REITS，Real Estate Investment Trusts，不动产信托基金，1960年发源于美国，迄今已有60余年的历史。
根据全美REITS协会（NAREIT）公布的第三方独立机构市场数据，截至2021年3月31日，富时全美REITS指数近10年、20年、30年和40年的年化收益率分别为9.27%、10.10%、10.26%和9.85%，同期标普500年化收益率分别为13.91%、8.47%、10.42%和11.63%，也就是说全美REITS的长期收益率大体相当或略低于标普500，回报率是非常不错的。

主流的REITs是指拥有不动产的所有权、使用权的权益型REITs。还有一种抵押型REITs，通过发行或收购抵押贷款、抵押贷款资产证券（MBS），为不动产业主提供资金，类似银行的角色。而权益型REITs具有不动产行业属性，而抵押型REITs更具有金融行业属性；抵押型REITs体量较小，在美国占比约4%。

美国REITS的收益来源于股利收益与资本利得，前者主要是持有物业的租金收入，后者则来源于资产升值。根据美国康奈尔大学地产金融教授刘鹏2019年7月12日在上海高级金融学院的分享，长期来看，股利收益约占总收益的三分之二，而资本利得收益（升值）的波动性较大，长期来看年化收益仍为正，约占总收益的三分之一。

美国REITS发展史是美国房地产金融化的历史，2000年前主要投资标的是房地产，2000年后把投资标的扩大到了公路铁路、输变电系统等基础设施领域。

截至2019年底，美国REITS规模超过1.3万亿美元，如果按照它占美国GDP的同等比重来推算，中国REITS规模有可能超过6万亿元人民币。

官方介绍REITS是中等收益、中等风险的金融工具。

有一些介绍REITS的文章把稳健、低波动作为REITS的一个重要优点，似乎就是买了一套房子吃租金的感觉，我从金融常识上来讲是持怀疑态度的，因为它的年化收益率与标普500大体相当，不符合高收益高波动的特征。

根据天天基金5月19日数据，跟踪MSCI美国REITS指数的广发美国房地产指数基金（000179），近1年最大回撤为16.83%，高于沪深300的15.18%。

另据美国Meb Faber 所著《全球资产配置》一书记载，从1973年至2013年的40年中，美国REITS的实际最大回撤（名义回撤剔除通胀因素）高于股票和期货，达到惊人的69.26%。当然，不动产的短期波动是有可能小于股票的，中长期极端最大波动就不一定了。

摩根士丹利REITs研究部门的负责人Greg Whyte曾说：“REITs闻起来像房地产，看起来像债券，动起来像股票。”我认为还是比较契合实际的。

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