REITs基金是什么？

REITs中文译为“不动产投资信托基金”，其投资标的穿透来看就是不动产，基金持有人按照出资比例分享该不动产带来的租金、收费、资产增值等收益。按照不动产类型来划分，我国已经上市的 REITs，主流是两类：园区和高速公路，此外还有仓储、水务等创新品类。

举个例子，A公司花100亿修建一条高速公路，因此背上了80亿的债务，即使可以每天收取过路费，但对于偿还债务也是“远水解不了近渴”，即不动产项目的建设上存在成本与收益的时间错配。既然高速公路未来可以持续产生收入，那么就可以把未来的收入“卖”出去，偿还当前的债务，这就用到了资产证券化。

A公司以高速公路未来产生的现金流作为偿付支持，发行一种叫作ABS（资产支持证券）的产品，相当于把高速公路未来的收入分成了很多份，卖给能够提供相应资金的投资者。REITs基金可以通过持有ABS，取得该高速公路的完全所有权和经营权，进一步降低投资门槛，让个人投资者通过持有公募基金份额的方式，分享该高速公路未来的收入。

REITs的收益与风险在哪？

收益的主要来源是持有REITs份额获得的每年分红，和REITs价格波动带来的资本利得。

REITs每年都会有租金和过路费等的收入，扣除费用后，这些收入会以分红的形式分给REITs的投资人，根据规定，基金每年都要将可分配金额的90%返还给投资者。

除了分红外，REITs投资还可能获得资本利得的收益。举例来说，如果投资者以100元的价格买入某公募REITs，1年后该REITs上涨至120元，投资者选择卖出，就会获得20%的资本利得收益，当然如果REITs价格下跌，也会带来亏损。

基于收益来源，REITs的风险也是客观存在的。一是分红率不达预期的风险，REITs的分红，来源于项目的顺利运营和项目资产的持续增值，这些收益在未来数十年的时间来看，具有一定的不确定性。二是REITs在二级市场中价格波动的风险。

需要特别注意的是，REITs的持有者以机构为主，个人投资者只持有较少份额。和一般基金不同，REITs的份额中均有超过一半以上是非流通份额，持有者为原始权益人和战略投资者，战略投资者的限售期为12个月。也就是说，在3个月后，首批9只REITs的战投将迎来解禁，投资者要警惕解禁带来出售压力和价格冲击，以及即将到来的年报披露影响。

总的来看，投资者需要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。

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