昨天看了融创的中期业绩，一如既往的精彩，有料。

  最大的好消息是融创更加坚决的降负债，并且给出了具体指标，下半年权益拿地销售比控制在20%以内，全年控制在30%以内。有分析师担心这样是否会错失下半年可能出现的好的拿地机会，老孙及管理层的态度很明确，在“更安全、更从容、更长期、更有价值”的战略目标下，选择是确定的。

   融创给出了3年降低融资成本到优秀民企水平的目标，就是从目前的8%降到5%以下。降负债，提评级，降融资成本，是一体的，听下来，融创把这个作为接下来几年的头号目标，甚至可以接受规模的缩减。当然，悲观者会解读为这是融创不行了的证据，要断臂求生了。但相信很多长期持有融创的朋友跟我是同样的感觉，这确实是融创的当务之急。也是实实在在能提升融创的长久竞争力和股东回报的举措。举双手欢迎。如果同时还能回购注销公司股票，老孙包括管理层加大增持，那就更好了。

  老孙提出了更安全的三条：第一符合政策导向，第二要别人认为你安全，第三真的是安全的。符合政策导向方面，融创做的挺好的。上一次老孙说文旅是响应国家乡村振兴的政策。这次郑州发大水，融创捐款2000万，应该是房企里面反应最快的。另外，老孙也在积极发声，为合理的房地产政策提出建议。上次的股东会，呼吁各地推广北京竞品质的模式，后续政府发文，推动北京模式。这次也不改耿直boy个性，直接说各地的“摇号”政策是”扯蛋，原文是不是扯蛋这个词不确定，但就这个意思。“摇号”确实是懒政的一种表现。

  这里还要说说第二条。别人认为你安全。老孙以前一直强调融创很安全，但别人不认。结果就是融资成本居高不小，股价连连下跌。房地产开发及产品都具有很强的金融属性。别人认为你安全还是非常重要的。反身性作用会非常明显，当别人认为你不安全的时候，没人敢借钱给你，客户不敢买你的房子，政府不敢给你项目，你就会真的不安全。恒大目前的困境，当然起因是自己的原因，但演变到目前，反身性也显现出巨大的破坏力，这可能是许教授也始料未及的。政府现在是在救恒大。一方面让恒大卖资产自救，一方面压住银行，债权人，给恒大一些缓冲的时间。否则，恒大的情况应该会比现在更糟。大的房地产商出问题，政府还是尽力在救的。华夏幸福，蓝光发展，都是。但一些更小的出问题，估计就只能自求多福了。

  对下半年的房地产可能的走势，老孙给出了一个词“惨烈”。8月份的销售大幅下降，普遍都同比下降30%以上，跟19年比也是同比下降，似乎验证了老孙的担心。但大盘总体老孙预计不会大幅下降。如果销售走势真的如老孙所说，一批房地产商下半年的日子难过了。  昨天糟糕的月销出来，今天房地产的股价反而走的还好。是反弹还是反转，要继续观察。

  老孙说融创是有判断，强执行。整个感觉下来组织氛围还是比较好的，内耗应该比较少。碧桂园的业绩会，给人感觉是一招一式练内功，不玩虚的，点点滴滴抓管理，提效益。万科嘛，是优等生没错，但给我的感觉，用一个流行词来说，有点“精致的利己主义者”这种感觉。

 房地产后半场，到了拼内功，拼文化的时候了。战略正确，管理精细，凝聚力强，文化落地的企业会胜出。我还是这个判断，未来地产，百花齐放，碧桂园和融创两强争霸

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