金科服务(09666.HK)股价9月5日再度重挫收跌4.46%，报8.35港元，盘中一度跌至8.33港元创上市以来新低。

盘面数据显示，近18个月以来，金科服务自历史高点已经跌去了逾90%。消息面上，高盛发布报告认为金地服务上半年业绩低于预期，尤其是来自金地股份的管理面积进一步减少，商业增值服务收入和毛利率都低于预期，因此将公司目标价由23港元下调至8港元，下调幅度约65%。

财务信息显示，金科服务上半年收入25.65亿元，同比下降0.89%，股东应占净利3.57亿元，同比下降31.9%。

根据国金证券的研究，金科服务收入的下降主要来自于开发商相关业务的收缩，以及非业主增值服务同比下滑40%，净利润的下滑主要来自毛利率较去年同期降低6.1个百分点至26.5%，以及期内计提了金融资产减值损失0.74亿元。国金认为考虑到地产销售尚未回暖，以及疫情反复。预计金科服务2022-24年归母净利润为8.2 亿元、9.9 亿元和12.1 亿元，同比增速为-23%、+21%和21%，相较此前预测也分别下调了48%、58%和64%。

在地产上行周期，物业公司通常都能受益于地产母公司的销售带来大量的新增管理面积。但在地产行业整体疲软的大环境下，物业公司不仅无法从地产母公司获得增量支持，甚至还得反哺地产母公司。

7月29日，金科服务就曾披露，向控股股东金科股份提供不超15亿元借款，期限截至2024年12月20日，年化利率8.6%，目的便是为金科股份补充流动性。截至6月底，金科服务拥有现金及现金等价物约39.36亿元，物业公司在地产下行周期时显示出了现金流稳定的特性。

高盛认为，由于母公司金科股份疲软的流动性情况，市场复苏也可能无法得到完全解决，这将继续阻碍金科服务的业务扩张前景。

管理面积是物业公司重要的经营指标，更是其收入的基本盘。上半年金科服务也在尝试通过增加来自第三方的管理面积来摆脱对金科股份的依赖，截至2022年6月，金科服务在管面积2.51亿平方米，合约建筑面积3.74亿平方米。其中来自第三方开发物业占比为63.7%和70.6%。

华安证券发布的研究显示，随着业务调整，金科服务将逐步降低与地产关联度较高的非业主增值服务对公司发展的影响，调整后的本地生活服务扩张迅速有望带来业绩增长点，度过调整期后则有望迎来估值的修复。

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