时间：2021年4月27日（下午15：00—17：00）

地点：上海

参会领导：

中南建设 董事长  陈锦石

中南建设 董  事  总经理  陈昱含

中南建设 董  事  副总经理 财务总监 辛琦

中南建设 董事会秘书 梁洁

梁洁：尊敬的各位投资者、各位关心中南的朋友们，大家下午好！欢迎参加中南建设2020年度业绩见面会。欢迎通过互联网以及通过电话参加见面会的各界朋友们。

下面我先向大家汇报一下2020年公司业绩情况。

l  业绩亮点:归母净利润70.8亿元，同比增长70%。权益净利润率9.0%，同比上升3.2个百分点；加权平均净资产收益率28.18%，同比上升6.60个百分点；总负债率86.54%，同比下降4.23个百分点；净负债率97.27%，同比下降71.12个百分点。经营性现金流净额84.7亿，连续三年保持正值；年末有息负债799.0亿，占年度销售金额的36%，保持行业最低水平；现金分红每10股派5.56元，派息率30%；房地产业务销售金额2238亿元，同比增长14.2%。

l  重点企业资金监测和融资管理规则指标表现：出台扣除受限资金后的现金短债比是1.04，达标；净负债率97.27%，达标；扣除预收帐款后的资产负债率79.76%，暂不达标。

l   信用评级：标准普尔由B提高到B+，穆迪由B2提高到了B1。

具体业绩情况：

l  2020年实现营业收入786.0亿元，同比增长9.4%；归属母公司的净利润70.8亿元，同比增长70.0%。

l  收入结构：房地产业务收入585.7亿元，占比71%；建筑业务收入222.0亿元，占比27%。毛利率的情况：综合毛利率17.29%，同比提升0.54个百分点。其中房地产业务19.14%，同比上升1.21个百分点；建筑业务8.65%，同比下降0.36个百分点。

l  费用情况：销售费用率2.20%，同比上升0.16个百分点；管理费用率3.59%，同比下降0.89个百分点。

l  权益净利润率9.00%，同比提高3.20个百分点；加权平均净资产收益率28.18%，同比提高6.60个百分点。

l  基本每股收益1.87元，同比增长67.5% 。

l  资产情况：2020年末公司总资产3592亿元，比年初增加23.6%，其中净资产483.6亿元，比年初增加80.3%；股东权益287.0亿元，比年初增加33.9%；少数股东权益196.6亿元，比年初增加265.2%。

l  负债情况：2020年末总负债3108.9亿元，比年初增加17.9%。其中合同负债1202.9亿元，比年初减少2.5% %有息负债799.0亿元，比年初增加14.3%。有息负债增加慢，合同负债下降是负债率下降的原因。

l  负债率变化：2020年末公司总负债率86.54%，，比上年末下降4.23个百分点；净负债率97.27%，比上年末下降71.12个百分点。。

l  重点企业资金检测和融资监管政策（“三道红线”）关注的，剔除合同负债之后的负债率79.76%，比上年末下降4.20个百分点。

l  有息负债结构：，公司一年内到期的所有有息负债233.7亿元，在有息负债中占比29.25%，较2019年末下降5.06个百分点，长短期结构更加均衡。有息负债中银行贷款占比约52%，非银行金融机构贷款占比约22%，债券占比约26%。

l  现金情况：2020年末公司货币资金328.6亿元，相比2019年末增加29.3%，现金短债比1.41，比2019年末进一步提高。扣除受限资金之后的现金短债比1.04，符合国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。

l  现金流情况：经营性现金流入1293.1亿元，是一年内到期的各类有息负债的5.5倍，。经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值。      

分业务情况：

l  房地产业务2020年合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，合同销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%。销售金额中，一、二线城市占比41%，三、四线城市占比59%。长三角（江苏、上海、浙江、安徽）占比61%。。

l  2020年年房地产业务新增107个项目，总规划建筑面积1,523万平方米，同比增长54%；楼面地价5,002元/平方米，同比下降248元/平方。按面积计算一二线城市占比44%，长三角占比50%。

l  开竣工情况：新开工面积1357万平方米，同比减少3.5%，比2019年度报告公布的开工计划提高56.7%；竣工面积1349万平方米，同比增长42.6%，比2019年度报告公布的竣工计划减少6.2% 。

l  截止2020年末，在建项目规划建筑面积3,042万平方米，未开工项目规划建筑面积1,430万平方米，全部项目资源规划建筑面积合计4,472万平方米。其中长三角2,080万平方米，占比47%。一、二线城市面积1626万平方米，占比36%。

l  建筑业务的情况：新增合同额306.8亿元，同比增加10.4%。其中合同额3亿以上的项目33个，占比是62%。

l  对未来的认识：国家崛起的背景下，外部环境复杂多变； “十四五”规划提出未来发展要转向以创新驱动，提高发展的质量和效益上来；国家着力去杠杆、防风险，加强宏观审慎管理。去年以来三道红线，贷款集中度的管理，土地两集中出让，严查贷款违规流入房地产领域，市场调控不会放松。 另一方面国家促进行业平稳健康发展的愿望不变，“十四五”规划进一步强调了推进以人为核心的新型城镇化，新的都市圈等新城市集聚地区的居住空间需求还会继续增长。而且“十四五”规划还再次将促进住房消费健康发展写进国家战略，行业未来有挑战，但是也有机会。

下面请陈昱含跟大家介绍公司对未来发展的认识和公司的选择。

  陈昱含：

谢谢梁洁。各位股东、各位投资人、各位媒体的朋友们，下午好！感谢大家参加今天的业绩发布会，更感谢各位在过去一年里对中南建设的支持与关注。下面，我向大家汇报一下中南建设2020年的主要经营业绩和未来几年的经营策略和发展规划。

2020年地产行业变局重重，房企在盈利、效率、可持续发展等多方面都遇到了前所未有的挑战，在此背景下，中南经受住了考验，交出了一份不错的答卷，去年发布会上我们提出的“稳增长、出利润、优报表”的关键经营主张，这些都得到了强有力的贯彻和落实。可以说，虽然我们已过高速增长期，但中南仍有相当发展韧性，在速度和质量之间取得了更好的平衡。

先看稳增长。地产业务全年销售规模2238亿，同比提升14%，全年销售去化率维持在70%以上的高位；周转效率继续提升，首开周期7.2个月，同比缩短0.3个月。我们在投资标准、产品标准化、供应链建设及快建技术推广等多方面的努力都为我们周转效率持续提升奠定了有力基础；而组织稳定、能力优化及中南特有的铁军文化，为我们在与黑天鹅共舞的同时打出一场又一场硬仗提供了坚实保障。另外，中南建筑业务新增签约额达307亿，同比增长10%。

地产投资部分，全年新增货值超过2200亿，同比提升43%。从获取结构看，商业、产城、文旅、城市更新四类途径取地货值规模从2019年的11%大幅提升至27%，更值得一提的是，我们的城市更新从无到有，在深圳和昆明落地生根。这些投资表现无论从量还是质的角度看，都比2019年更积极有为；一方面源于我们在空间上坚决贯彻围绕优势都市圈近核不进核、适度下沉的布局策略，一方面源于我们不断强化中南集团内部多元产业联动的优势，另一方面也源于管理团队对投资窗口的精准判断和积极把握。

再看出利润。增收不增利、多收了三五斗是全行业当前面临的挑战。但2020年我们不仅如期兑现了70亿归母净利承诺，盈利能力也逆势而上，综合毛利率从16.75%提升至17.29%；归母净利率从5.80%大幅提升至9.0%；加权平均ROE从21.58%提升至28.18%。追根溯源，一方面有赖于投资精准度、成本和费用管控能力、项目全周期利润管理水平的不断提升，更与职业经理人团队的加速培养和优质人才的不断引进息息相关。

展望2021年，90亿归母利润承诺有挑战，但我们会尽最大努力争取。就未来而言，我认为中南地产业务的利润表现还有改善空间，2020年我们利用时间差提前布局城市轮动洼地，避免了土地市场过热后的高位拿地，结合多元化拿地，在竞争激烈的2020年，平均地价从2019年的5250元降为5000元，而当年销售均价从12700元提升到13300元，这些都为后续结利增长奠定了良好基础。

最后是优报表。在三道红线出台前，管理团队就已经把报表优化作为年度关键任务。政策出台后，管理团队形成更为坚定的共识，未来房企的称重器会由规模排名转为排名与报表并重。

剖析自身，虽然我们销债比不高，有息负债绝对值不大，但与类似销售规模的房企相比，我们的净资产更少，也可以认为是之前高速发展带来的必然结果。所以我们应对三道红线的总体策略还是在兼顾发展的同时有序降负债和稳步增加净资产。从政策发布之初三线全踩，到去年三季报一线变绿，再到目前两线变绿，结合年度销售和投资表现，我们平衡还可以，实现了年初优报表的预期目标，经营性现金流净额也已连续三年为正。

针对剔除预收账款的资产负债率，我们会做四方面努力：第一，穿透到项目投资层面的资产负债率管控；第二，合理的并表和出表安排；第三，加快结转和利润实现；第四，增加合作项目实收资本，快速做大净资产。我们有信心最晚明年实现三线全绿。

当下管理团队对形势和能力的判断，很大程度上会决定未来三到五年的发展态势。

就宏观形势而言，国家经济治理思路正在转向，对效率和公平进行系统再平衡，金融、地产、互联网、消费、民生、股市等各个行业概莫能外，钱生钱、流量生钱、炒作生钱、地生钱四条路都被严管。就地产来看，防金融风险、防脱实向虚、保民生幸福成为主要政策出发点，调控的决心和定力超乎想象，更直白的鼓励稳健而非狼性，带病发展一定会受到惩罚。从另一个角度看，有几个行业有17万亿的容量和如此广阔的上下游影响？不仅量没问题，城镇化、都市圈、财政转化的基本逻辑都没变，行业集中度还很低，地产又是最早开始调整的行业，危机感和应对都来的更早，所以不必过度悲观。总体上，我们认为调控从供求两侧降低了无序竞争和非理性扩张，为行业安全和长远发展创造了新的确定性，所以在谈到多元化之前，我们仍要牢牢坚持做好地产基本盘。

从2021年来看，高增长环境肯定不在了，潜在风险除了疫情反复外，更主要的是货币政策收紧，事实上已经开始了，所以形势不见得比2020年更好，上半年的经营窗口很重要，抢销售、强融资、保投资，是我们的基本策略。

结合宏观形势，我们对中南自身的基本判断是青春期已过，以往“高增速、强兑现、好团队”的中南好故事要开新篇。从做大到做强，是我们的必然选择。我们清醒的认识到，没有合理的发展观、没有面向存量要红利的经营态度、没有卓越的运营和优秀的产品、没有穿越周期的永续经营能力、没有上下同欲的组织和人才，我们无法越过山丘。

未来的中南好故事，是从黑马到白马的奋斗史，我们有四方面朴素而坚定的考虑：可持续发展，优势竞争标签，永续经营能力，人才护城河

1、可持续发展，对增速和经营质量有效平衡

增速大体受供应转出率、销售去化率、货地比、融地比四大因素制约，既看能力也看政策。2021年我们的主要增长策略还是在供应转出率、销售去化率和货地比三个方面。预计全年货值供应可达2700亿以上，去化率保持70%以上，预计销售规模2500亿左右，同比增幅10%左右；投资角度看，以3倍货地比为目标，全口径拿地货值期望达2700亿以上。

未来几年，10%左右的复合增速是个理性安排，可以兼顾发展和经营质量的提升，只要夯实基础，缩回的拳头还会重重的打出去。为此，我们会向下穿透优化预算、资金、投资、融资等财务经营体系，让能力决定发展，让发展与质量齐飞。

2、把卓越运营打造成中南的优势竞争标签

客观来看，在现金流回正、结转效率、盈利能力三方面，我们仍有进步空间，这也正是我们在基本盘上的存量红利空间。所以当下我们高度强调生产稳定，通过产品和经营的超级底盘，持续输出稳定的高价值和高效率，核心三方面：一是继续推进产品标准化，通过成熟产品线高复用和超级生产底盘持续提高生产效率和品质稳定；二是不断提升产品竞争力，特别是针对改善型住宅、TOD、CBD、文旅小镇等产品类型，要快速迭代更新，争取三年内让中南的产品价值感和竞争力上一个新台阶；三是持续加强供应链建设，最终形成从图纸到供应链完整的端到端封装，结合中南建筑的工程和EPC业务优势，形成行业领先的高周转和高品质运营能力，在合作操盘中更多把生产端拿过来，同步扩大代建业务规模，把卓越运营打造成中南真正的优势竞争标签和利润来源。

3、两主两辅多联动，有中南特色的永续经营能力

两主是中南建设旗下地产和建筑两大核心业务板块；两辅一是城乡建设和运营，二是优势城市核心商业资产的持有；多联动是指中南控股旗下的相关业务板块的有效联动。这里重点介绍两辅的考虑及多联动的配合。

首先，中南控股拥有围绕地产和建筑两大主航道的完整上下游产业链布局，包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等若干业务板块，这使中南建设在城乡建设和运营领域具有相当潜力和特色，除前期南通CBD、盐城城南新区、海门城南新区等一、二级开发建设外，2020年我们还进一步获取了海门足球小镇、常乐张謇小镇、南宁那马项目、云南普洱项目等产城联动及文旅小镇项目。2021年起，我们会聚焦国家十四五规划期间面向都市圈发展、区域协同发展、产业升级、美丽乡村建设等若干机遇，紧密围绕地产开发和大基建领域，在集团内形成组织及业务合力，加大城乡建设和运营业务的突破力度。

其次，中南在商业领域的深耕在不断加速。2020年，我们有六个商场全新开业，并新增四个商业项目储备。2021年，我们会继续坚持商业住宅联动项目的获取，其中包括每年获取一到两个一二线城市的优质核心商业资产，通过三到五年的积累，为上市公司贡献稳定的运营现金流和优质资产沉淀，增强业务对冲和周期穿越能力。

通过上述多业务协同拓展和经营，我们希望未来中南建设的业务、资产和收入结构能更加匹配未来国家发展的战略诉求，也会强化我们长期主义经营观下的永续发展能力。

4、强化人才护城河，为职业经理人和团队赋能

去年我们提到，人才是中南发展的最大护城河。今天我想说，这条河流还要更加汹涌澎湃，我们会以最大善意、有竞争力的薪酬和宽广的舞台，为职业经理人和团队赋能。具体而言，我们仍会进一步合并战区，创造更大的区域发展纵深，加大授权力度；我们也正在调整奖金体系，让贡献者获得更高回报；我们还会持续加大内部培养力度，扩充高管人才储备，加快年轻人才培养，为未来提早奠定人才基础。

我相信上下同欲的力量，也有信心把中南建设打造成为行业内最具吸引力的人才高地之一。谢谢大家！