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房地产行业的风险化解工作正在有序推进。

1月12日，有市场消息称，招商蛇口(001979)30亿元并购票据已完成注册，首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权。

大约一个月的时间就完成并购票据的注册，在业内看来，体现了政策对地产行业收并购的支持力度，更重要的是，除招商蛇口外，在交易商协会注册发行并购票据的其他房地产企业同样有望快速获批。

在业内看来，从上周媒体报道“收并购贷款不再计入‘三条红线’相关指标”以来，各方对房企收并购的推进都高度关注，招商蛇口并购票据完成则意味着行业收并购进入了关键性的实操阶段。

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鼓励地产收并购

从招商蛇口获取并购资金的速度上，可以看出政策对地产收并购的支持效率。

12月8日，招商蛇口在交易商协会注册并购票据，大约一个月的时间就已经完成注册，在业内看来，这种速度能够体现出政策的支持倾向。

实际上，从去年12月下旬开始，监管层就开始加强对房地产行业收并购的支持力度，首先是央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好并购的金融支持和服务。

同时，中国银行(601988)间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，传出将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的收购。

不仅如此，对房地产行业收并购政策越来越细化，1月6日，财联社获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

上周，有专家透露，广东省政府就召集了多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产(600048)、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业(600684)集团等国企和民企，会议目的就是为民营房地产企业纾困。

植信投资研究院高级研究员马泓认为，考虑到近期央行允许具备条件的房地产并购贷款项目不纳入“三道红线”考核范围，这给了部分实力相对较强的央企、国企房企参与到“纾困”的计划的信心。他表示，招商蛇口此举也反映出地方性国企相应号召的决心，预计该笔融资计划将很快完成。

“收并购政策已经进入关键性的实操阶段。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，市场反应及各家企业如何去具体执行，要看各家房地产企业接下来的动作，可以确定的是，无论是从股权方面还是从项目层面进行收并购，对行业当前的流动性危机而言都会发挥重要的舒缓作用。

值得一提的是，随着收并购步入正轨，央企并购流程和民企资产质量和价格等问题也将成为关注重点。

收并购的本质仍然是一场生意，一位不愿具名的国企负责人表示，必要的审计尽职调查还是要做到位，否则民营老板盲目扩张，直接丢给国企接盘，很容易造成国有资产损失。

不过，上述国企负责人强调，在商言商，有商业价值的逻辑在，国企或民企都会有理性动作。据了解，他所在的国企在收并购市场已经有所斩获。

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收并购有望开启“加速度”

当前，一线城市已经陆续出现回暖迹象，以北京为例，合硕机构数据显示，2021年12月北京二手房网签超1.54万套，环比增加30%，2021年全年北京二手房网签近19.32万套，创近5年新高。

再比如上海，根据中指院数据，2021年上海二手住宅成交前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企稳回调。此外，广州四季度成交量翘尾，进而带动全年成交量创近五年新高。深圳虽然成交量不高，但随着投机需求骤减市场将回到合理水平。

随着市场回暖及房企在融资端的边际改善，将进一步促进房地产行业收并购的活跃度。一位行业资深人士认为，从政策加持到市场触底反弹，2022年大概率将成为房地产行业的收并购之年。

收并购带动房地产行业风险出清的同时，房地产行业格局也将随之改变。柏文喜认为，对于收并购企业来讲，可以给未来的业绩增长准备更多的可售货值，为可持续发展打下更为坚实的基础，反过来，也会促进行业集中度的更快提升，进而引发房地产行业的格局变化。

更重要的是，收并购将大大降低购房者的购房风险，这也是“保交楼”的题中之义。“按照保交楼、保民生、保稳定作为首要目标，妥善处理个别房地产企业、房地产项目的逾期交付的风险。”12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时如是强调。

马泓表示，随着住房金融政策边际改善，房地产行业有望重拾信心，房地产开发投资增速有望逐步企稳。他提醒，对于购房者而言，需要注意保护自身消费者权益，对暴雷房企持理性态度，尽可能通过法律途径追回损失。

“购房者在买房时需要格外注意房企的交房履约能力和产品质量，在可能的条件下，应当以购买现房来规避不能按时交房以及项目烂尾的风险。”柏文喜认为，2022年的房地产市场的信心应可逐步恢复，但是行业基本面已经发生变化。

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