近日，证监会和发改委联合发布通知，公募REITs开始在我国正式起航。这个节骨眼上，相信很多人会关心REITs到底是一个什么样的产品？它会给投资者在房价高企，股市低迷，银行理财产品收益下行的环境里带来一抹曙光吗？

REITs（Real Estate Investment Trust），翻译为房地产投资信托基金。它符合广义资产证券化的定义，即某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，翻译成白话就是将流动性低的资产设计成标准的、能交易的金融产品，销售给原本很难接触到该资产的投资者。房地产投资信托基金，就是将投资者的资金汇集起来，由专业的管理公司（REITs上市公司的主体）进行房地产投资，投资形式包括收购、新建，物业管理、租赁等，获得的收益再向投资者分红。下图（中英文对照）直观说明了REITs的运营方式：

REITs对于美国市场来说已经是一个成熟的产品了，它起始于1960年，在二十世纪九十年代得以蓬勃发展。REITs像其他上市公司一样，在美国的股市上交易，目前美股市场上有225家REITs，总市值在1万亿美元左右。REITs投资于房地产资产，而房地产的种类繁多，因此一只房地产投资信托基金是否值得买，还是要看它投资的是什么房地产。目前常见的REITs种类有基础建设房地产基金、医疗房地产基金、商业办公房地产基金、农业用地地产基金、存储类（Storage）地产基金、酒店餐馆类房地产基金等等。

购买REITs可以从两个方面获利：

一、分红

为了符合成为REITs的条件，该基金必须至少将每年可征税收入的90%以分红的形式分配给投资者。所以，购买了REITs的股票后，你每年都可以获得稳定的分红，而且这个分红比例远高于普通股票的股息率。在过去十年中，美国REITs的平均Dividend Yield（股息率）在7-8%之间，假设你购买的REITs股价相对稳定，你可以获得类似于一只优质债券的收益，而且你还拥有流动性。与5年期、7年期、10年期的债券不同，你可以随时卖出持有的REITs的股票。

二、股票本身升值

REITs既然是一只股票，那么其价格就会不断波动。若市场对这只基金经营情况的预期很好，这只基金的价格就会升高。基金的经营情况跟它投资房地产的细分种类和管理团队的能力息息相关。对标普通公司，就是公司业绩跟公司所在的市场和管理层的决策息息相关。另外，若房地产整体市场情况向好，很多基金的价格也会水涨船高。

股价的升高也会让投资者获利。比如我曾经研究过的一家REITs：Sabra Health Care REIT, Inc，他们主要是医疗房地产基金，旗下开发的房产包括老年社区、疗养院等，团队致力于为老年人提供高质量的、有专人看护的住所。

投资REITs跟购买其他金融产品一样，最终决定你是获利还是亏损的，取决于它背后的Business Development（商业发展）。房地产信托投资基金的本质还是房地产投资。

对待一种新的金融产品，我们都要脱去它华丽的外壳，看看它的本质是什么。金融是聪明人的游戏，我们金融从业者可以将一只产品的外壳设计的精美无比，但“外行看热闹，内行看门道”，值不值得投资，要看产品的本质。在投资前，请大家问问自己，你向它投资的钱到底流去了哪里，流给了谁？REITs对我国的投资者来说，还是一个新概念，但这个新在于运营方式和产品结构，其背后的本质还是我们大家耳熟能详的房地产。

最后，让我们了解一下美国市场如何衡量一只REITs呢？有以下几个指标：

1， FFO （Fund From Operations）营运现金流，指的是净利润加上不动产折旧。这个指标帮助投资者衡量该基金运营的实际现金流情况和盈利能力。

2，AFFO（Adjusted Fund From Operations）调整后的营运现金流。它在营运现金流的基础上，减去了那些虽然被资本化但没有对所持物业造成任何增值的费用。它衡量的是该基金支付分红的能力。

跟关注普通股票的市盈率不同，REITs重要的指标是价格/营运现金流或者价格/调整后的营运现金流。

3，EBITDA （Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization）税息折旧及摊销前利润。这个指标在私募股权投资的估值中使用最为广泛，在股票市场也是一个常用的衡量企业真实盈利能力的指标。2017年，美国国家房地产信托基金协会发布白皮书，推动房地产信托基金使用EBITDA，方便投资者了解、分析REITs市场，推动REITs的指标与股票市场的统一性。

犹记得2013年我面试一家国企房地产公司时，面试官问我了不了解REITs，7年过去了，REITs终于要登上我国金融的舞台。这对我们的金融市场来说是个好消息，对于投资者来说是多了一个选择，至于这个选择是好是坏嘛......适合自己的，才是最好的。

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