REITS个人观点之前说了不推荐散户买入，主要是因为这个产品个人认为是比较适合喜欢固定收益的保险或者银行等机构，这个产品国内主要是基础设施基金，比如个人非常喜欢的宁沪高速可能会发这个产品，但是个人完全可以买宁沪高速，宁沪高速在a股属于波动极低的股票，个人认为未来REITS波动性可能不会比宁沪高速低。

REITS不适合散户的原因之一是非常复杂，这个产品的说明书是中金基金发的，中金基金就是个人之前推荐的中金中证500指数增强的基金公司，是一个比较优秀但是非常低调的公司。REITS的招募说明书有1600多页，这个说明书好像创造了基金招募说明书的最大规模的历史，个人是完全没有时间去看完这么长的说明书的，那么这个说明书就是给机构投资者看的，所以这个产品其实不适合散户适合机构。

REITS封闭期极长，封闭期从20年到99年不等，也就是说场内折价可能非常严重，因为折价期太长了，如果上市了之后市场不认可，那么年化折价1%也是一个非常巨大的折价，不过这个产品派息率非常高，股息率应该是比较高的，结果还是非常适合保险和银行机构，散户买入之后基本上99%会割肉然后保险和银行会接盘。

REITS每半年才公布一次估值，这是一个对散户极度不友好的地方，机构会深度研究出净值，但是散户根本没有那个能力研究，所以散户买入基本上99%会被机构割韭菜。

每一个REITS背后的资产完全不一样，也就是说买一个REITS一般要对底仓资产研究，但是散户根本没有能力去深度研究REITS得底仓资产，机构通过深度研究可以买入优质的REITS，而散户基本上只能当劣质REITS的接盘侠了

个人建议如果实在想买得话，等REITS上市之后可能比较适合，因为那个时候市场会对REITS进行充分定价，个人是市场有效理论的信仰者，一个什么都不懂的投资者通过分散平均买入REITS基本上可以战胜市场上99%的投资者，所以个人是建议等REITS上市交易几个月之后按照指数基金自由流通市值加权的方法分散买入REITS，毕竟REITS的最大优点就是预计现金流分派率为4%-12%，这是基本上可以保障的，因为根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，也就是说这个产品其实和高股息率的股票差不多，可以当做资产配置里面的一部分，个人是肯定不会买的，主要原因是因为散户目前持有高股息股票有5-10%的年化打新收益，这个产品在面对买入中国神华，长江电力，工商银行，建设银行这样的顶级红利资产持股打新面前是一点竞争力都没有，最好再说一下散户千万千万不要去买

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