集中供地规则优化，土地成本有望下行

  2021年8月10日，自然资源局召开会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行了调整，包括：限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属、参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质等内容。从2021年8月10日起，多个城市公布公告宣布土地出让延期并对第二批集中供地的政策进行了调整。截至目前，沈阳、济南、杭州、合肥、南京、深圳、广州、成都、苏州和青岛已重新公布出让公告，调整了相关规则。随着集中供地政策补丁的出台，土地成本有望下行。

  回顾首批集中供地政策，9城溢价率超15%

  回顾第一批集中供地中22城的土拍政策，仅重庆和武汉采用“价高者得”方式进行土拍，其余20城土拍方式可总结为“限房价，限地价，竞配建/自持/政府份额，竞高标准方案，摇号/抽签/一次报价”。溢价率上限水平方面，其中仅上海、北京、苏州、成都溢价率上限水平均不超过15%，其余城市普遍较高，甚至达到50%左右。在已结束的首批集中供地中，22城中溢价率超过15%的有9个城市，其中溢价率超过20%的城市包括重庆市、深圳市、厦门市、合肥市、杭州市和宁波市。同时，竞配建和竞自持将进一步抬升实际土地溢价率。

  22城盈利水平分化，测算利润率修复3.3pct

  根据测算结果显示，首轮集中供地的税前毛利润率均值为32%。由于测算未考虑资金成本、存货利息资本化和开发周期等因素影响，实际毛利率或将低于测算结果。假设溢价率超过15%的地块溢价率下调至15%和不考虑竞自持之后，本文对首批集中供地的静态毛利率进行测算，结果22城首批集中供地平均毛利率为35.7%，较调整前提升了3.3pct。其中，高溢价、高自持比例的杭州毛利率修复明显，由10.7%提升至28.5%。厦门市、重庆市、合肥市和武汉市毛利率修复水平也超5pct。其次，深圳市、福州市、南京市、宁波市、广州市、天津市盈利空间有所提升，利润率水平提升超2pct。土地溢价率水平较低的成都市、苏州市、郑州市和上海市在政策调整后盈利空间无变化。

  投资建议：

  2021年8月，自然资源局召开会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行了调整，包括：限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属、参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质等内容。首批集中供地整体市场较热，没有达到稳地价、稳预期的政策目的。此次政策补丁的出台，有望降低土地市场热度，保障房企合理利润空间。根据我们测算结果显示，首轮集中供地的22城税前静态毛利润率均值为32%，规则优化将使利润率修复约3.3pct。目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、滨江集团、旭辉控股集团、碧桂园、宝龙地产以及物管板块碧桂园服务、恒大物业、招商积余、新城悦服务、永升生活服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。

  风险提示

  销售不及预期，房地产调控政策收紧，房企融资政策进一步收紧。

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