资色·深度丨118%！南国置业净利润暴涨之谜

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5月13日，南国置业(002305,股吧)召开股东大会，审议并通过了公司2020年年度报告，营业收入为40.25亿元，同比减少36.80%，但净利润扭亏为盈，从亏损1.79亿元变为盈利0.33亿元，净利润暴涨118%。归属于上市公司股东的净利润为0.2亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为3.24亿元。

纵观公司近几年的业绩，南国置业增收不增利的现象，透露出其背后经营存在的问题。?

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出售现金奶牛，经营利润扭亏为盈

南国置业年报显示，非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）为3.34亿元，而公司非经常性损益则为3.45亿元绝大部分均来自出售资产。?

公司年报显示，2020年12月，申银万国创新资本管理有限公司作为唯一受让方，以6.45亿元在北京产权交易所成功竞买到湖北森南房地产有限公司100%股权，并与南国置业签订了《产权交易合同》。2020年12月18日，南国置业已收到转让价款6.45亿元。?

此次交易，南国置业在曾发布的2020年度业绩预告中表示，会产生投资收益约3.2亿元，属于非经常性损益，而全年的非经常损益也仅为3.4亿元，绝大部分都来自出售湖北森南房地产有限公司。

湖北森南是南国置业的现金奶牛之一，2019年湖北南森的营业收入和净利润分别为24.42亿元和1.66亿元，同期南国置业的营业收入和净利润分别为63.69亿元和-1.79亿元，湖北南森贡献了母公司超过三分之一的营收。?

出售湖北南森除了出售资产带来的助力外，还有地产金融上的支持。?

2020年9月，南国置业发行的首单类Reits产品“申万宏源(000166,股吧)-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，11月28日获得深交所无异议函。该单类Reits项目的底层资产为武汉昙华林项目，该项目则由湖北南森持有。?

南国置业工作人员曾对媒体表示，“去年这单类Reits产品差不多贡献了2个多亿，效果还是不错的。”?

近三年，南国置业的扣非净利润在-3.5亿元左右，但非经常性损益在2019年和2018年分别为0.02亿元和1.59亿元，3.45亿元是近几年来的高位，而2020年也是南国置业非经常性损益最多的一年。?

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增收不增利，股价维持低位?

来自wind数据显示，纵观南国置业近十年来的业绩，增收不增利已经成为常态。公司营业收入从2011年的10亿元增长到了2020年的40亿元，但净利润却从2.94亿元下降到了0.33亿元。?

梳理时间线，从2015年开始，南国置业净利润出现断崖式下跌，从2014年的4.91亿元直接下滑到了0.84亿元，在随后数年中也维持在了1亿元左右的低位，营收和净利润背道而驰。?

此外，南国置业的回款周期也开始变长。?

自2018年开始，南国置业的应收账款及应收票据开始来到了高位，从2017年的1.92亿元来到了9.54亿元，随后虽有好转，但是最低也在7.89亿元的高位。?

此外，根据wind显示，2016年-2020年南国置业的应收账款周转天数为，29.13、22.43、51.18、49.27和71.67，2018年开始暴增，随后虽然有所回调但是也回不到过去的水平。?

与此同时，从2018年开始，存货增长幅度也开始变大。2018年-2020年，公司存货分别为175.22亿元、207.19亿元、198.45亿元。?

值得一提的是，南国置业在2020年公布了合同负债金额65.96亿元，在房地产行业合同负债代表着预售，这有可能是公司经营上一个向好的趋势。?

但是，也能够看到公司的少数股东权益开始激增。2019年南国置业的归母权益为40.69亿元，而少数股东权益为8.78亿元，到了2020年归母权益为40.22亿元，而少数股东权益则上升到了18.07亿元，增长迅速。?

在2020年，突然有大量少数股东涌入南国置业与其展开合作，到了2021年一季度南国置业的归母权益下降到了38.83亿元，而少数股东权益为18.01亿元，两者的差距还在继续缩小。?

或许，有人在向南国置业伸出援手，与其进行合作，这也算是一个利好信号。?

但这似乎还并未在资本市场显现，当下公司市值为35.55亿元，距离2015年巅峰180亿元相差甚远，股价也从2015年12元跌至如今的2元左右，且已横盘三年。?