这两年金科股份经历大涨大跌，一波三折，期间变故颇多，如今跌至268亿市值，不到4倍估值，股息率接近9%，是否足够便宜？是否跌至黄金坑呢？

我想，有几个方面可以来阐述和回答这个问题。

从公司近期股权方面动作看，金科股份已经开始积极维护市值了。

1、实控人股权纷争落地

公司6 月20 日发布公告，实控人相关股权财产分割事项落地，且公司控股股东与实控人并未改变。股权财产分割事项落地，实控人地位稳健。公司实控人相关股权财产分割事项落地，黄红云先生与陶虹遐女士经法院调解达成一致，同意将金科控股持有的金科股份3.72 亿股（占公司总股本的6.96%）无限售条件流通股份转让到虹淘公司（黄陶二人在金科控股与虹淘公司持股比例均为51%/49%）。原一致行动人关系仍将延续，本次股权转让并未导致公司控股股东与实控人发生变动，实控人地位稳健。

2、金科股份拟以5亿元-10亿元回购股份

金科股份7月12日公告，拟以集中竞价方式回购部分社会公众股份。回购规模不低于5亿元，不超过10亿元，回购价格不超过7.90元/股。回购的股份拟用于实施员工持股计划或股权激励计划。

当然，更重要的是行业和公司的基本面，这是金科面向未来持续增长的基石。

从房地产行业来看，金科股份在 #2021雪球金牌投资策略会# 中总结的很到位，有五个方面趋势：

国家的角度来讲，宏观经济角度中国处于重要战略机遇期，国际环境百年未有之大变局，国内是国际国内双循环。房地产作为国民经济支柱产业，未来发挥不可获取的压仓石的作用。

行业未来发展有5个趋势。

趋势一，市场容量非常可期，去年是17万亿，2030年至少达到18—20万亿的市场规模；

趋势二，未来增量主要来自于价格驱动，预计2030年改善型需求占比提升50%以上；

趋势三，房地产竞争由规模化竞争专项差异化竞争，过去几年TOP30市场集中度和自身销售规模有迅猛提升，以金科为例，过去4年保持了50%的复合增长率，未来的发展，不单单驱动于规模的增长，通过差异化竞争来提升竞争能力；

趋势四，重视开发销售到重视持有运营，这段时间大家都关注了，很多关注持有型物业房地产有序的提升，是未来的发展方向；

趋势五，单一赛道向多赛道转变，整个市场竞争环境下，以前是唯快不破，未来的发展过程中，更多的是长板定律，什么都要强，是综合能力的集中体现，是未来改善的地方。

地产的黄金时代早已过去，未来做好差异化是提升竞争力的关键。

金科拿什么来和市场竞争？

第一是土储，金科是最为充裕的公司之一了，提升到30%的水平，重庆降到19%，未来维持在15%左右，现在在重庆是第一大的土地储备公司。

第二是现金流的高质量，去年销售回款率90%，同类型公司比，金科的优势非常显著。

第三是财务结构，TOP20里面，唯三的满足三道红线全部达标的，净负债率75.07%，剔除预收账款后的资产负债率69.85%、现金短债比1.34倍。公司严控杠杆，融资渠道顺畅，成功发行3 年期3.25 亿美元债以借新还旧，票息6.85%（2019 年公司所发行的2 年期3 亿美元债票息为8.375%），公司债务久期拉长的同时融资成本持续优化。公司决议下调“19 金科03”债券票面利率，财务自信彰显。

三道红线达标的情况下，市场对金科的认可持续加强，公司今年相对不友好的市场环境下，持续保持强劲增长。面向未来，2025年金科目标成为中国民营企业前20强，跻身世界500强，总销售规模达到4500亿，地产+业务销售规模500亿。

那么，其实在2020年中的时候，金科净负债率115%，预收帐款73.22%，三道红线都还是不达标的状态，为什么金科现在能够达到三道红线指标？

第一是去年11月份的时候，金科物业公司发行上市募集了60亿资金，光这一项指标直接降下来大概20个百分点。第二，去年结算利润，大概是60多个亿，今年结算是97个亿，直接进入了净资产。第三是货币资金，2019年末300多个亿，去年增加到435亿，让分子端持续下降。

去年金科结算了800多亿，扣除预收账款，覆盖1.7倍的结算，可以满足未来一年半以上的结算要求，去年结算规模提升了30%，这一块直接对扣除预收账款有非常大的改善。去年提前还了30多个亿的债，2019年末是980多个亿，2020年末是977亿，年中相对更高，量化指标上来算，金科完全是通过量化指标达到三道红线要求的。

从趋势上讲，从2018年提出来，金科是一家以财务经营指标为核心的上市公司，所有的经营围绕财务指标来，利润也好，负债结构优化也好，上市公司经营最主要的目的为股东创造利润，围绕长期为股东创造利润，持续的优化财务结构，保持在赛道上跑远跑好。

小结

经历了诸多变故，此时金科在业绩与估值上已经具备了一定吸引力。

业绩上，公司竣工与销售目标较为积极，结算毛利率下行空间有限，销售与业绩均有望保持双位数以上增长；估值上看，不到4倍估值，股息率接近9%，提供了很好的安全边际。

目前的金科维持“绿档”轻装前行，融资成本持续优化，股权纷争落地，实控人地位稳健依旧，那么，面前未来，只要公司维持战略定力，做好差异化策略，凭借手中充裕的土储，一旦房地产市场整体回暖，金科在高增长基因+成功的全国化布局基础之上，“未来5年目标4500亿元，再造一个自己”的目标有望顺利实现。

面向未来，做正确而有价值的事，便不惧黎明前的黑暗

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