近期房企信用债密集违约，造成恐慌性抛售，中资地产美元债行业集体暴跌，信用危机加深。

今年2月、7月、8月，“环京龙头”华夏幸福、“四川一哥”蓝光发展和小型房企阳光100，分别宣布境外债券实质性违约。

今年国庆期间，花样年一笔本金总额为5亿美元、剩余2.06亿美元未偿的美元债在今年10月4日到期。到期之前，花样年多次对投资人承诺，将使用自有资金偿还、资金已经铺排好，甚至还放出了将旗下物业上市公司卖给碧桂园的消息。但到了兑付那一天，花样年却突然发布违约公告。

10月11日，当代置业宣布，10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付，目前正在寻求投资人的谅解和同意，一位香港投资人士认为，这一宣布等同于官宣违约。

恒大事件吹响了地产谢幕之年的号角，地产行业的雷声不断。

市场对恒大的结局早有预期，结局可能不会太差。引发地产行业的巨雷是什么？有可能是美元债，以及炒客手中无法续期的经营贷。

为什么是美元债和经营贷？

先看一下什么是美元债

中国企业发行美元债券，指的是中国企业在境外市场，发行以美元计价的债券来筹集资金的融资方式。说起发行美元债，05年人民币开始升值，从那时起中国企业开始纷纷借入美元债。

一方面是境外的低息环境，降低了所发行债券的票面利率，即降低了融资成本。另一方面是汇率因素，人民币的升值使得境外融资的成本进一步降低。

房地产企业美债发行情况

房地产企业境外发债场所集中在新加坡交易所和香港联交所。2017年以来，房地产企业境外公开市场债券的持续大规模发行带来了目前较大规模的存量外债。截止2020年2月20日，根据WIND数据库中房地产企业境外发债数据，目前我国房地产企业已发行未到期的境外债541笔，合计金额大约为2400亿美元。

睿和智库统计后的到期规模是，2020年到期美元债规模253.7亿，占存量美元债的13%，2021年到期美元债435亿，占比23%，2022年到期美元债392亿，占比21%，2023年到期美元债271亿，占比14%。

由此来看，市场开始担忧的美元债偿债压力高峰期是2021年和2022年。特别是2021年到期美元债规模435亿，比2020年高出71%。

我们知道，美元债，几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债，这就意味着这家房企的融资渠道锁死，这个暴雷就只是开始。

现在最大的矛盾点就是，政策上为防止居民债务过大，限制房贷总量，上面关水龙头，下面房企获取现金流的速度就下降，而近十几年搞明股实债，几乎没有房企不搞，已经积重难返。

由此，房牛的时候当然是风光无限，房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！

而另一方面，房企卖房，回笼的是人民币。房企还美元债，是需要先到金融机构（资金池）兑美元的。

比方说，某房企欠银行100亿，这几笔贷款都是有土地抵押的。然后，他们家的1亿美元的美元债到期了，老总想要兑点美元来还债。然后，银行的老总跟房企的老总说，行啊，先把我们行的贷款给还了吧。

对于房企来说，这个时间点，如果不能先把国内的债务还掉，就很难跟金融机构换到美元，来还美元债。

所以当房企出现美元债违约的话，基本就意味着，这家房企连国内的债务都还没搞定，资金链已经处于“账上没钱”的末期。

由此，一方面，美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草，要想持续维持资本信用，就得将美元债的归还次序靠前，借新债、还旧债；

另一方面，还美元债，要先还国内债，而国内“明股实债”的隐性债务庞大，三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流，归还次序靠后的美元债一旦违约，又会造成房企信用的大崩塌.....

种种一切，使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”。

为什么还有经营贷呢？

由于经营贷大多是两三年一签，买房属于“短贷长投”，续签在当下十分麻烦。以前发放的经营贷，明年经营贷到期申请续期，如按照目前二手房的指导价续贷的话，炒房客缺口资金至少差一半，如果凑不到钱的话，会有很多断供的。

不管是深圳的炒房客还是其他城市，以前用经营贷买房有多痛快，到了续贷时候就要多痛苦。

地产美债危机处理及后果

如果这两种局面长时间无法扭转，未来不排除有更多房企债务违约。

中资美元债的亚洲投资者占比，10年间从55%上升到80%，而这些亚洲投资者，多数为中资机构。中资资金对中资发行人较为熟悉，在投资境外时，多倾向于投资中资美元债。这些投资者包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。所以银行，地产，保险已是深度相关。在股市上的表现关联度也较大。

2015年，佳兆业曾因无力兑付多笔境外债券利息，构成实质性违约。违约后，佳兆业采取了债务重组方式，最终方案为置换新债券，这给了佳兆业流动性缓冲期。2019年，佳兆业终于重新获得标普和穆迪评级，在境外市场重启发债。不过，佳兆业在这次危机中，也付出了较大的代价。未来，中资企业也可能受这次违约潮影响，即便恢复发行外债，成本也将上升。