如果有球友问梧桐想学习与了解地产行业，那么梧桐会毫不犹豫的向他推荐读万科的年报，每年万科的“致股东的信”都会对万科以及行业发展有总结与预判，是最佳的了解地产历史的资料。万科的报告是地产行业最为规范与透明的报告，对于研究地产的人读万科的报告是一种享受。

很不幸的事情发生了，万科半年报居然出现了负增长，而上一次的负增长还要追溯很久很久，首先梧桐来说下个人观点（持仓万科，难免主观，请见谅）：地产这事，本来都是乐观者看见希望，悲观者始终坚信破产的事。粗略读罢报告，梧桐对万科有三个判断：

第一：明天大概率下跌，毕竟下降就是下降，不否认。

第二：长期利好，万科都成这样了，其它还怎么办？全行业负增长，恒大，华夏都活不下去了，许多地产报告都活的艰难而辛苦。地产周期的存在，一定否极泰来。

第三：相比万科，保利发展是厚道了。一直许多球友都踩保利，但保利真的是央企中最优秀的地产了，明天看好保利涨。

其实对于万科，半年报都是开胃菜，年报才是正菜，投资者不必太往心里去，万科，保利发展，金地集团等一众地产的四季度结算才是大头，才是决定年报的成色。

回到2021半年报报告，以下按报告的顺序分析。

一、总体表现

营业收入1671.1亿元，增长14.19%，营业利润219.87亿元，降低-17.23%，而归属净利润110.47亿元，降低-11.68%，扣非净利润107.27亿元，降低-11.45%，初步看“增收而降利”，加权ROE由6.44%降低到4.79%，虽然整体资产总额继续在增加，净负债率依然维持在20.21%的极低水平，但总体表现依然低于大部分万科投资者及市场预期。

二、公司销售，投资与财务等经营情况

1 在销售方面

销售规模保持增长。1-6月，本集团房地产开发业务实现合同销售面积 2,191.7 万平方米，同比增长 5.5%；实现合同销售金额 3,544.3 亿元，同比增长 10.6%。上半年合同销售金额中，住宅占 86.7%，商办占 9.1%，其它配套占 4.2%。

结算方面有所提升：。1-6 月，本集团房地产开发及相关配套业务收入 1,558.7 亿元，其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 27.28%、28.85%、14.87%、23.73%和 5.03%。 本集团实现房地产开发业务结算面积1,115.4 万平方米，同比增长 6.2%，实现结算收入 1,443.3 亿元，同比增长 11.9%；开发业务的结算均价为 12,940.0 元/平方米（2020 年上半年：12,285.7 元/平方米）； 结算毛利率为24.9%（扣除税金及附加后为 19.6%）。

万科半年报净利润下降的原因主要在于结算毛利率的降低。

已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 5,377.7 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 7,819.1 亿元，较上年末分别增长 9.3%和 12.0%。

2 在投资方面

土地获取：上半年本集团获取新项目 95 个，总规划建筑面积1,505.9万平方米，权益规划建筑面积 1,101.4万平方米。项目总地价 1,126.3 亿元，均价为7,480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。

新开工及军工方面：上半年本集团实现新开工面积 1,748.3 万平方米，同比下降 4.8%，占全年开工计划的 55.5%（2020 年上半年：62.8%）；实现竣工面积 1,225.3 万平方米，同比增长 14.0%，占全年竣工计划的 34.2%（2020 年上半年：32.4%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

3 在财务及有息负债方面

负债率：本集团净负债率为 20.2%。

有息负债及结构：本集团有息负债金额为 2,687.1 亿元，较年初增加 101.9 亿元，占总资产的比例为 13.7%。 有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 843.0 亿元，占比为 31.4%； 一年以上有息负债 1,844.1 亿元，占比为68.6%。 分融资对象来看，银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 22.9%，其他借款占比为 21.3%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 42.0%，浮动利率负债占比 58.0%。有抵押的有息负债 36.6 亿元，占总体有息负债的 1.4%。 分境内境外来看，境内负债占比 74.6%，境外负债占比 25.4%。人民币负债占比 75.4%，外币负债占 比 24.6%。上半年本集团实际利息支出合计 63.1 亿元，其中资本化的利息合计 25.2 亿元。

非房地产业务的经营情况

物业板块：万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。 社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国 105 个大中城市（含香港），服务 3,490 个项目。

租赁住房板块：泊寓共有房源19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间，累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国33 个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。报告期内营业收入 13.19 亿元,同比增长 25.6%，间天出租率达 95%。

商业开发与运营板块

本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长 18.3%。报告期内，新开业商业面积 30.8 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为 549.3 万平方米。 报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元,同比增19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入 24.53 亿元，同比增长 21.6%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率 92.3%，其 中稳定发展期（开业 3年以上）的商业项目出租率 93.9%。

物流仓储板块

万纬物流继续完善核心节点布局。万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积 1,149 万平方米。所管理的项目中，高标库126 个，可租赁建筑面积 1,056 万平方米；冷库 22 个，可租赁建筑面积 93 万平方米。 报告期内万纬物流新开业 98 万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积797 万平方米，其中高标库开业 756 万平方米，稳定期出租率 94%；冷库开业 41 万平方米，稳定期使用率 68%。 报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增长 64%，其中高标库营业收入 9.2 亿元，冷库营业收入 4.2 亿元，同比均增长 64%。

其它农业板块等无详细数据。

万科关于运营，板块等方面的数据详尽而全面，是一份透明程度很高的报表，为管理层点赞。

三、关于股东

股东人数增加，港股通小幅度增持占比达5.51%，管理层的深圳盈嘉众实业合伙企业出现在十大股东行列。其它股东基本稳定，结构以深圳地铁，港股通，管理层和养老金为主，兴全退出十大股东行业，不见其它基金。

四、三大报表简析

资产负债表：资产端基本无变化，预付款项增加，拿地力度提高，负债端，合同负债增加，储备粮继续增多。

利润表：管理费用小幅增长，基本与营业收入变化类似，销售费用大幅增加，财务费用大幅降低，三费总额基本相当。

现金流量表：销售商品，提供劳务收到的现金大幅增加，表明销售端依然顺利，增长良好，现金流量金额为正，公司健康运营依赖于销售回款，表现良好。

五、关于存货

存货总值在账面余额10513亿元，其中存货跌价准备33.816亿元，账面价值10478.78亿元，跌价占比0.32%，跌价损失控制的很好，体现万科良好的拿地能力和对土地投资的把控水平。

存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币 192.76亿元，占比约为1.83%，非常低的水平，体现保守的财务处理与高周转的管理特点。在这个科目的处理上，万科始终是行业标杆。

最后，万科的这份报告，对于短期而言却是是利空，因为利润下降，各种鬼故事又可以再来一轮，而像对于梧桐这样的长期投资者，欢迎暴风雨来的更猛烈些，作为地产行业的标杆企业在2018年率先提出了“活下去”的口号，万科多年的经营始终处于引领行业的角色，其对地产周期的把控远远超过一般企业，所以梧桐相信万科依然会穿越周期，发展壮大给投资者以更大的回报。作为常年ROE在20%的优秀企业，只需要多给一份时间与耐心，那么回报自然是水到渠成的事。

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