今年的首次集中供地可谓是如火如荼，媒体本来就是在没有素材时候喜欢拿地产取悦读者们，这回集中供地出现，必然要大做文章，市场也会被煽动起来，看到好多专家按起了计算器，帮地产公司算算那惨淡的未来。我有几个想法记录一下。

集中供地短期并未改土地市场供求不平衡关系。本次集中供地，热度不减反生，其实这是业内的预期，但不是市场的预期。市场本以为集中供地可以让土地市场降温，但市场并不了解的是从疫情后到现在土地市场火热的根本原因是：1.货币宽松导致地产手里不缺钱；2.美元世界滥发，3.导致通胀预期加强，房子是抗通胀的不可替代品；4.大多数地产商由于疫情前在土地低迷期不敢拍地，导致土存预警；5.这2年的一线城市新房限价，出现了新房和二手房倒挂的奇特现象，这些原因是加剧了土地市场供求不平衡，价格上涨，销售端的景气指数达到了历史最高点。但这种现象不可持续，回顾历史，土地市场周期熟悉非常明显，高景气不可持续维持。

不要做灯下黑的地产专家。其他不谈，只谈融创。我在6年前跟踪融创的方法，就是属地法，该方法屡试不爽，因为那时候的融创还只是个区域甚至是城市房企，项目数量最开始就十几个，还大部分集中在北京、上海、天津，非常容易跟踪，现在的融创今非昔比了，地产项目有6、700个，这种方法已经失效，而且这种方法极度容易让你“灯下黑”，无法辨识融创的全貌。杭州也就拍了那么几块地，对于融创这个体量，九牛一毛。这是一方面，而另一方面，当年的土拍市场，非常简单，没有限价，自持、政企合作这些，简简单单的地，拍了后，成本容易算出来，就看谁的预期准。而如今的土拍市场要比当年复杂的多，你很难去算清楚一块地的真实利润有多少。拿地这个事是非常复杂非常专业的，主要考核两个指标，一个是利润率，一个是IRR。利润率就不说了，IRR是考核资金的周转率，比如现在市场诟病的杭州拿地，虽然算不出利润率，但明眼能看出不会高，但杭州这种一、二手房严重倒挂的市场，日光盘普遍存在，去化率奇高，假如7个月可以收回销售款，那1年可以做将近2次，IRR非常高，所以考虑利润率的同时，专业人士要考虑利润率和IRR的平衡。再一个就是算利润率的时候，总成本也是非常难算的，你不知道这块地项目资金成本是怎样的，你不知道这块项目的自持如何处理，你也不知道这块项目有多少是合作资金，有多少是自有资金，你更不知道这块项目对周边已有项目产生的价值是多少等等，所以按计算器简单算项目利润是非常不专业的，偏差极大。

地产长期利润率水平应该高于普通制造行业。这是我个人观点。最主要的逻辑就是地产行业不是简单的制造业行业，它是有其金融属性在里面。除了造房子本身，它还有投资行为，融资行为。也就是说，地产从行业属性看，天然的风险就是高于普通制造行业的，在市场行为里，高风险高回报，所以对于地产行业未来利润的悲观大可不必。

昨天公布了4月份城市房价情况，虽然房价管制，热点城市限价，但还是在上涨，并且高于GDP的增速。限价不代表房价不涨。融创去年2万亿的土存毛利率再提高，如果再把这个因素考虑进去，那就更复杂了。所以融创这种体量的公司，要么从大的方向去分析，要是从细节去扣，一定要谨慎专业，否则很容易成为无知者无畏的灯下黑了。

 $融创中国(01918)$