从6月7日起，成都迎来首次集中供地，为期5天将会陆续拍卖40宗土地，均采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

  值得玩味的地方是，集中供地第一天，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于印发<关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）>的通知》，6月7日起试行，试行期为一年，对于同踩三道红线的房地产开发企业实施参与商品房建设用地竞买的限制。

  作为中西部重要的城市，成都这一操作无疑会引起大家的注意，如果这一试行措施推行到其他地区重要的一线城市，对于同踩三道红线的开发企业来讲无疑是雪上加霜，因此我们一起来看看三道红线对房地产企业的影响。

三道红线是什么？

  由于以往大部分房地产企业都是通过举债高增速销售的方式，迅速把规模做大，但由于其实房地产开发企业其实净利润并不高，要应付高额的利率只能举更多的债或者卖更高的房价，因此不断高举的负债以及不断推升的房价，成为了社会发展中的灰犀牛事件。

  有见及此，为了让房地产行业趋向良性，2020年8月政府对于房企债务的管理，将以 “三道 红线 ”为标准。具体为红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70% ；红线 2：净负债率大于 100% ；红线 3：现金短债比小于 1倍。根据触线情况不同，分为“红橙黄绿”四档，对应有息负债规模年增速分别为0%、5%、10% 、15% 。

三道红线有什么影响？

  通过上文的简单介绍，大家能理解到三道红线实际上市限制企业有息负债规模的扩张，在房地产开发过程当中，涉及融资的包括拿地、开发、销售的环节，但是由于开发是为了提前获得预售回款，回笼资金降杠杆，而销售环节则是企业将杠杆转嫁给居民的过程，因此只有拿地环节是房地产企业加杠杆的过程，而首当其冲三道红线影响的是企业拿地的本钱。但是由于部分房企仍有融资的方式，即使是红线仍有能力拿地，而最开始成都的操作则是把房地产企业对于无视负债只要有钱就可以拿地的幻想给打碎了。

  由于前期房地产企业表外融资的渠道基本被封住，三道红线下来之后对于表内融资简单来说，就是债务越健康的企业能继续增加有息负债，否则就只能凭借企业自身运营消化债务。房地产企业需要在销售环节加速，以价换量的方式，因此一些打折卖房的新闻才会不绝于耳，因为企业需要急速回笼资金，房子出现去库存的情况下，而房价也会因为部分房地产企业的降价行为而出现增速上的放缓。  除去拿地以及销售环节，开发环节也会受到影响，因为利息可是每天都在算，早一天开发完成就能早一天预售回款，因此企业必定会加上提高开工率并且加快施工速度，加速把手上的土地库存转为商品房库存，缩短整个投资周期。

企业的踩线情况如何？

  除去三道红线，银行也有两道红线在控制房地产市场的扩张，2020年末中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

  第一档为中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二档为中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。第三档为中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。  细数一下，不难发现房地产企业的融资已经越来越难，一场来自房地产企业供给侧改革已经来临，对于投资能力强（高风险运营）的公司竞争力已经出现衰弱，反而是运营能力强（低风险运营）的公司将会从这场变革中逐步脱颖而出。三道红线已经成为房地产企业的紧箍咒，同时也成为运营能力强弱的判断标准，我们整理了部分香港的上市房地产企业公司的踩线情况，以供大家参考：

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