县城房价“3万化” 三四线城市与百强县或成调控重点

  作者：缪琦

  [ 今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。所以近期的调控加码，其实更多体现为地方政府主动调控的自觉性增强了，而不能简单归咎于房价炒作等市场乱象。 ]

  一套133平方米的顶楼精装房，以3.7万元/平方米、总价500万元成交。8月初发生的这场交易，既不在上海也不在杭州，而是位于浙闽赣皖四省交界处的衢州——浙江省西部的四线城市。

  几天后的8月7日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。这座房价逼近一二线城市的四线小城再次升级了调控政策。

  到了8月10日，“调控大军”再添一员——在全国县城房价排名第二、浙江排名第一的百强县义乌。

  义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组8月10日发出通知称，将进一步加强义乌房地产市场调控，从优化土地供应，加强品质管控，制定房价、地价联审备案制度，推行“公证摇号”，支持自住需求，调整住宅限售政策，严格更名管理等9个方面着手，保障当地房地产市场平稳健康发展。

  作为金华市辖的县级市，义乌市的房价不少已迈进了“3万时代”。根据中国房地产协会发布的全国房价行情，义乌市以29523元/平方米的均价，继续稳居浙江县城房价的首位，也强势拉高了金华市的整体房价。不只是义乌，江山、永康等不少江浙地区的县城，正在贡献越来越多的“3万+”房源。

  县城房价“3万化”

  作为浙江少数的四线城市，衢州的房价却赶上了一二线城市，这也与衢州在浙江省排名靠后的经济水平形成反差。

  在全国房价行情网上，衢州市2021年7月的挂牌价为18117元/平方米，与成都和西安同期的挂牌价几乎持平，平均总价为209万元。这也意味着，对于购买首套房的刚需人群而言，需要准备至少60万元以上的首付。

  到了现在，除了上述发生在衢州柯城区接近4万元/平方米的成交案例，在当地已更名为“智慧新城”的西区范围内，也有不少均价逼近3万元/平方米的二手房。

  衢州的房价有多贵，从其下辖的县城江山的房价中亦可见一斑。今年4月，江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的报价，由浙江万荣湖北房地产以46366万元总价竞得，楼面价13987元/平方米，溢价率76.52%。约1.4万元/平方米的楼面价，刷新了江山地价纪录。如果用2倍来估算，该新盘的销售均价将不低于2.8万元/平方米。

  根据全国房价行情数据，江山的房价在全国县城房价排行榜上位居前十。而该榜单的前20座县城中，75%位于江浙地区，65%由浙江贡献。

  “江山的房产中介特别多，生意都还不错。”在当地做房产中介11年的张林对第一财经表示，小小的县城拥有数百家房产中介，新盘往往都是一开盘就被抢光，新房和二手房的房价多在2万元以上。

  江山市制造销售家具的企业主李龙告诉第一财经，自己在10年前买的一套排屋总价580万元，现在已经涨到了2200万元，单价即将突破3万元。虽然房价一直在涨，但近两年涨势尤为明显。

  江山本地居民周香宝对第一财经表示，去年上半年买的一套房子均价约1.3万元/平方米，今年上半年就已经涨到2万元多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司担任经理的本地居民柴华强说，他在2013年买的一套6000多均价的房子，如今已经涨到了2万多元，“小区的二手房很火，不少挂牌价在2.7万元以上”。

  高房价背后

  市场的价格，必然和供需关系紧密相关。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经，房价高有很多原因，而供应偏少、需求激增，往往是房价明显上升的重要原因。再加上衢州这类城市本身的经济基本面还是不错的，房地产市场也容易反弹。

  地处浙江西部的衢州，可以说是建在山上的城市，城区面积狭小，沿着当地河流衢江以及浙赣铁路的狭长地带分布，和浙江北部与东部城市的一马平川大相径庭。

  从常住人口/建成区面积来看，衢州的人口密度约为2.41万人/平方千米，在浙江排在末尾。这意味着，衢州整体可用于住宅开发的土地相对受限，也导致了住宅供应量较为稀缺，江山更是如此。

  数据显示，2020年，江山市商品房销售面积锐减48%，使得人均商品房销售面积只有0.34平方米。2019年，江山市人均商品房销售面积也只有0.64平方米。

  供应紧张的同时，需求端却相对旺盛，购买力强。浙江省正在打造共同富裕示范区，而衢州的GDP总量即使在省内倒数，放到全国来看却是毫不逊色。同时，作为衡量一个地方民富程度的重要指标，衢州居民人均可支配收入也并不低。

  数据显示，2020年，浙江居民人均可支配收入超过5万元，在全国范围内仅次于上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。在江山市，去年城镇常住居民人均可支配收入比衢州市还高，达到51987元。

  再加上浙江浓厚的经商氛围和长期藏富于民的传统，衢州市的有钱人，还是要比全国其他三四线城市多出不少。

  购买力强的同时，棚改和信贷宽松进一步助推了房价水涨船高。

  2016年~2020年，衢州棚户区开工分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共计34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房销售面积则稳定在200多万平方米。如果按一套100平方米计算，每年商品房销售套数在2万多套。这意味着，过去5年里，平均每年的棚户区开工套数，相当于全年商品房销售套数的三分之一左右。

  至于义乌，藏富于民就更不用说了。作为人均可支配收入多年排名全国第一的“世界小商品之都”，义乌的人均可支配收入已在2020年率先突破7万元，超过上海和北京这些一线城市。

  房价调控再升级

  为了遏制炒房投机、抑制房价过快上涨，衢州并非第一次升级调控政策。

  根据8月7日的楼市新政，衢州市从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制、规范二手住房房源五方面入手。

  新政明确，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非该市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非该市户籍无房家庭，需在该市范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。在衢州市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

  除此之外，新政提出，在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。

  在规范二手住房房源上，新政明确，二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念。房地产经纪机构不得对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，对存在恶意哄抬房价、借机炒作学区房、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的经纪机构和从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、失信惩戒等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

  早在今年4月，衢州开化县和江山市也纷纷出台房地产调控新政。其中，江山出台的楼市调控“12条”首次提出了“限价”的出让政策。

  “12条”明确，对市场关注度高的热点地块住宅用地出让，视情从“限房价、竞地价”“限房价、限地价、竞配建”“限房价、竞配建”“限房价、竞自持”“限地价、竞自持”等方式中择优选取；在实行住房限售上，对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

  严跃进认为，今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。所以近期的调控加码，其实更多体现为地方政府主动调控的自觉性增强了，而不能简单归咎于房价炒作等市场乱象。

  他预计，随着调控升级从一二线城市逐渐进入三四线城市，百强县和县级市后续的调控升级概率还将继续加大。尤其是三道红线后，部分房企为了规避拿地风险，纷纷到此类城市，导致地块竞拍非常激烈，这都是后续调控所需积极关注的内容。同时，这些城市也需在土地供应等方面发力，以更好改善此类城市的供求关系，促进市场平稳健康发展。

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