这本书是原碧桂园CFO写的，但是一出版就被碧桂园买断了，现在是禁书，去年找了一大圈都没有找到，前一段时间居然在拼多多把盗版的书买回来了。这本书从任职CFO的角度来叙述14-16年的碧桂园，比我看过的其他地产书《恒大价投实战》《王石》《任zq》《冯仑》《融创》更为贴地气，更为实在，特别是14、15年在地产低谷时碧桂园的弯道超车突破之路。我认为想投资地产，这是一本必读书。

一、碧桂园的突破之路

杨国强农民出身，高中毕业的他原来是顺德的一个包工头，顺德有个名叫碧桂园的烂尾盘，没人敢接盘，后来杨国强接盘了。通过北京景山学校建分校的概念，把碧桂园打造成炙手可热的学区房，开始房地产逆袭开挂之路。14 15年国家宏观调控，房地产陷入低谷，碧桂园逆势尽可能的加杠杆，销售从14年的1,288亿冲刺到17年全宇宙第一5,508亿。

二、碧桂园的差异化竞争（麦当劳+沃尔玛）

碧桂园避开一二线城市的红海，在三四线城市城乡结合部通过规模化、标准化的高周转、中品质、低价格的差异化竞争，对原来三四线城市的中小地产公司进行降维打击。

三、碧桂园与恒大的异同

碧桂园和恒大相同的点都是布局三四线城市，通过规模化标准化的差异化竞争。都在15年低谷的时候尽可能一切加了杠杆买地。

不同点就是碧桂园比恒大更早的进入三四线城市，综合能力和品牌比恒大强。另外恒大买的是更远的郊区，更大块的地。碧桂园买的是相对郊区，中小地块的地，在16年，碧桂园买的更多的是三四线城市中心地块的地，打造劳斯莱斯产品。

所以在这两年随着三四线城市房产需求的下滑，恒大更偏远，更大块的地，比碧桂园艰难的多。

四、碧桂园与万科的异同

碧桂园和万科的相同之处都是在城乡结合部布局，通过标准化和规模化的高周转、中品质、低价格进行差异化竞争，但是万科的品牌和服务比其他家好很多，相对来说价格会更高一些。

两者不同的地方碧桂园主要是三四线城市城乡结合部，万科是一二线城市城乡结合部。

五、碧桂园与新城控股的异同

两者相同之处都是通过自己的综合能力对三四线城市的地产商（商业）进行降维打击。

不同的地方是碧桂园，卖的是住宅，三四线城市的住宅的饱和度已经很高了，发展空间不大了；新城控股（吾悦广场）做的是商业地产，凭借的是好的购物体验，目前三四线城市购物体验好的mall空缺度大，还有很大的发展空间。

六、我的思考

1、勾地优势就真的是优势吗？

华夏幸福靠的用产业来勾地，万达（融创）、恒大和华侨城靠的是旅游来勾地，新城控股靠的是商业来勾地。初一看大家认为能够到便宜的地就是优势。我认为不能简单一概而论，首先勾的地除了便宜之外还要好卖去化率高，如果是很偏远的旅游地产，即使盖了房子去化率不高，也很难有实际利润，其次你的钩子（沉淀资产）也必须要有超过银行利率5%的净利润，如果你勾地的利润全部到沉淀资产，但是沉淀资产每年都是亏损，那也是得不偿失的。华夏幸福勾的地不好卖，做的产业园也租不出去，报表的利润就是一堆负资产。

2、房地产公司赚的都是真钱吗？

目前市场对地产公司的pe估值普遍比较低，也反映投资者对报表利润真实度的担忧。我们要看地产公司资产的组成，看里面有多少是低效益或者负效益的地、酒店、商业或其他不动产。总之，报表中低效益的资产以及流动性很差的资产都不算是真钱。就好像我以前做的女装公司，如果赚的钱全部以及还从银行贷款投入到买面料及成衣里去了，虽然报表里面料和成衣还值那么多钱，但是如果市场行情变了，这些面料和成衣低价都很难处理。

3、地产公司未来的看法。

未来10~20年，我国房地产行业整体的规模会保持稳定或稍有下滑，人口流失的三四线城市地产需求会大幅下滑。未来在地产主业具有融资优势及综合管理优势的万科、保利等；旅游地产中的华侨城；商业地产中的华润、龙湖、新城控股等等这些公司大概率都能活得不错

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