绿城北京豆各庄地块分析
发布时间:2021-8-13 10:13阅读:237
说明:
1、写此文的目的是学习稍微复杂一点的地产项目测算,提高自己。
2、我并不是专业选手,可能会有测算的逻辑错误,如果能给我指出来,我将非常感谢,甚至少量现金感谢
。
信息获取来源:网页链接
本次分析的对象为绿城北京豆各庄乡孙家坡村1306-638地块,获取时间为2021年5月26日,北京第一轮集中拍地,再达到竞价上限68.2亿元后,绿城在高标准建设方案投报中胜出。
产品业态:

鸟瞰图:

规划指标:详见下表。
其中:1)办公39126.59平米,规划要求公共走廊,公共卫生间,不得做公寓式户型,此部分后续测算按照自持考虑。2)3万平米政府回购商业,回购单价6000元。

测算思路:
业态分为三个部分,自持办公以成本入账算作存货。政府回购商业部分,单独计算。可售部分(住宅和车位)单独计算。这三部分分别测算税前利润。然后把税前利润相加,计算企业所得税税后利润。
土地成本分摊:查了些资料,说是政府回购商业也需要分摊土地成本。不知道这样对不对,先这么算了。

建造成本计算:因为是高标准项目,所以较常规项目进行了适当上浮。把配套的幼儿园和社区综合服务设施的成本摊入可售和自持部分。

办公部分测算:因为按照自持,所以成本入账,不产生营业额和利润。

政府回购部分:因为分摊土地成本,这部分业态,产生税前亏损。

可售住宅和车位部分测算:车位没有全部算作可售,按照一户一个。




车位、住宅、回购商业整体计算税后净利润:

考虑集团财务成本后的净利润:

结论:税后盈利为13.3亿,并增加了14.45亿的办公持有资产。
最后总结:本地只要住宅价格能实现6.5万,1-2年卖完,没有坑
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温馨提示:投资有风险,选择需谨慎。
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