日前，美好置业(1.870, 0.03, 1.63%)集团股份有限公司（下称“美好置业”，000667.SZ）创始人的小女儿刘南希，在被提名为美好置业第九届董事会董事候选人一个月之后，再通过间接增持的方式，持有的股份超过父亲刘道明和其姐刘柳。

  有市场观点认为，刘南希此时上位任务艰巨。近期的美好置业经历了总裁离职、业绩持续低迷、股价腰斩等情况，一旦正式上任，刘南希将如何带领美好置业真实现真正“美好”的重任？

  在去年扣非净利暴跌800%的情况下，今年一季度，美好置业仍然增收不增利，看不到扭亏的迹象。在这样的情况下，公司未来到底什么时候才能恢复“美好”？就相关问题，《投资者网》联系美好置业董事会办公室，得到某种程度的解答。

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  90后新接班人“现身”

  日前，美好置业发布一则股权变更公告称，近日收到控股股东美好未来企业管理集团有限公司（下称“美好集团”）《关于美好未来企业管理集团有限公司股东变更的通知》，美好集团原股东付文高、刘运梅与刘南希签订《股权转让协议》，由刘南希受让付文高、刘运梅所持有的美好集团合计40%股权。

  美好置业表示，本次变更不存在导致公司控股股东及实际控制人变更的情况，美好集团仍然为公司控股股东，刘道明先生仍然为公司实际控制人。本次变更后，刘南希女士通过持有美好集团40%股权间接增持本公司股东权益比例达到6.47%。

  公开资料显示，刘道明为美好置业董事长，与刘柳、刘南希为父女关系。截至公告日，刘道明直接持有美好置业股份1686.51万股，占公司总股份比例的0.66%；其配偶王萍直接持有美好置业股份1166万股，占公司总股份比例的0.46%；其女儿刘柳直接持有美好置业股份976.73万股，占公司总股份比例的0.40%；其女儿刘南希直接持有美好置业股份942.7万股，占公司总股份比例的0.37%。

  据了解，刘南希1993年出生，武汉理工大学工商管理专业，2019年5月至2019年12月，曾担任美好置业产业总公司计划运营部产业发展总监；2020年5月至2021年2月，任公司现代农业总公司总经理助理；2021年3月至今，任美好置业控股子公司美好建筑装配科技有限公司董事长。

  目前，尽管公司还没正式宣布刘南希上任，但从当前美好置业董事席位能看出来，刘道明培养接班人的意图很明显。

  针对刘南希上任的相关事宜，《投资者网》询问美好置业，公司方面并未正面回应。

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  持续性低迷的业绩

  近年来，地产圈“创一代”的大佬们纷纷退休，由“地产二代”来继承已成为常态。但当前，对于美好置业来说，最大的难题就是持续性低迷的公司业绩。

  作为一家老牌的上市房企，美好置业曾有过一段美好时光。公司在2016年凭借城中村改造业务，其房地产业务收入在当年创造历史最高，达50.62亿元，且土地储备也创历史峰值，达258.13万平米。

  但随着美好置业多元化转型，公司扣非净利开始陷入很长一段时间的低迷。具体来看，2017年至2020年期间，公司的营业收入分别为44亿元、25亿元、36亿元和42亿元，同比下滑15%、下滑43%、增长45%、增长15%；扣非归母净利润分别为6.8亿元、2.4亿元、0.6亿元和亏损4.6亿元，同比增长5%、下降64%、75%和861%。

  到了今年一季度，公司的营业收入为 2.86 亿元，同比大增327%；但净利亏损 1.32 亿元，同比下跌 45%，仍看不到扭亏迹象。

  对此，美好置业相关人士称：“公司 2021 年一季度没有房产项目达到竣工交付时点，营业收入主要为以前年度已交付房地产项目的存量资产销售，以及设计、混凝土预制构件及施工总承包收入，产生毛利 0.3 亿；本期多个房产项目新开盘，导致本期费用增加，同时本期预收款也相应增加 15 亿，将在以后期间结转收入。上年同期受疫情影响，公司多个项目处于停工状态，业务未能正常展开。”

  截至2020年末，美好置业负债总额为 214.7 亿元，资产负债率升至 75.8%，拥有货币资金 24.15 亿元，短期借款 2.01 亿元，一年内到期的非流动负债 35.86亿元，现金短债比约 0.64。在三道红线高压下，房企融资受限，美好置业资金链承压。

  上述相关人士对此解释称：“自 2018 年-2020 年，公司剔除预收款后的资产负债率一直在 70%以下，净负债率也从未超过 100%，均控制在红线阙值以内，仅现金短债比在 2020 年超出阙值。按照监管政策规定，一项指标超出阈值，则落入‘黄色档’，有息负债规模年增速需控制在 10%以内，按照 2020年末有息负债规模 70 亿计算，年有息负债增加额需控制在 7 亿以内。”

  此外，美好置业的“其他应收款”也常年居高。具体来看，2013 年至 2021 年一季度，公司的其他应收款分别为 0.75 亿元、2.71亿元、2.27 亿元、8.65 亿元、17.5 亿元、20.37 亿元、21.59 亿元、31.21 亿元和24.95 亿元。

  公司的其他应收款主要针对哪些款项？为何这一财务指标在近些年出现飙升的情况？倘若此类账务出现坏账，公司又有怎样的坏账风险措施？

  美好置业相关人士表示，“其他应收款”主要包括拆迁安置代垫款、土地竞拍保证金和股权转让款等，近年增加与公司一级开发业务的开展、土地收储和股权转让事项等因素相关。在内部控制上，公司已建立应收款项管理机制，按工作重心的不同，对各职能部门进行分工，明确应收款项回收任务，确保应收款项的回收。在财务数据方面，于每个报告期末，公司已根据各项其他应收款的信用风险特征，划分为不同组合，采用预期信用损失法计提坏账准备。

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  越亏越大的“装配”业务

  美好置业为何如此？这与其多元化的发展战略有着密不可分的关系。2013年开始，公司从房地产领域向装配式建筑业务试水，2017年又向现代农业领域和产业新城领域转型。

  其中，装配式建筑是美好置业押注最多的业务。并将其列为公司未来的重点发展战略，并且该业务也在去年获得多家机构的调研。

  所谓的装配式建筑是指将建筑的部分构件在工厂进行标准和批量预制后，运输到施工现场后进行吊装与连接而成的建筑，从而实现建筑过程从"建造"到"制造"的转变。通俗来讲，装配式建筑技术让建房子变得像“搭积木”一样。

  与传统现浇式建筑作业相比，装配式建筑在节约人力、缩短工期、环境友好、提高施工质量和效率等方面都有明显改善。国务院及住建部提出，2020年全国装配式建筑占新建建筑比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上。2025年争取做到全国装配式建筑占新建建筑比例达到 30%以上。

  可引人注意的是，这些年来该业务的亏损额越来越大，其营业收入从2017年的3.34 亿元增至2020年的10.65亿元。与此同时，净利润的亏损额度也从 1352.84 万元暴增至 10.29 亿元。据了解，2020年上半年，公司完成装配式建筑业务签约订单额 18.5 亿元（内部项目 15.11亿元），仅完成了全年目标的 24.34%。

  如此耗时大力发展的业务，几年下来，全靠内部项目来填充，这是否说明公司的发展战略规划有待调整？如此只靠内部消化，公司的这一业务何时才能真正的走出去闯出一片天？如果这一业务持续亏损下去，未来公司又将做怎样的调整？

  针对靠内部消化这一事宜，美好置业并未正面解答，而是称，政府近年来积极提倡装配式建筑在国内的发展，但从政策推动到市场推动需要一定时间。由于目前装配式建筑成本造价仍高于传统现浇模式，装配式建筑的优势特点并未充分发挥，装配式建筑的大面积推广主要还是依赖于政府优惠政策支持。

  “如长三角等经济发达地区推进力度较大，开发商运用装配式建筑的积极性就很高。若地方政府支持配套政策落地不及预期，将导致装配式建筑的推广缓慢。此外，用户对装配式建筑产品仍缺乏了解，开发商对装配式建筑体系的优势尚处于认知阶段。”美好置业相关人士说。

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