物业板块股票回购大军再添一员。7月28日，新城悦服务（01755.HK）发布公告，拟斥资约15.81亿港元，于公开市场回购不多于8720.7万股。

此前，包括碧桂园服务（02007.HK）、融创服务（01516.HK）、金科服务（09666.HK）、时代邻里（09928.HK）等物管企业纷纷宣布回购，其中碧桂园服务手笔最大，斥资约157.69亿港元回购3.07亿股。

据时代周报不完全统计，包括上述企业在内，截至目前，物管企业回购资金数额已经超过170亿港元。

业内人士分析称，各大公司目前纷纷回购自家股票，一方面是依然看好物业板块的前景，另一方面则是为了提振股价，冲淡“723新政”所带来的消息面上的影响。

7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“通知”）。通知要求，要力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题。

对物业服务方面要严抓以下问题，“未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。”

受此影响，港股物业板块迎来“黑色星期一”。据Choice数据显示，7月26日，在港交所的物业服务及管理版块记名的56只股票中， 45只股票皆呈下跌趋势，8只股票涨幅为0，仅有3只股票股价微涨。

截至周一收盘，金科服务（09666.HK）跌18.15%、旭辉永升服务（01995.HK）跌17.47%、中海物业（02669.HK）跌14.44%。

至7月27日收盘，合景悠活（03913.HK）、远洋服务（06677.HK）、时代邻里、越秀服务（06626.HK）、金科服务等23只股票跌破发行价。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，上述《通知》看起来是对物业板块规范治理以及行业监管的提升，但实际上从一定程度上代表了监管层从物业管理这一拆分板块入手加重治理房企力度，压缩房企不规范运作空间的监管信号。

就在资本市场对物业股产生质疑之时，多家物企相继发布正面盈利预告。仅7月26日当天就有两家公司发布预喜公告，华润万象生活（01209.HK）发布公告称，预计2021年上半年公司拥有人应占溢利将较2020年同期增加约130%–140%；新城悦服务（01755.HK）公告称，预计今年上半年集团归属公司权益持有人的合并净利润同比全年增长至少45%。

此后，物业股止跌反弹。截至7月28日收盘，旭辉永升服务涨18.57%，金科服务涨16.14%，中海物业涨11.96%。而这些物管企业在“黑色星期一”当天，跌幅均较大，多支股票在三天内走出“深V”曲线。

虽然全线大涨，但仍有彩生活（01778.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）等几只股票处于小幅震荡中。

柏文喜坦言，在股价整体表现上，物业股的估值与股价远远优于其母公司地产板块，但是随着供股量的增加，物业板块内部也出现了严重的分化现象，大盘股与特色股呈走强态势，小盘股持续走弱。

从年初至今，33家港股上市物业公司中，股价涨幅最高的超过120%，跌幅最大的则超过31%，市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。

7月27日，某递表上市的物企负责人告诉时代周报记者，对房地产的监管重拳已经延伸到其行业的关联产业中，物业、商管等轻资产项目在市场中的优势正在减弱，行业洗牌必将加剧。

其实，物业板块在过去几年风光无两。中金公司研报显示，物业板块自2016年以来估值持续扩张，远期滚动市盈率已由2016年初的15倍左右上升至当前的35倍左右。

轻资产模式下的高估值一度吸引了大批企业的竞相涌入，在赛道变窄，蛋糕遭遇多方切割的情况下，市场的“马太效应”凸显出来。

中金公司报告显示，2020年物业管理行业有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件的2.8倍，高效而直接的收并购举措正在急速扩大物业服务上市公司的管理规模。

中信证券认为，对合约面积小于1亿平方米、收入规模小于10亿元的中小企业而言，除非其找到准确的细分赛道定位，否则在规模经济的浪潮中，无法在科技系统、增值服务等方面占任何优势。有业内人士分析称，可预见的是，已在场内的中小企业所占市场份额或也将被头部企业蚕食。

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