从2020年初就听同犇的童总说他配置了不少物业行业，当时没仔细想，只觉得物业一个早就出现的传统行业似乎没什么价值，也没有详细问一问他配置这个行业的原因。去年下半年到今年一季度又陆续听到希瓦的洪总、白犀的李海总配置了物业行业。再加上看了一眼股价，物业行业有几个票确实没少涨，我忽然想，确实应该看看这个行业是怎么回事，这一看才发现，这个行业根本不是我想象中苦哈哈的收点物业费的弱鸡行业，而是一个天花板极高的成长型行业。真是为自己曾经的短视和愚蠢留下了悔恨的泪水。当初未经深入思考就简单放弃这个行业的行为是值得反思的。

对于价值投资，不仅要警惕未经深入思考的建仓，也要警惕未经深入思考的放弃，这两个行为本质上是一体两面。错过优质行业机会、错过优质企业股权，也是巨大风险。

第一部分：住宅物业概况

物业是一个太普遍以至于普遍到被多数人忽略的行业。这个行业目前处于一个什么情况，是投资这个行业之前的第一步认知。

这个行业规模有多大？我没有找到官方对于物业费收入市场规模的详细统计，但是我们可以从一些数据做一个大致的推断。测算的方式核心就是住宅面积×物业平均价格。

首先是全国城镇住宅的总面积，这里我通过七普数据和住建部的人均数据进行估算。

七普数据显示，目前我国居住在城镇的人口有9.02亿，占总人口比例的63.89%。而根据住建部去年的数据，2019年城镇居民人均住房建筑面积39.8平米。

所以这里我们得到第一步的数据：全国城镇住房总面积大约为：9.02亿×39.8平米=约359亿平米。那么这么多住宅一年能收多少物业费上来呢？这里又涉及到两个数据：

一个是物业覆盖率，因为很多小区是没有物业覆盖的，所以我们要先计算有物业的平米数，第二个是平均物业价格，用这两个数据可以算出全国物业费大约的市场规模。

那么物业费年收入规模=359亿平米*物业覆盖率*平均物业价格*12个月

这两个数字，我最终是从中信地产首席陈聪老师的报告中找到了（陈老师的报告质量很高，数据翔实，有兴趣的可以看看）。

在2021年2月陈聪老师的报告中，他统计了134个城市超过32.4万个小区的详细数据，可以说十分详细，我们关心的两个数据：

物业覆盖率以小区计是61.8%。

但是考虑到大型小区相比小型小区普遍覆盖率要高很多，以面积计算覆盖率可以调整到70%左右。

样本平均物业费为1.39元/平米/月

这个同样是按照小区计算的，如果按照面积算平均，可能还会更高一点（大型的小区普遍较新，而根据统计，小区越新物业费越贵，且物业费随落成年代上升速度非常快），但谨慎考虑，就直接采用1.4的均价计算。

采用以上数据计算，目前全国物业费年市场规模谨慎计算为

        359亿平米×70%覆盖率×1.4元均价×12个月≈4200亿元

这个数字不算小，横向对比其他行业，比如我们熟悉的手机行业，中国手机行业的国内市场规模大约在1万亿左右。对比经济总量，4200亿大约接近中国GDP的千分之4左右。

看起来似乎是一个已经成熟的行业，那么物业股的空间在哪里?

第二部分：住宅物业行业成长空间

首先是行业整体空间的变化，物业管理未来整体空间成长性来自于以下几个方面：

一)、城镇化率提升：刚才我们讲到中国目前城镇化率率63.89%。作为参考，美国和日本的城镇化率都在80%以上。中国城镇化率仍有一定提升空间。按照官方发布的《国家人口发展规划》，谨慎预测2030年达到70%左右。

二)、刚才我们估计了，目前按照面积物业的覆盖率约70%左右，目前政策的导向是提高物业覆盖率（物业作为社区管理的直接途径，是智慧社区智慧城市建设的基础之一，也是基层治理的重要手段之一），谨慎估计以每年1%比率提升，到2030年提升到80%左右。

三)、物业费价格变化

如果有住在比较新的小区的球友们可能会有体会，现在的物业费提升的非常的快，一线城市新小区物业费已经普遍到了5-10元这个区间。我一开始看到中信调研出来均价是1块4的时候，就感觉这个价格低于我心里的平均物业费水平。主要还是过去很多老小区收取的物业费价格是非常低的。这里还是参考中信的一组数据，2010年之后建成的小区，1-5线城市的物业均价分别达到3.42、2.25、1.98、1.52、1.48元。随着未来新小区逐渐落成，以及老小区物业费的上调，保守预期到2030年均价达到2元问题不大。

按以上几个角度考虑，到2030年，计算整个物业费市场增长的空间：

         城镇化率提升×物业覆盖率提升×物业费提升 - 1

      =  (70%/63.89%) × (80%/70%) × (2/1.4) - 1 ≈ 78.88%

（也就是说物业管理这个行业，仅考虑物业费的收入，未来10年有80%的增长，即复合年化6%-7%的增长。）

如果只有10年不到一倍的空间，这个我觉得算不上什么牛逼的成长，难道就这？

物业行业成长的第二个答案是：增值服务

今年初，十部委的重磅联合发文，给物业公司的增值服务业务提供了政策支持。（政策原文：网页链接）

物业公司的增值服务可以说是没有天花板的发展空间。参考成熟市场，美国住宅物业服务最大的公司是FIRSTSERVICE，这家公司的营收构成中，增值服务与物业费收入基本是1：1，而国内的物业公司，只有头部的几家有百分之十几的营收来自增值服务，大部分物业其实能做的增值服务都很少。

那么这个增值服务到底能做什么？这个业务范围简直是无限的，比如养老、托幼、家政、房产中介、甚至广告。

随便举个例子，一户人家居住于100平米的房子中，物业费2块，一年交2400元物业费，未来增值服务逐渐成型，这户人家的家政清洁、家电清理水电维修有很大可能由物业公司提供服务，每月支出100-200元家政清洁，每年300-500元家电清理水电维修，这一部分的收入超过物业费收入可能性非常大。而且增值服务的毛利率相比物业费是更高的。

你说家政做不起来？那还有养老、托幼、房产中介一大串业务可做，再退一步，这些也做不起来？

那再举一个例子，传媒广告业务，就是类似于分众传媒的业务。综合考虑公共区域、电梯等空间，我们假设每1500平米住宅拥有一块公共区域媒体屏幕，未来一个龙头公司管理的平米数达到15亿平米，那么拥有的媒体屏幕数量就达到100万块，这是什么级别？分众传媒自营的电梯媒体数量也就240万台左右（电梯海报+电梯电视），这一块的收入和利润也是非常可观的。

对于住宅物业服务行业来讲，物业费的收入只是未来成长空间的一小部分。增值服务才是未来增长的重要来源，增值服务可以让未来10年物业行业增长80%的基础上，再有一倍的空间。未来十年增量市场接近万亿？可怕，物业这么个传统行业竟然有这么大空间。

第三部分：龙头物业公司成长空间

具体到物业公司上，还有一层更强的逻辑是集中度的提升。目前行业龙头碧桂园服务的收费管理面积是3.77亿平米，恒大物业是3亿平米，绿城服务2.51亿平米，保利物业3.8亿平米，根据上文的计算，目前全国覆盖物业的面积大约250亿平米左右，这些龙头的平均市占率不超过1.5%。即便是计算其合同管理面积，目前合同管理面积最多的碧桂园服务是8.21亿平米，市占率约3.27%。（球友 @XING2020  对各物业公司的年报数据做了详细的统计，可以点击该链接：网页链接）

此处我们参考成熟市场，美国的FirstService市占率大约在5%左右。也就是说对于龙头物业公司来说，市占率成长空间预计会有2-3倍。

从以上的数据来看，如果不考虑未来增值服务的提升，物业费市场规模提升+市占率提升，到2030年龙头公司营收提升空间有3-5倍左右，如果考虑增值服务，营收提升提升空间在5-10倍左右。而且这一过程，极有可能比我们预测的要快很多。

第四部分：住宅物业的生意模式

从生意模式和生意属性上来讲，物业这门生意怎么样呢？

1、从社会价值意义来看，首先前面也讲了，物业这个行业是社会基层治理的触角，前文讲的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第一部分内容就讲的是融入基层社会治理体系，这个行业首先从中央角度来讲，是治国需要，所以中央是很支持这个行业的。智慧化的物业管理平台是可以给社会带来积极效应的。

加分项。

（政策原文：网页链接）

2、这门生意能做多久？

从消费者的需求角度来讲，衣食住行娱是大众的最普遍需求，其中最好的生意模式普遍在食品饮料领域，居住方面，过去主要是靠房地产公司开发楼盘，未来房地产进入存量时代，物业将成为居住领域极重要的影响因素。所以从需求角度讲，物业是消费者最基础的需求之一。

不说太远，比如我们看未来20年，也许现在的智能手机又被什么新玩意淘汰了，也许燃油车彻底退出历史舞台，太多的行业充满了不确定性。但是基本可以确定的是20年后我们还在住房子，还在交物业费。所以从经营周期的角度看，这是一个确定性非常高的行业。

加分项。

3、这个行业链条比较短，物业公司是直接2C的，现金流非常好，利润的含金量高。

加分项。

4、算是轻资产行业，不需要大量的固定资产投资，成熟之后也不需要太多财务杠杆，没有太多的经营风险（大举借债进行收购扩展除外）。

加分项。

5、客户粘性不错，但很多情况下不是客户主动选择的，因为换物业比较难，也算是一种粘性吧。

勉强算加分项。

6、扩张成本，目前大部分物业主要的成本项还是人力，这就意味着不像一些科技行业的公司，可以低成本快速扩张，而且作为服务行业，服务水平的标准化复制也是需要付出一定的努力的。

这一点算是减分项。但是未来随着智能车库智能门禁等等智能系统的应用、服务标准统一化，扩张成本降低一些的可能性还是比较大的。

7、壁垒或者护城河，目前大部分物业公司主要是靠母公司输送项目，并且目前中端以上的小区更换物业的比例非常小，所以现在头部物业公司的护城河主要是母公司储备项目+物业比较难更换（因为物业难换所以是护城河，对于消费者有点一言难尽）。

随着物业行业的发展，未来的护城河可能是高投入创造的智能化水平、服务标准等方面，从而一定程度上影响消费者的心智（甚至优秀的物业在未来可能给相关的小区带来溢价）。

如果一家物业公司成为绝对龙头，想要迅速替代它是比较难的，这种难一方面体现在消费者的心理，另一方面体现在操作的难度上，换物业比较困难，龙头的优势比较难被颠覆。

8、定价或者提价能力，这一点上，目前头部公司毛利率是比较高的，不论是物业费还是增值服务，但我个人觉得，增值服务毛利率高是可以理解的，但是物业费如果毛利率持续升高，可能导致业主和员工都不满意，所以从提价权的角度上讲，比之于高端白酒、烟草、奢侈品等行业，物业不是特别强。

这项不加分也不减分。

为什么不减分，这就涉及到我个人认为的物业的另一种属性：

9、住宅物业算是一门“流量生意”。举个例子，假设未来一家龙头物业公司管理15亿平米，平均每户家庭3人、居住100平米，按照目前社区入住率65%计算，那就是3000万人，那么这家公司相当于一个拥有3000万活跃用户的流量平台。优秀的管理团队将会找到最合适的流量变现模式。

总的来看，物业是一门不错的生意（仅针对龙头，小型物业公司在以上多项讨论中都没有优势），而且头部公司储备的项目很多，近几年的增长也是确定性的，所以现在市场估值给的也很高，比如我们看一下整个房地产的链条：

这个链条一起协作满足了人的居住需求，物业只是其中的一环，我随便摘了其中几个龙头公司，可以看出来，其实市场给物业行业的估值确实是不低：

尽管物业行业本身是高成长的，但在个股的选择上也不能太随意，除了一般的看招股书、报告，我觉得投资这个行业对考察管理层要求也比较高，目前各大物业公司都处在扩张阶段，正是考验管理层抱负、战略眼光、团队组织能力、创新能力以及商业道德的重要阶段。有些顶级的商业模式，对管理层的能力是没太高要求的，典型如目前的高端白酒，但目前的物业显然离这个阶段还比较远，所以投资这个行业，还是很需要考察管理团队的水平的。

另外就是对于估值的考量，好公司也得买到合适的价格，怎么估值那就是见仁见智了。

顺便说说我知道的投过或者仍在投这个行业的基金经理吧，首先第一次听说是2020年1季度的时候，在一次路演中同犇的童驯总讲了他在投物业这个行业，当然那个时候大家还是觉得童总的优势是在传统的消费尤其是食品饮料领域，而且那个时候疫情还比较严重，大家都比较关注宏观、疫情、食品饮料几个方向的问题，没有人特意关注物业，也没有人展开去咨询童老师为什么看好这个行业。

说到同犇，我自己是非常认可童老师的，其实市场上很多人对童还是有误解的，很多人都觉得他只会投食品饮料甚至是只会投白酒，当然食品饮料尤其是白酒领域童老师确实是非常权威，但这并不代表他看不懂其他行业的生意模式，其实从他过去交易过的标的可以看出来，童对大消费行业的理解是非常广而深的。我熟悉的基金经理不算多，但是童在我自己的排位中绝对是最靠前的几个之一。

回到正文，这篇主要还是记录下对物业行业的分析，关于基金经理的分析就不展开了。之后在2020年下半年到今年初，又陆续了解到希瓦洪总、白犀李总投了这个行业（只是我了解到的时间，不是他们最初投的时间），这几位虽然风格不太一样，但都是优秀的投资人。所以还是有不少厉害的投资人关注到这个行业的。

利益相关，个人持有一些物业股。

本文不构成投资建议。没有时间和精力研究上市公司的，还是建议以基金为主要投资方式