一、发行概况

二、财务概况 

三、综合评估

1、市值：80.27-107.02亿。去年7月初上市的绿城管理控股，上市市值47亿，经过最近2个月的连续拉升，目前市值102亿，2个多月前的股价就在2.5的发行价附近晃悠。

2、估值：9.75-13，和绿城的发行估值区间10-14差不多，只不过绿城经过最近一轮猛涨，估值已经到19倍了。

3、行业&公司：房地产代建。过去就上了一家可比公司——绿城管理控股，暗盘涨幅8%，首日涨幅30%。不过绿城上市的时候正是新股行情火爆的时候（和欧康维视、思摩尔等同日上市），不是现在的氛围所能比。

4、保荐人&稳定价格经办人：保荐人工银国际、建银国际，稳价人法巴。作为银行系的保荐人，项目多和房地产相关，因此首日表现也大多不温不火，以下是工银国际的历史保荐项目数据。

从上面可以看出，工银的项目基本都是工银自己稳价，但是这次不知是不是对工银不放心，请了法巴来做稳价人。而法巴正好是建业新生活的保荐人和稳价人，老熟人了。

5、超额配股权：预期授出超额配股权，预计国际配售会顶格超额配售，稳价机制生效。

6、基石投资者：共1名基石——祥来，认购600万美金，如果按上限定价，认购股份占本次发售股份的4.9%；如果按下限定价则是6.6%，总的来说基石认购的比例相当小。这个祥来曾经在绿城管理控股的IPO中也做了基石，认购了800万美金，不知是不是尝到了甜头？

7、首次公开发售前投资：无。

四、一手中签率

香港公开发售3281.8万股，每手2000股，合计16409手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配8204手、乙组获配8204手。如果启动回拨，则分配情况如下表所示。和京东物流挤在一起，很显然受到了冷遇，招股1日孖展尚未足额。当初绿城管理控股招股的时候，孖展也是刚刚足额。这个票估计是不会启动回拨了，按20000人申请估算，预计一手中签率20%-30%之间。

注：上述[1,15)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至20%，并且是在如下两种情况下：

1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；

2、公开发售认购足额且认购倍数小于15，国际发售认购足额。

如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。

五、操作计划

单纯从市盈率上看，比绿城管理控股是要便宜，但是这是建立在中原建业不可思议的净利率上的。2020年绿城18亿营收，净利润4.4亿，净利率23.06%；而中原建业11.5亿营收，净利润6.8亿，净利率59.13%，这简直是逆天的净利率，比绿城的毛利率都高（绿城的商业代建毛利率是44.1%），莫非建业管项目有啥独门秘籍？要知道茅台也就是52%的净利率。而且仔细对比中原建业和绿城的财务报表，中原建业居然从头到尾没有披露任何毛利/毛利率数据，利润表中除了人员开支没有任何与履约相关的营业成本，而对比看绿城管理的利润表，很清晰的可以看出：收入-营业成本=毛利。实际上，此前任何一家公司的招股书，利润表都是按收入、成本、毛利这个结构披露，只有中原建业，不走寻常路。

根据绿城的年报，截至2020年12月31日，绿城在管项目296个，合约建筑面积7610万㎡，在建面积4040万㎡，而中原建业在管项目206个，在管面积为2550万㎡，其中在建2180万㎡。如果上限定价则直接干到了107亿，绿城管理控股现在是102亿，孰高孰低？

此外，中原建业本次上市是从建业地产中分拆上市，原建业地产的股东按照1:1的比例获得了中原建业的股份，正是因为送股要除权，所以建业地产在5月13日直接腰斩。假设一个老股东在5月12日持有1股建业地产4.55元，除掉分红0.268，再减去现在建业的股价2.11，那么他获得一股中原建业的成本就是2.172，即使按照2.4的下限定价，无脑卖出也是有赚的。本次给建业地产的老股东供送股29.67亿股，大股东占比72.16%，假设大股东不出货，剩下的这27.84%，8.2亿多股，或多或少都会形成一定的抛压。

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