2022年，我认为经济形势的5大关键词是，双周期、稳增长、新基建、软着陆、提估值，这是明年经济形势的5大关键词

大家留意，分析判断中国的经济形势，你主要关注5个会，4月份、7月份，10月、12月份的政治局会议，还有12月份的经济工作会议，对明年的经济工作，会作出重要的部署

传递出最核心的信号是什么？

就是新的一轮稳增长要来了，货币将会转向宽松，财政政策将会转向积极，来支持新基建、新能源和科技创新，进而促进房地产的软着陆，良性循环，同时纠偏运动式、一刀切式的做法。

那么我们先一个一个说，你比如说这次会议，提出了六稳六保，三重压力，就是需求收缩，供给冲击和预期转弱这三重压力

什么意思呢？

明年包括今年年底，我们面临的新的下行压力，要启动新的一轮稳增长，明年大家记住就是一个主题词，就是稳增长。

稳增长带来了货币宽松，带来股票市场提估值，带来房地产的软着陆，也带来了新基建的发力。

经济是有自身的规律的，有些东西是不能预测的，但有些东西是可以预测的。

明年要稳字当头，稳中求进。各个地方各个方面要出台有利于经济稳定的政策，就是稳增长政策，政策的发力还要适当的靠前。

这个实际上已经给大家讲的非常清楚了，

货币政策正在转向宽松，对股票市场可以相对的乐观一点。

宽松意味着利率的下降，利率的下降意味着股票估值的提升，

什么行业受益？

一类，烧钱的行业受益；

什么行业烧钱，比如说新基建、新能源、数字经济，比如最近大家所谓的元宇宙，这些成长性行业都是烧钱的行业，

钱便宜了，烧钱容易了，而且货币宽松了，融资变得更加容易了。

第二类，用钱的行业受益；

什么叫用钱的行业？比如说券商，比如说金融，资金便宜对它有利，它可以放贷款，

资金便宜了，这些行业都是受益的，这是一类。

第三个，对于资本市场，对于股票市场可以适当的乐观一点，然后主要的方向是稳增长，提估值和新基建这三个方向。

未来财政政策要变得更加积极，财政的钱从哪里来？发债！

而且我估计明年两会，我们可能会提高我们的赤字率，来使得财政有更大的空间发力。

包括要适度超前的开展基础设施建设，这就是文件原文里面讲的，我觉得，这些信号已经非常的清楚了，就是未来财政要更加积极，货币要更加宽松来支持稳增长。

今年底到明年上半年，因为经济变差了，所以货币新的一轮宽松要来了，货币宽松了，水多了，资产价格就会涨，我觉得对资本市场对股票市场不应该再悲观。

发力的方向是什么呢？

肯定是未来的新基建、专精特新，

这里高层讲的是非常明确的，一会我再专门给大家讲房地产的事，这一次的会议还讲了一些事情，叫全面实行股票发行的注册制。

这里还包括一个推动新的生育政策落地见效。

我跟大家说一个简单的概念，未来，凡是阻碍生三孩的行业都将成为改革的对象，

比如教培，比如房地产，比如游戏，大家猜猜还有哪些行业，我们下了大决心，要推动生育政策的落地见效，

为什么呢？

你比如说中国现在生育率1.3,对不对？

我跟大家说全球的综合生育率数据，生育率欧洲是1.6，北美洲是2，然后拉丁美洲是2.2，中国和日本都是1.3，非洲是4，穆斯林国家是3.6，大家可以想一想，未来100年这个世界会发生什么？

所以为什么我们要抓紧尽快的大力度的鼓励生育，跟这个东西有关，

我们现在的生育率已经创了历史的新低了，而且有可能我们的生育率是全球最低的，

全球发达国家生育率都比我们高，法国是1.8，英国是1.6，所以说，今年中国的生育率可能会在1左右，因为我们生育率有大幅的下降。

我再跟大家讲第二个大家比较关心的问题，新的一轮稳增长来了，未来货币要宽松了，房地产这次得救了吗？

我觉得房地产一样有机会，我不太赞同有的观点说房地产已经翻篇了，未来没有机会，

我现在明确的讲，我认为未来房地产有机会，房地产机会就是分化的机会，主要是人口流入的城市。

大家知道我提过一个分析框架，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

什么地方房价会涨，什么地方房价会跌？

很简单，长期看人口，中期看土地，短期看金融，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。

什么意思？

买房跟着人口流动去买房，人口流入的地方房价涨，人口流入流出的地方房价跌，

为什么过去这些年深圳、杭州这个这些地方房价涨很简单，每年30、50万的新增人口，

为什么东北西北人房价跌或者说涨不动，就是因为人口流出。跟着人口流动去买房。

那么未来中国人口往哪里流动？

都市圈、城市群、区域中心城市，

我给大家做一个预测，未来中国房地产最重要的一个词叫分化，什么概念呢？

未来大约中国有70%的城市，房地产没有机会，普涨的时代已经结束了，

未来大约70%的城市人口是流出或者停滞的，房地产是没有机会的。

未来只有20%多人口流入的城市是有机会的。

这个货币要宽松了，那么对房地产也是利好，只不过它是分化的。

给大家讲讲几个重要的表述，大家体会一下现在政策对房地产态度发生了变化，

大家仔细的品一品、这里所传递的一些信号跟以前有什么不同？

比如说，这次的经济工作会议的原话，我给大家念一下，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

明白了吗？

大家仔细去理解这些说法，跟半年、1年前有没有不同？有没有变得温和些

包括今天最新一个消息，上周开始深圳部分银行开始下调房贷利率。

货币新的一轮货币宽松来了，我们要干嘛？

要让房地产软着陆，货币宽松，有利于房地产的软着陆。

至于房产税，你看像美国、日本、英国、中国香港都有，该涨的涨，该跌跌，就说白了它还是跟供求关系有关，大家不要过度去考虑房产税的因素。

同时，我想建议房地产税要慎重，为什么说要慎重？

我是担心我们有些政策出台的不好，可能效果适得其反，

大家觉得我们推房地产税试点是富人交的多，还是工薪阶层交的多？

我跟大家分析一下啊，我的看法可能和大部分人的看法不太一样，就是房地产税试点这个事如果不是全国普征，如果不能进行系统的科学设计，有可能增加工薪阶层的负担，而且大部分是工薪阶层承担，

为什么这么说？

大家知道我们的个人所得税是富人交的多，还是工薪阶层交的多？

我们的个人所得税70%是工薪阶层交的，

原因是什么？是因为我们采取的是专项征收，而不是综合征收。

我不展开往下讲了，因为这涉及到很多的问题，

如果一个地方房子供不应求，有上涨的压力很大，税是可以转嫁的，还可以涨租金。

还有更重要的，就是房地产税根本解决不了中国房地产的长期平衡健康发展。

中国房地产长期平稳健康发展，最重要的是城市群战略、人地挂钩和金融稳定。

那么新的一轮货币宽松了，降准之后会继续降息吗？

明确给大家讲，降准之后，我认为后面会降息，而且降息可能会在不远的将来。

我认为未来货币政策宽松降准和降息都会发生。

大家留意，你看这一次12月6号央行降准，是全面降准；

这次降准和7月份的降准完全不同，7月份的降准是对冲性的，因为7月份我们有大规模的IMF（国际货币基金）到期，对冲完了以后，央行没有投放新增的基础货币，

但是12月6号的这一次降准，我们新投放了基础货币，这个信号意义是非常明显的，是货币宽松的信号。

然后我们央行又降低了支农支小贷款的利率。

大家可以看到我们的专项债放量发行，我们的社融最近触底回升，我们的企业的贷款也有所改善。

而且还有一个我看今天刚刚发布的一个数据，我们房地产融资数据其实也有所改善，

所以大家留意降准之后，我认为会继续的降息，那么降息的方式可能会通过调低LPR（贷款市场报价利率）的利率，

大家留意我们现在的降息方式，跟以前也不一样了，我们通过调低LPR利率，来降低银行的资金成本，从而降低实体经济的资金成本。

大家会担心说美联储加息，没关系，我们的货币政策是服务于国内的，是以我为主，这是我对货币政策的一个看法。

另外，大家关心汇率，影响人民币汇率主要是两个因素，一个是货币宽松，按照这个道理，我们货币宽松，美联储加息，人民币是有贬值压力的，

但是因为我们的出口很好，出口带来的结售汇的需求，结售汇的需求就会带来人民币升值的需求。

所以说，综合这两个因素，再加上央行最近提高了外汇存款的准备金率，也是释放了这样的一个信号，

不希望人民币大幅的升值，当然也不会大幅的贬值，所以未来的人民币汇率应该是以震荡为主，短期没有明显的升值和贬值的这样的趋势。

还有人问降准和息会不会进一步加剧通胀？

问得好，我告诉你，会。

因为通胀在任何时间任何地点都是货币现象，今年是工业品通胀，明年可能会是消费品和资产价格的通胀。

我们处在一个全球的大通胀时代，原因是什么？

就是全球的货币超发，中国在世界上来看是货币纪律相对比较好的，

我跟大家说几个数据，第一个数据大家留意美股的大涨，今年美股比去年涨了110%，第二个美国房价同比涨了18%；

什么概念？

美国全国房子平均涨了18%，这个背后的原因，就是美联储的无上限QE（量化宽松的简称）是一种货币政策，主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票）和直升机撒钱所带来的货币超发效应。

人类进入信用货币时代以后，基本是货币超发，

所以，这就是为什么大家要有资产配置的概念，要做投资，因为现金类资产的贬值在长期是很惊人的。

我们可能正经历20年来最大的经济结构巨变，新老经济呈现出冰火两重天，整个中国经济正在孕育着阵痛和重生。回想房地产业在98年商品房改之后，一路高歌猛进，枭雄崛起，攻城略地，昭告天下。近来房住不炒、人口老龄化、少子化、金融收紧等，英雄迟暮，美人夕颜。

如今是新能源、新基建、绿色经济、数字经济、元宇宙的天下，英雄辈出，风华绝代，引来投资者万众追捧，货币政策、财政政策、产业政策倾力支持，被寄予高质量发展的厚望。

我们每个人每个企业最终都是大时代的产物，道法自然，以无事取天下，无为而无不为。

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