乍一看，中报不怎么样。仔细对比各项数据，其实也没有那么差，部分数据略有改善，但下半年还需要继续改进，比如现金比例太高，短债比例较高等等，还有很大的改善空间。

摘录几个关键指标对比一下：

  (1) 净负债比例 :

20H:82.7% 

21H1:80.7%

净负债率下降2.7%，略有改善

（2）毛利率

20H1:29.3% 

20H:25%

21H1:25%

乍一看毛利率和20H比没什么变化，比20H1下降了4.3%，报表没有披露20H2毛利率，我们自己来算一下。

20H2营收=678-282=396亿

20H2毛利=170-83=87亿

20H2毛利率：87/396=21.9%

因此21H1毛利率25%和20H基本持平，但相比20H2，毛利率已经从21.9%提升到25%，而今年上半年显然结算的是均价比较低的物业（结算均价只有8065元/平），随着下半年旧改收益逐步入账和高均价物业的结算比例提升，相信毛利率将进一步提升。

（3）有息负债

20H有息负债：1148亿

21H1有息负债：1113亿

下降36亿，下降3.13%；全年下降10%-15%也就是有息负债下降100-150亿（最新业绩会口径）

（4）现金短债比

20H:1.3

21H1:1.32

略有改善

（5）归属股东净利润

归属净利润下降13.6%，这是不及预期的地方。主要是20H1结算的毛利率比较高，20H1结算单价为：9,484元/平，而21H1结算均价为8065元/平，应该是大湾区等地区结算较少，均价低的地区结算比例多。另外21H1有几笔计提：存货计提（可供销售物业拨减）2.98亿，应收账款计提坏账准备：1.08亿，金融资产公允价值计提减值1亿，合计计提减值近5亿。这几个科目20H1只有不到一亿的计提。综合以上因素，21H的净利润随着下半年结算比例加大，毛利率提升，费用错配改善，同比20H1应该还是会有机会实现双位数的增长。

（6）旧改收入

20H1:无

21H1: 10亿

旧改慢慢进入收获期。

（7）旧改货值

20H: 6730亿货值，60个项目，其中大湾区占比97%(大湾区货值6552亿）

21H1:货值7543亿   70个项目，大湾区占比99%（大湾区货值7487亿）

半年时间又增加了10个旧改项目，新增货值813亿，公司进一步聚焦旧改，成绩斐然。去年业绩会老板所言不虚。

当前2PE的估值，躺平吧。

(8) 综合融资成本

2019年：7.5% ； 2020年：7.2%， 2021H1:7%   

融资成本逐年下降，今年改善0.2%； 按21H1业绩会口径，如果融资利率下降，总有息负债下降10-15%，则可节约利息开支10多亿，直接提升税前利润10亿以上

半年报有息负债下降虽然只有3%多一点，但业绩会口径公司全年是机会下降10%-15%的，这点超预期，也将极大降低融资成本，市场诟病的大存大贷问题逐步解决，奥园原来现金多可能和收并购的拿地方式有关，保留大量现金为了快速应对并购案例，毕竟江湖救急，谁最快打款拿出真金白银，卖主项目给谁，随着旧改项目逐步入市，原来现金多的优点慢慢变成缺点，毕竟资金是有成本的嘛，奥园也意识到了这个问题，公司表示会逐步减少有息负债，优化资金结构

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