地产的雷，开始暴了

保利出半年报了，业绩很不乐观。公司营业收入同比增长22.04%，净利润同比增长1.72%。一季度的时候营业收入同比增长5.17%，净利润同比增长5.10%。显然二季度是增收不增利。

如果看扣非净利润，中报同比增长3.42%，一季度为1.86%，稍微好点，但是和营业收入增长相比，仍然很不乐观。

作为制造业，房地产行业拿地，作为原料，加工成房子，卖出去，是一个赚取价差的行业。在过去几年，土地成本原来越高，房价虽然涨了，但是涨不过成本，所以就出现了增收不增利的现象。

有意思的是保利地产，在中报中把自己名字改为“保利发展”，表明自己多元化的决心。保利尚且如此，看来房地产行业不是白银时代，可能是黑铁时代了。

如果保利改名保利科技、保利新能、保利医疗、保利老酒，可能股价好很多。这里开个玩笑，我们看到房地产行业基本上就是打工的份，房价居高不下，真不是房地产公司的锅，大家有怨气，“冤有头、债有主”，不要再欺负房地产公司了。

报告期内，公司毛利率为32.50%，同比下降3.22 个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021 年上半年公司净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。

未来几年，我们很难看到房地产公司净利润像样的增长，地产银行化，投资者要有这个心理准备。

保利的多元化体现在两方面：以不动产投资开发为原点，公司搭建了覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务翼，以及以不动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，满足居民对生活品质的追求。

在多元化这块，保利的发展远不及万科，但是它做了一个不动产金融平台，这个很厉害，算是央企的特权了。

这种多元化尝试的意味更浓，在相当长时间内，保利还是一个房地产企业。保利说，公司始终保持强大的战略定力和执行力，在多次外部环境发生重大变化、行业内对业务及布局等发展方向出现分歧时，坚定地落实以地产开发为主的战略方向，坚持以住宅产品为主、以核心城市及城市群布局为主的发展策略，不断做大、做精地产业务，销售规模连续多年稳居行业龙头地位。作为央企，保利的经营灵活性应该是不如万科的，它的业务结构不会轻易变。

央企的优势是资源多，拿地能力强， 公司依托丰富的资源获取经验与科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。公司充分利用中国保利集团优势，不断发挥集团间不同产业的协同效应，保障优质资源获取。

2021 年上半年，行业延续市场分化趋势。一线城市增长势头强劲，成交面积同比增长69.6%；二线城市市场热度延续，成交面积同比增长53.2%；三线城市表现慢热，成交面积同比增长19.5%，低于27.7%的全国增速。我个人认为四五六线城市房地产行业已经没有未来，房子的投资价值很小，不值得购买，未来房地产税出台可能引起市场崩溃，或者直接分地区适用，三四五线城市就不会开征。

与此同时，据克尔瑞发布的《2021年1-6月上海租赁市场月度报告》显示：上半年上海租房市场租金整体呈上升状态，外环内各区域普遍上涨了300-500元。部分区域已经连续上涨7个月。

疫情以来，经济遭受重大打击，人们收入普遍性下降，为什么上海租金能涨？我的理解是经济普遍不好的情况下，上海存在高于其他地区的机会，人们愿意为这种机会付出溢价。这侧面体现出上海这种超级城市对全国的虹吸效应。

这也是国内宏观经济的一个缩影。我一直在考虑离开上海，换个城市生活，但是有些犹豫，就是因为看到了这个趋势。在上海可能吃差点，换个城市可能就吃不到饭了。

2021 年上半年，全国房地产开发资金来源总量为10.3 万亿元，较去年同期增加2.0 万亿元，同比增长23.5%。国内贷款为1.3 万亿元，同比下降2.4%，与资金总量的大幅增长形成反差，表明银行端对房地产的资金投放力度收缩。房企自筹资金、定金及预收款分别为3.0 万亿元和4.0 万亿元，同比分别增长11.9%和49.7%；个人按揭贷款1.6 万亿元，同比增长23.9%。

在三线四档的压制下，房地产行业资金量还能涨这么多，实在是一个神奇的行业，大家还是喜欢买房。小换大，旧换新，郊区换城区，城区换核心，普通换平层，平层换别墅，房子就是中国人的医生轨迹真实写照。

房地产的需求实实在在存在。这点不用怀疑。

综上所述，房地产行业在经过二十几年的发展，已经到了“黑铁时代”，房地产行业的获利方从大到小是：地主、银行、购房者和房地产商。后面两个难兄难弟日子越来越不好过了，四五六线城市的房子从丧失流动性开始，后面会出现折价，投资价值很小。

大城市的虹吸效应越来越强，房子有投资价值，但是面临房地产税的威胁（一定会出现）。布局四五六线城市的房地产企业没有未来，而土储在一二线城市的房地产企业则面临地主的压迫，前景渺茫。

从这个角度讲，房地产企业未来的出路有三个：多元化；独特的产品；较低的成本和高效的经营能力。

我们看保利，报告期内发行公司债75 亿、中期票据50 亿，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，公司有息负债规模为3341 亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7 个基点，继续保持业内领先优势。

它的融资优势很大，获取优质土地储备的能力也很强，这两个优势可以保证它能活着，尽管可能不是太滋润。

在这个宏观判断下，万科有可能因为多元化和资产经营管理能力迎来自己的“白银时代”，保利则属于“沙漠之花”类型，还有部分龙湖、华侨城这样独树一帜的伪房地产公司，其他大多数房地产公司都会在“黑铁时代”挣扎求生，给地主做长工，给银行做营收，给购房者做服务。

地产的大时代，去矣！

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