这两天房地产市场很热，但权威的声音并不多！

  11月11日，房地产板块狂涨近6%，市值单日飙升近千亿元。周四盘中，更是传出某股份制银行开会布置落实房地产贷款相关工作，其中涉及加大涉房贷款投放力度等八大要点。此外，还有关于沈阳市放开现行限购的传闻。

  集中释放的利好传闻，真实性究竟有多大？11日晚间，沈阳方面率先辟谣。此外，有机构人士透露，从各方情况了解来看，上述八大工作要点中至少有两条是假的。由此来看，上述九大传闻中，至少有三条是假的。不过，也有银行业人士向券商中国记者表示，上述工作要点中的第7点并不能算假。

  那么，房地产板块是否还有机会呢？一份投资者向上海某大型券商研究团队的“灵魂拷问”也流传出来。分析人士认为，从目前的情况来看，信贷政策的纠偏可能会持续进行，但这并不意味着政策逆转，目前可能仍然只是估值修复阶段。

  九大传闻，三条有假？

  11月11日，房地产指数大涨近6%，板块市值增长近千亿。市场气氛炽热，这种行情近半年以来也极为少见。

  盘中，市场突然传出：一家股份制银行总行刚刚开完大会，布置落实房地产贷款相关工作。要点如下：

  1）加大涉房贷款投放力度；

  2）增加房地产项目储备；

  3）并购贷款不计入三道红线

  4）加快投放按揭贷款

  5）加强贷后管理

  6）展期不算违约

  7）预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用

  8）巡视组检查事项新内容：是否积极投放房地产行业贷款

  11日早盘，一度还传出沈阳放开限购的消息。总共加起来，房地产市场有9条利好传闻。那么，其真实性究竟如何呢？

  首先来看放开限购的消息，据每日经济新闻消息，沈阳市房产局正式回复：“近日，网传沈阳市解除限购、限售等政策。经查，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变，希望广大市民不信谣、不传谣。”

  其次，有机构表示，从各方了解的情况来看，市场对于上述传闻可能存在一些误解。上述第7条和第8条都是假消息。此外，开发贷看项目情况和企业情况，民企还是比较难，项目优质的还有可能。由此来看，上述9大传闻至少有3条是假的。那么，实际情况是啥？

  券商中国记者向一家股份制银行深圳分行的风控人士求证时，得到的答复是：从加大涉房贷款投放力度来看，近期的确有应放尽放的要求，总行在开会时的口风也已经发生了变化。并购贷不并入三条红线、加快按揭、加强贷后管理确有其事。而贷款展期其实是技术处理，还是得看企业质量。现在的要求是：确保项目优先，不要老盯着企业，特别是一些还未暴露风险的企业。

  他特别指出，第7条严格意义上不能完全算假消息。由当地住建、政法委和银保监局共同出面，预售资金大部分会被要求划入这几方（包括银行在内）的共管账户，主要也不是用于偿还银行贷款和利息，而变为支付民工工资、前期工程款、税费，以保证项目能竣工。这跟央行没有啥关系。但只要公司或项目出了风险，住建部门会迅速召集银行进行相关支付。

  来自投资者的灵魂拷问

  面对市场的上涨，一份投资者向上海某大型券商研究团队的“灵魂拷问”也流传出来。投资者提出了四大问题：

  一是，我不想博弈，就想看基本面，当前政策能有效改善基本面吗？

  二是，小企业可以活下来了吧？

  三是，小企业现在估值这么低，活下来就能重估，抄底去？

  四是，产业链是不是好了？

  相信，这也是全市场地产投资者需要答案的问题。

  上述券商认为，7月至今的政策无法阻挡负反馈，现在允许并购了，部分开发商可以转危为安，但土地市场估计还是不行。不过，只是因为担心烂尾而不买房的居民会开始买房，所以，基本面能改善，预计四季度销售同比增速能阶段性见底。

  此外，他们认为，活下来是有希望了，烂尾楼也因为项目整售能得救了。那么，可以再次新增融资拿地再发展了吗？基本没有可能，活下来已经不容易。更建议买大央企。小企业的报表不能保证完全呈现给大家的，究竟有多少问题，活下来后还剩什么，是不是估值低，也真的不知道。从基本面总量来看，预计地产行业总开工量仍然下滑，暂时还不会改善，因此，估值有因素仍大于业绩。

  长江证券也表示，“收并购的定向融资支持”本质上涉及两个层面，一是标的项目附带债务是否算在三条红线之内，二是更定向的并购贷款是否也算在内，前者可能更关键，后者仍绕不过银行的贷款集中度政策。如果收并购涉债不占房企新增债务指标，那么这显然是一种超预期的金融支持，可以解决当前市场的两个难题，一是有能力的房企束手束脚，二是缺钱的想缩表的房企缺乏买家，资产端的“流动性”将得到缓解，高信用房企可以“做大”，风险类房企可以“活下去”。

  还有三个季度的时间窗

  那么，房地产板块的行情是否可以持续？长江证券认为，维稳政策正在逐步兑现：政策的节奏别去猜，方向和趋势更重要。维持此前判断，至少未来三个季度都是政策边际宽松周期，直到明年下半年基本面边际企稳，政策宽松才可能会止步，或者说，行业不稳，政策不止，维稳框架下，托底阶段与此前的压力阶段基本对称；历史坐标上可能更像“2012年”，顶层大框架不会变，但框架之内可以相机抉择，很确定的是房地产金融审慎管理和地方层面因城施策，有可能的是更大力度的差别化信贷，尤其是针对换房人群。

  当前的政策尚未形成合力，虽然按揭恢复正常导致回款率改善，但主要还是解决此前的积压问题，而销售额同比仍显著下降，所以回款并没有改善，并且各地基于保交付和防风险的考虑，趋势上仍在从严执行预售资金监管标准，回款并不能流畅的转化为自由现金；此外，银行和债券市场风险偏好的修复也还需要一个过程，所以房企信用风险的踩踏并未根本性消除，基本面在未来几个季度下行压力仍较大，这些均意味着政策端还将有更大尺度和更高层次的“维稳”措施，包括按揭利率的加速下行、房企端融资的逐步修复，以及地方层面的因城施策，并且今年底兑现的概率正在加大。

  申万宏源表示，伴随着2015年开启的供给侧改革，我国房地产由早期资源驱动阶段、中期杠杆驱动阶段，已进入到运营驱动阶段，预计房地产加速出清后格局优化，行业集中度将进一步提升，优质房企将获更大发展空间。以美国为例，该国新房销量在2005年已经见顶，2011年新房销量较2005年回落76%；行业重新洗牌后，龙头整装待发，集中度再创新高，2020年TOP5市占率达21.3%，较2012年提升3.6pct；2015年后龙头估值稳定，至今PE均值12.7倍，优于1995-2005年时期，龙头在盈利、估值上迎戴维斯双击。

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