这篇文章结合见闻、股东会问答、平时的积累谈谈行业、公司相关的问题，我理解买股票选择要从行业，公司，价格三个角度综合看，所以我也从这3个方面来谈自己的理解，个人认知有限，还请大家补充、指正。

一、地产行业，先天的巨人

        现在大家对这个行业比较悲观，因为觉得规模已经比较大了，未来没有多大上升空间。而且由于政府的调控，行业的利润率也受压，这两年一些大的地产公司陆续爆雷，现金流断裂，比如泰禾和华夏幸福，对行业造成不良影响，所以大家的悲观情绪很明显，这个可以理解。

         今年的业绩会、股东大会上老孙都提到的行业的问题，总体的意思有三个：

         第1，这个行业比大家想象的好，有韧性，要乐观点。去年在疫情的情况下，行业的总体规模还是增长的，达到17万亿，比他的乐观估计还要好，今年甚至有望达到19万亿，对这个行业不必悲观，这是行业内专业人士的判断；

        第2，这是一个增量的行业，还有巨大的增量市场，不像电动车，它只是一个存量市场内的置换替代，而地产行业是一个纯粹的增量市场，至少这几年来看是不会萎缩的，城市化过程中一方面它有量的增加，另一方面也有房价的提升。你对比日本美国这两个成熟市场，地产行业也始终是支柱产业，每年开工量也不小。

       第3，这是一个巨大的市场，芒格老爷说钓鱼那么最重要到有鱼的地方去。一个200万亿的大市场，一个点的净利率，利润就是2,000亿，而2,000亿往比其他一些行业的容量天花板都高第2个。以上三条是讨论地产行业的前提基础。 你在其他行业累死累活，也赚不到这么多钱，所以地产行业是赚钱容易的一个行业。

       以上三条是对这个行业进行定性。在城市化率未到顶，中国人的房子情节未改变的情况下，这个行业就不会出现问题。自古至今居住、建房都是持续发生的事情，这个行业是个永续行业，而不是大家想的城镇化到顶后这个行业就结束了。过去10年，大家年年都在判断是地产的顶部，但年年地产销售创新高。人们对好房子的美好追求是不会变的。我相信未来很多家庭除了一套刚需以外，还会买第2套房用于满足生活其他需求，不管是改善居住品质，还是用来办公，度假等。所以对这个行业不必悲观。比如我家，我们是农村进城的第1代，我还要给两个孩子买房子，我自己也想换更好的房子。我周围有很多人和我的情况一样，所以大家不用担心这个行业的前景。

       关于行业盈利的问题，我个人一直觉得这是一个周期性、结构性的问题，如果行业普遍亏损，那么这种现象也不会持续太久，因为持续时间长的话这个行业就没人做了。所谓结构性的问题就是指融资成本低，管理效率高的公司会一直赚钱，而有些公司却不会赚钱。

二、融创公司

       1）出色的产品力

         我觉得说公司首先要谈产品/服务，因为没有好产品/服务，那么这个公司就没有根。融创是一家地产建造、销售为主业的公司，所以我们首先谈房子。融创的房子产品力怎么样，第1个我们看一下它的产品，不管是豪宅桃花源，雅颂系、九府系、壹号院，但是普通的住宅，融创都在用心做产品，得到了业内外的人可；横向对比同规模的公司，你的产品线没有我多，产品力没有我好，产品力跟我差不多的，你规模没有我大。这就是竞争力。

       2）优秀高效的管理体系

        这次参加股东大会也体验了融创的管理能力，接触到的人员都给我透露了一种训练有素、尽职尽责的感觉。这背后透露出来的是管理组织的严格和高效。融创管理的优秀我觉得表现在两个字上面，那就是认真，认真把事情做好，这很难得。你说现在谁比谁智商有多高，我觉得也不至于，主要还是工作的态度。认真是一种公司文化，培训认真，学习认真，执行认真，结果就是形成优秀的团队，具有强大的执行能力，队伍指哪儿打哪儿，把事情做的又快又好，做到极致。它的队伍营销能力高，做出来的产品力强，周转快，服务好；进入新的领域学习、进化也很快。做文旅两三年的时间就做得像模像样的。这就是老孙说的全方位的优秀，全方位的优势。

        高效的管理抵消了高融资成本带来的负面影响，所以大家不要盯着融创的融资成本高，更应该看到它整个组织的高效，这个是很可贵的文化。这个第1得益于老孙的充分授权，下面的人做事才不畏手畏脚；第2个确实能感觉到管理团队对这个事业的热爱，他们愿意加班，愿意拼。你看老孙50多岁的人了，还整天飞来飞去谈生意，喝大酒。

       3）共赢的企业文化

           这么多年老孙做的并购都体现出来共赢思想，成人达己，而不是趁人之危。所以铸就了在业内并购中的良好口碑，所以现在有人拿钱，有人拿项目来和老孙合作，让生意越做越容易。

        4）强大的盈利能力

         盈利来自三方面，1.成本低。过去这些年，融创拿地全部踩对的节奏，现在招拍挂拿地的占比已经比较低了，更多的是文旅大盘拿地和并购，这些成本相对比较低，留了充足的利润空间；2.周转速度快。融创拿地的位置，还有强大的营销能力，保证了它的周转速度；3.规模大（高杠杆），今年股东会上老孙说要做到7000+亿的销量，接近30%的增速，在融创这个体量上来讲是非常恐怖的。有人讲融创的负债规模大，融资成本高，说这些话我觉得有点外行，你不能让融创做的又大又强，又快又好，欠债又低。企业发展在某个阶段总是要有取舍的，要规模要增速要利润，只能高负债。只要负债带来的收益大于负债的成本，风险可控的情况下，为什么不负债呢？。而且融创早已通过高产品力、高效率的经营把这些负债成本消化了，转移出去了。大家不要盯着融创的负债和融资成本，这是发展战略特殊时期必然面临的结果，我相信随着未来融创增速的降低，净资产的增厚，它的评级会改善，融资利率会降下来的。即使在行业利润的下降的这两年，融创的核心利润也不会下降。

        自己亲自开了股东会以后，我觉得未来融创的利润增长是确定的，具有融创的信心非常坚决。现在大家都担心地产行业的毛利的问题，但是你去了解一下融创目前主要拿地的方式、拿地成本，你就知道未来它的毛利还是很可观的。比如杭州的项目，滨江董事长说1%~2%的利润率，然后大家都觉得内卷、好惨，但实际上管理层明确的说融创的净利率可以做到5%的样子。管理层是很优秀的，账都是很清楚的，算得过来，有赚头。所以大家不要把融创和其他的房地产公司对比，这真的埋没了融创的优势。和外面人的人云亦云，我更愿意相信管理层的话。如果不相信管理层，那你还买他什么股票干什么。

           特别是融创西南这一块的利润真的是相当的丰厚，因为西南地区不限价，可以充分发挥融创的产品力优势，同地段，我卖价就是可以比你高，我周转又比较比你快，那你说我的利润能不比你高吗？

        5）多赛道领先的巨头

          地产行业的地位就不说了，我觉得再过几年有问鼎第一的实力，土地规模在这摆着的，优秀的产品力和强大的管理体系也摆着呢，还有一颗追梦的心，这颗心来自管理层对这个事业的热爱。老孙说不追求第一也没有骗人，因为第1是自然而然来的，而不是特意追求来的。再看一下融创前面的几家企业： $中国恒大(03333)$  产品力一般，目前被高负债已经拖的疲惫不堪；碧桂园产品里也没有什么突出的地方，目前也在收缩战线；万科的房子产品里还行，但也比不上融创，而且进取心又不够，i只是想活下去。所以也可以反过来讲，对手不够强大。

       文旅行业凭借十几座文旅城，也注定成为业内头部，文旅也是一个数万亿的大行业，老孙讲了，现在缺的是好产品，需求端根本不存在问题；

        融创服务，凭借亲妈的支持和外拓并购能力，也注定是业内头部企业，地产外最稳的子行业；

       融创文化目前还处于布局和孵化IP阶段，但是它选的动漫和科幻的路线我觉得是对的，这个对演员的依赖比较小，成本最低，最容易成功。目前透露出来的完整产业链，和创作能力让人很有想象。

       会展行业是头部企业，但是盈利能力不清楚。

       至于康养这块，现在还处于投入期，刚起步，还看不清楚，但是这个方向很热门，市场需求空间也很大。

       未来大家还会发现融创还是民宿行业的巨头，酒店业的巨头。

       赛道多并不意味着都能赚钱，我们更重要的是关注它的盈利能力。港股的财务报表没有A股的详细，所以很多子行业的盈利情况还无法判断。这次参加股东大会，本来是想问一下融创文旅的运营和盈利能力，但是一直没有机会提问。因为现在随着文旅规模的越来越大，沉淀的资金越来越多，也成为拉低融创估值的一个重要因素。

  三、估值情况

       目前融创中国市盈率只有3.1，市净率只有0.88，处于历史底部，用肉眼一看就是明显的低估。市场给予低估值，我想有以下几方面的原因：

      1.行业本身因素，这是一个高杠杆的行业，负债比较高，所以这个行业先天估值就不会给的很高，全行业最高的龙湖也不过十一二的市盈率；

      2.行业周期的因素。这两年是地产行业利润率的低点，所以市场的预期很差，这两年成为地惨行业，而且还有猪队友爆雷，更是给行业蒙上了阴影；

      3.公司本身的因素：1）3000多亿的负债，负债总量比较高；2）负债成本比较高，每年要支付巨额的利息，让市场不放心；3）家底儿薄。融创最近5年发展的速度太快了，相对巨额的负债，公司净资相对较低；4）拿地太多，虽然地产行业客观的情况很好，但是市场对这个行业总是感到悲观，拿地太多的话反而成为一种负担。其实地产企业拿地多，但是土地款是分批给的，所以并没有那么可怕；5）部分子业务盈利情况不确定。

     4.政策不友好，每年地产税总是要出来晃荡一下，层出不穷的调控政策让这个行业充满不确定性。

      5.市场的偏见。市场总是觉得这个行业要完，增速慢了觉得竞争力不行，增速快了友担心高负债，增速下滑了就没前途。赚钱了觉得赚的是假钱，总之无论你做好做差，都不行；这个赛道不行，赛道里的公司都不行。

      市场有市场的道理，我们做投资也要有自己的判断，我更喜欢站在实业的角度来看这个问题。

       首先判断这个公司会不会垮掉，地产公司死掉只有一个问题，就是现金流断裂，大家可以看到融创这几年的财报经营现金流是非常好的，现在拿地的金额也有管控，而且还有央行给我们看着，我觉得凭借融创优秀的管理能力，而且老孙还在这方面吃过亏（顺驰），风险是很低的。股东大会上，老孙说融创公司的现金流非常好，他跟银行行长吃饭，说还会有地产公司还是要爆雷，然后银行行长问他是哪些公司，他说除了我们都有可能（老孙补充说，他对其他公司不了解，）

        其次看这个公司利润有没有增长空间，目前看融创的销售规模还在增长期，主业的利润处于爬升期，而且子业务（服务、文旅）也在贡献利润，人民币升值，未来融资利率下降，都将为融创的利润增长提供助力。

      市场给融创的估值会一直这么低吗？我觉得不会，理由有几个，1.利润会逐渐增加；2.财务报表负债情况在改善；3.融创会用自己的实力来证明自己是一家优秀的公司；4.市场的偏见也会有所纠正。

        在综合考虑这些以后，我个人觉得有融创还是一个不错的投资标的，未来很可能会迎来戴维斯双击，当然这个过程可能会有点漫长，也不知道什么时间会发生，所以不适合短线投资者。融创历史上也多次发生过类似的事情，几年不涨，一涨涨几倍，而到目前为止，融创已经横盘了4年。

        站在实业的角度讲，你说一个每年赚三四百亿的公司卖1000亿，还有一个优秀的管理团队，大量的土储，文旅资产，你愿不愿意买？还是愿意花600亿买一年只赚几亿的融创服务？我估计大部分做生意的老板都会毫不犹豫的买融创中国。但在资本市场，却很戏剧，大家却更喜欢赚钱少的融创服务，所以老孙一直在说市场是愚蠢的，这是有道理的，因为市场脱离了现实，脱离了实业。市场中的人大部分没做过生意，都是在画大饼，吹牛皮，拼臆想。在这里我们再回忆一下价值投资的第一原则，买股票就是买公司。这是价值投资的根基。只要守着这个根基，投资就不会走歪，就不容易亏钱。

      这半年来在融创中国这里没怎么发言，这次一次说个够。希望大家多提意见，和大家发生思想碰撞，能够有给我更多的认知成长。同时也给我们融创的股东打打气，融创值得我们守候等待，等待。

      地产这个浑水，看来我是要继续淌下去了。

      最后声明，以上内容仅为个人愚见，不能作为投资依据。投资有风险，而且有很大的风险。

      最后说点题外话，来的路上和X君聊天，他也是融创的股东，我的一个好朋友，住在重庆主城。前一段他家附近的链家网点，一个其貌不扬的老人拿着3000万扫货10套房子，就是炒房。我听了心情还是有点压抑，虽然我拿了地产股票，但是我还是支持政府打击炒房的，确实提高了社会和年轻人成本。我也支持房地产税，支持打击炒房的一切措施