7月初，瑞安房地产官宣，正式放弃对佛山岭南天地项目的开发，将剩余两宗土地退回当地国土部门，并获得现金补偿26.53亿元。

这家以开发上海新天地名噪一时的港企，原计划在此建设佛山最高地标建筑。

楼市资本论发现，此次退地原因，除了瑞安房地产所说的“业务撤回上海及长江沿岸城市”外，与公司近年来的营利双降、负债攀升至687.42亿元，也有着分不开的关系。

有趣的是，就在该公告发布前一周，瑞安集团与上海图书馆联合举办的名为《永远的新天地》主题文化展，刚刚举行了开幕式。

然而，对于曾救美国前总统于水火之中的瑞安房地产主席罗康瑞而言，当下的内房市场或很难再开辟一番“新天地”。

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01

特朗普的恩人罗康瑞

“个人色彩颇浓”，是业内人士对罗康瑞旗下瑞安系的一致评价。

因此若想探究瑞安房地产的发展，自然离不开了解创始人兼董事局主席罗康瑞的人生经历。

按照中国传统命理学来说，1948年出生的罗康瑞乃属鼠之人；一般来说工作努力、多情善感，善于结交各种各样的朋友，但往往做事魄力不足，而这些性格特点也在其人生经历中得以印证。

罗康瑞

尽管出生于香港地产大亨罗鹰石之家，但罗康瑞自幼被严格管教，甚至在15岁远赴澳大利亚求学时，乘船20余天才到达；求学的6年中，也没有得到父亲的一分赞助，全靠自己打工。

毕业回国后，凭借从父亲罗鹰石手上获得有息贷款10 万港元，罗康瑞开始了创业之旅；直到1994年，凭借内地上海太平桥旧改打造成的上海新天地项目，瑞安房地产才一炮而红。

在尝到了甜头之后，瑞安房地产也开始在内地大举进行回报周期漫长的大地块商业地产开发，新天地综合体在全国多个城市加以复制开发，包括武汉、重庆等；此次退地的佛山地块，也曾是瑞安新天地复制计划中的一员。

楼市资本论注意到，在瑞安房地产的发展过程中，与政府的良好关系起到了重要作用，公司内部还有这样一句口号，“配合政府促繁荣，社会进步我发展。”

这自然与罗康瑞善于交际有着分不开得关系，以至于香港工商界送给其“粉红商人”的称号；甚至其人脉一度拓展到了美国，乃至成了美国前总统特朗普的恩人。

在90年代特朗普的地产公司濒临破产之际，正是罗康瑞和新世界(7.950, 0.00, 0.00%)公司当家人郑裕彤，联手买下了特朗普的一块地皮，才使其避免破产，并获利5亿多美元东山再起。

除了事业上善于交际，在感情生活上罗康瑞也是个多情善感之人，以至于影响到了如今公司的传承。

在罗康瑞凭借内地开发事业有成之际，却抛弃了为他生下一子一女的发妻何晶洁，转而追求霍震霆的前妻、港姐朱玲玲。

罗康瑞与朱玲玲

甚至2008年二人结婚时，罗康瑞宣布将瑞安集团百亿家产分给了朱玲玲一半。

自此，次子罗俊诚定居澳洲，并做起了自己的生意；长女罗宝瑜则一度从事室内设计和建筑工作，尽管长公主在2018年成为了瑞安房地产非执行董事，却至今不愿正式继承集团。

罗宝瑜与罗康瑞

正所谓，“性格决定命运”。

在楼市资本论看来，多情善感的罗康瑞尽管在早年间凭借旧改深度开发，为公司带来了巨额效益，但也让其所领导的企业缺乏狼性和爆发力，以至于近几年显得“心有余而力不足”。

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02

新天地成功难复制

是的，在楼市资本论看来，此番佛山退地，与其说是战略收缩，更像是瑞安运营乏力带来的副作用。

楼市资本论了解到，这个总建面高达150万平的岭南天地项目，由瑞安房地产在2007年拿下，彼时还是广东省内规模最大的旧改项目。

在此次退地之前，已然发生了两次出售。

2011年至2012年，公司向日本三井出售岭南天地项目中两宗土地，对价6.14亿元；2016年，公司将岭南天地项目中的4号地块出售给碧桂园，回笼资金17.26亿元。

如今，伴随剩余两宗土地退回，公司在大湾区土地储备几近为0，这也意味着瑞安目前彻底退出了火热的大湾区。

在楼市资本论看来，当下瑞安房地产的困顿主要体现在了两个方面。

1.土地储备“小家子气”

楼市资本论注意到，豪门大家的瑞安房地产在2020年仅竞得上海青浦区两幅宅地。

2020年报显示，除佛山岭南天地项目，公司2021年及以后可供销售集预售的物业项目分布在上海、武汉和重庆。

土地储备是开发商布局的“家底”、未来业绩增长的基石，对于房企发展的重要性不言而喻。但瑞安房地产在土储方面的收缩将直接影响了其后续发展。

伴随着“小家子气”的土地储备布局，是保守的瑞安，于2015年开始推行的轻资产战略。

然而遗憾的是，瑞安房地产却没实现罗康瑞想象中的健步如飞；相反，规模止步不前、土储减少、及高管陆续辞职等问题日益凸显。

轻资产转型之路现在看来或许弊多利少。

2.周转速度过慢

是的，瑞安轻了却没有快起来。

对于执着旧城改造和烂尾楼项目的瑞安而言，开发速度太慢、开发周期太长，并且每开发一个项目都在上面沉淀过多的不动产物业，等于将大部分利润囤在那里。

更重要的是，尽管瑞安有成功的案例，但当下地方政府在选择开发商时可能面临的诱惑会更多，廉价拿地的日子已经一去不复返。另一方面，不容忽视的还有拆迁成本的剧增；据罗康瑞介绍，在筹建上海新天地中，43天动迁了3800户——这在今天几乎是不可能完成的重任。

对此，有业内人士认为，瑞安房地产周转速度的确是慢了一点，因为港资公司的风险意识更强，他们经历过很多市场波动，过于保守也就错失了在内地发展的最好时机。

在楼市资本论看来，归根结底作为最早来到内地的港企之一，瑞安房地产无论是低价土地、还是政策支持，都享受了最大的诚意，成为其“跨越周期”的主要原因。

但当中国房地产处于“冲出规模、冲出收益”的阶段，没有及时变革的瑞安却成为了被落下的那批。

当上海新天地成为经典时，如何开辟下一个新天地无疑是瑞安和罗康瑞父女值得深入思考的问题。

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03

负债总额攀升至687.42亿

不得不承认，如今的房地产导向又进入了一个新阶段。杠杆被控制、存量时代讲求长期经营，包租婆的生意看似能回春。

然而可惜的是，在瑞安房地产大举卖卖卖后，手中却不剩多少“入场券”了。

年报显示，2020年瑞安房地产实现营业收入、归母净利润分别为45.97亿元、-7.40亿元，同比大跌55.76%和138.30%。

就算排除疫情因素，也可以看到公司近年来业绩增长陷入瓶颈。

更重要的是，尽管瑞安接连剥离商业资产套现降负债，负债总额却不降反升。

年报显示，如今瑞安房地产负债总额从2019年的591.09亿攀升至2020年的687.42亿元，资产负债率从54.52%升至59.53%。

根本原因在于，瑞安房地产存货变现率逐年降低，已经从2016年的47%降至2020年的12%，因而推高了公司的债务。

作为一个熊市观察企业销售变现能力的指标，该指标在熊市越高意味着公司竞争力越强，运营效率就越高，出现投资亏损的潜在风险就越小。楼市资本论注意到，2020年top50房企在该指标表现都达到30%以上，显然瑞安与其有不小差距。

在楼市资本论看来，瑞安房地产正陷入了所谓轻资产的恶性循环——一方面在大幅变卖资产后，瑞安却没有成功开辟出资产运营的发展道路；另一方面，99%合约销售额依赖于住宅产品的瑞安，却因在内地声量减弱，难以得到购房者的认可。

受制于规模落后，近年来瑞房在资本市场同样表现平平。

截至8月2日收盘，瑞安房地产报收1.24港元，与2006年上市时超过5港元发行价相比缩水近9成。且不足百亿的市值，日成交817万港元，交投清淡几近无人问津，着实有些尴尬。

在楼市资本论看来，尽管过去数年间轻资产成为热门词汇，业界迎来新一轮“跑马圈地”，就连罗康瑞好友家族的新世界发展都加快扩张步伐；但缓步前行的瑞安房地产，无疑陷入了失速困局。

如何走出昔日新天地旧改带来的荣光与红利，适应现代商业地产的快节奏发展，或成为决定瑞安未来的一大课题。

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