针对房地产市场的调控政策，可能会对经营业绩以及战略布局造成不利影响。作为应对措施，公司针对房地产行业的周期转换及时采取灵活的经营策略，并针对宏观经济与行业发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为。此外，公司积极探索地产相关多元化业务，以期与主营业务互为补充，通过创新产品模式的孵化和研发，形成新的业务增长点。

截至2022年6月末，鑫苑（中国）置业资产总额661.48亿元，负债总额579亿元，资产负债率87.53%，货币资金42.04亿元，其中23.17亿元受限，受限原因为“保证金、在途资金”。2022年上半年，其利润总额为-2.63亿元。

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