中报出来了，谈一下万科的问题：

万科的经营策略就是不预测政策，拿地节奏比较均匀，喜欢拿一些中小型地块，小股操盘，高周转快速开发。这种策略在行业毛利率高的时候是非常吃香的，但当行业毛利率下来的时候就很吃亏了，往往都是赔本赚吆喝，好不容易房子卖掉再去拿地，发现地价又贵了不少。这也是为什么本轮调控高周转的房企毛利率下降普遍比较多的原因。

那为什么保利毛利率能够稳住呢？因为保利喜欢拿一些中大型地块，分多期开发，开发周期也较长，等到后面几期房价也涨上去了。所以毛利率就高了。也就是适当囤地的模式，比起高周转，更适应当下的调控模式。当然，这个模式的缺陷是存货周转率低，负债较高，所以只适合央企国企这种融资成本低的房企玩玩。此外，保利这种在大湾区有不少旧改项目的房企也可以提过高毛利的旧改项目一定程度上抵御毛利率的下行。

当然，还有一类房企，既有像保利这种拿大中型地块项目和旧改的优势，又具备产业勾地和逆周期拿地的能力，融资成本也比较低，这样的房企毛利率表现就格外优秀，不降反升，如华发股份，毛利率从年初的24.3%逆势提升至29.58%，成为top50里唯一的一家毛利率逆势大幅提升的房企。华发66个亿在绍兴镜湖6000多底价拿地，几个月后万科在边上拿的地，楼面价已经高达2万7，拿地水平高下立判。

综上，万科的问题是战略层面出了问题，没能及时调整经营策略提前囤积低价土地，缺乏逆周期拿地能力，没能未雨绸缪早年及时布局旧改，商业地产也做的差强人意，今天的业绩会上，郁亮像把头埋进沙子里的鸵鸟般避而不见，祝九胜毫无行业龙头总裁的那种霸气自信，脸上流露的全都是平庸和无奈，让我们无比怀念曾经的那个血气方刚，真性情的王总。

万科，泯然众人矣。

利益披露：本人持有几千股万科打新，目前已经大幅亏损，准备择机卖出

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