有多少人还记得房企几年前喊出的目标？基本是听过就忘了吧。

攸克君记得两家。一家是旭辉。公司老板林中曾经公开宣布过一个五年战略：2017年至2021年，旭辉要突破3000亿销售规模，千亿市值，进入行业TOP8。

离这个目标只有一年时间了，旭辉能完成吗？

我们看2020年，旭辉销售额2310亿元，比2019年销售额2006亿元，增长15.2%。当年排在第八的是世茂集团，销售额3003亿。

假设世茂2021年是零增长，旭辉需要增长30%才能追平；假设世茂跟2020年一样也增长15%，则旭辉需要增长50%才行。不是不可能，是很难。

市值方面，旭辉集团目前只有500亿港元，2021年底要达到千亿人民币市值，股价需要上涨120%以上。不是不可能，是很难很难。

另一家是泰禾。公司老板黄其森在2017年12月的时候曾经喊出过2018年销售额翻番达到2000亿的目标，泰禾股价因此连拉四个涨停，并招致交易所问询。这当然是个梦，泰禾不但1000亿都没摸到，2019年就陷入巨大的债务危机。

最近经常听到有房企人士说，要低调要低调。黄其森张口大喊固然自食其言，但泰禾今天的危机，并不是他喊出来的；林中公开宣布了目标，但今天也没听到别人说旭辉会有危机。

周末翻看过去五六年的房企排行榜，挺感慨的。比如万达和华夏幸福这两个企业：

2015年，万达排在第4位，华夏幸福排在第10位，2016年万达排在第10位，华夏幸福排在第8位，如今它们均已跌出了前30名。如果说2017年3月之前，王健林是各地政府的座上宾，是美国高校演讲台的知名企业家，甚至一度是中国首富，而为人熟悉，某种程度算得上是“高调”；但另一个老王，华夏幸福的老板王文学，则基本没在公开场合露面，低调得不能再低调了。

所以说，老板低调与否，与企业危机并没有直接的逻辑关系。

商业模式呢？在中国房地产市场，商业模式决定了企业规模的大小。中国主流房企的商业模式，主营业务都是以住宅开发为主；而选择以持有运营物业为主营业务的商业模式，规模很难做大。最典型的代表就是刚刚把公司卖掉的潘石屹。SOHO中国自从决定舍弃住宅开发模式那一天起，就注定了它做不大。

2009年6月潘石屹在北京广渠路15号地块争夺中铩羽而归，自此消失于土地公开市场。自2011年起，它就是一家不折不扣的小房企。而一批房企，却从此傲然崛起。

融创中国，从2011年合约销售额192亿，到2020年5753亿，增长30倍；如果是以2010年上市那一年71亿起算，到2019年5562亿，则增长78倍。

旭辉控股，从2012年销售额96亿增长到2017年1040亿元，6年翻10倍；如果2021年能达到3000亿，则也是10年增长30倍。

2015年以后，前7名的房企，已经固定，只有座次不同，所以，印证了孙宏斌的那句话：对头部企业来说，黄金时代不仅没有结束，甚至还开启了钻石时代。

问题来了：2015年以后，为什么有些房企不仅掉了队，甚至还一头扎进了陷阱？

过去10年，创造了增长神话的，除了融创、旭辉，还有恒大、碧桂园、阳光城、新城控股、中南置地等，而且华夏幸福、泰禾也有过年增长80%的记录。

同样的商业模式下，在特定的历史时期，高杠杆高周转，做大规模，并没有错。融创、碧桂园、旭辉等莫不是如此。所以商业模式不是导致企业危机的决定因素。

危机的最终到来，还是阶段性战略失误所致。主要讲两种情况：一是无视财务约束，激进扩张，二是严重错判形势，连续拿错高价地块。

无视财务约束，是指现金流持续紧绷，负债率超过了临界点，一旦遭遇政策压制，就会产生近似雪崩的化学反应。同样是激进扩张，碧桂园财务纪律管控较严，提前压降负债率，就没有根本性安全之虞；而另一家头部房企则直到今天，万亿债务仍让人悬着一颗心。

连续拿错高价地块引发企业危机的代表，前有宋卫平时代的绿城，后有泰禾集团。如果是5000亿级别，拿错三四幅高价地块，没太大问题；500亿级的时候，你连续拿错三四幅高价地块，可能就要了命。前者导致控股权易手，后者深陷危机等待救援。

华夏幸福是哪种情况？属于第一种的变种。虽然华夏幸福包装了产业新城开发运营商的概念，但业内都知道它本质上仍然是一家开发销售型房企。固安模式的成功，不等于它在全国十几个城市都能成功复制。公司的全国化扩张，建立在激进财务模型的基础上，一旦遭遇两个以上外力压制（日趋严厉的调控，政府部门大量拖欠应付款等），资金供给无法满足它持续冒险扩张的需求，现金流就可能断裂。北京外溢效应减弱、环京限购只是多个连环因素之一，但不能说是导致其危机的决定性因素，否则，荣盛发展现在也趴下了。

多家房企爆雷，证明了一个趋势性现象：房地产高杠杆时代结束了。回头看，所有房企快速增长的时期，均依赖于金融高杠杆，也因此，任何房企高增长的阶段，都是其负债率最高的阶段。行政性调控为主、金融供给收缩不明显的阶段，市场和企业仍带着惯性在增长，很多企业因此心存侥幸（典型的时间段是2016年底至2018年）。当房地产调控转变为以金融调控为核心时，所有狂奔房企的底裤就裸露出来了。

如果非要列出一个标志性的时间点，那就是，2019年，这是房地产金融杠杆的分水岭。行之有效的惯性被强力踩下刹车。有些企业的爆雷，只是迟到了，有些雷，终究会炸响。

这些房企的危机，为什么说是“阶段性战略失误”所致？我们都是以过去来判断未来，以过往的成功来决策未来，殊不知，前一阶段得以推动企业高增长的战略，到了下一个阶段行不通了，政策形势和市场环境已经或正在发生转折性的变化，作为企业决策者却浑然不知，一意孤行，受挫跌倒就难以避免。

当一个行业昂扬向上，企业也顺风顺水，所有的毛病都会被掩盖。人性都是相通的，这时你会认为自己无所不能，无往不胜。在房地产快速增长的黄金时代，房子刚打好地基就被哄抢一空的时期，有多少老板能清醒地认知到，究竟主要是行业和周期在托着你的企业在发展，还是主要源自你个人的英明带领企业走到了前面。尤其是有些一个人说了算的企业家，成功的时候内外都夸你是神，但失败跌倒的时候你也必须自己买单。房地产是如此，其他领域亦是如此，不同的只是付出的代价有多大。

很多人相信，在商业战场，从来都是成王败寇。但我们不赞成无谓的谴责与讨伐，更坚决反对落井下石。攸克君不是事后诸葛，而是一点点的反省与思考。商业从来与冒险相伴随，何妨给奋斗的企业家多一些宽容