前言：在22号晚上万科公布了一季报后，万科的议论点主要集中在两方面，一方面是其优异的现金流、超低净负债率和监管三道红线全部合格。另一方面是万科一季报中大幅下跌的毛利率20.41%（笔者查了下这是20年有数据可查中单季毛利率最低了）。好的就不说了，这里重点讨论毛利率。

毫无疑问，对于类似房地产开发企业这种慢周转的传统行业而言，企业的毛利率会直接影响其经营成效。

我们来看下房企龙头万科近五年的毛利率情况：2016-2020年分别为：29.41%，34.1%，37.48%，36.25%，29.25%，前三年上升后三年下滑，平均为33.3%。其实并没有什么简单的线性规律。

不难理解，万科这里的毛利率主要由两点决定，分别是拿地的单价和销售单价的变化。但我们还要注意到的是当房企从拿地开工到开始销售再到结算确认为报表营收并核算出毛利率这中间大概还会有两三年经营期，我们这里为了简便就直接以三年为全周期，例如我们设定2020年万科的毛利率主要是2018年销售的房子确认的营收而来的，而2018年销售的房子又主要是2017年购买的土地所建的。于是我们来看下数据：

1.过去七年（2014-2020）万科拿地单价分别为（单位为万/㎡）：0.44，0.49，0.65，0.79，0.54，0.63，0.67。

2.过去六年万科销售单价：1.26，1.32，1.47，1.5，1.53，1.51。

综上、我们以2018-2020年万科的毛利率为例2018年的毛利率为37.48%，它是由2016年的销售单价和2015年的地价决定的。2019年的毛利率为36.25%，它是由2017年的销售单价和2016年的地价决定的。2020年的毛利率为29.25%，它是由2018年的销售单价和2017年的地价决定的。通过比对，我们可以很轻松的看出2018-2020年万科毛利率的下滑主要是因为其所对应年限的地价涨幅大于销售单价的涨幅所致，如2019年毛利率所对应的地价涨幅为32.7%，所对应的销售单价涨幅仅为11.4%；2020年分别为21.5%和2%。

于是我们再预测2021年的毛利率，它是由2019年的单价和2018年的地价决定的。万科2019年的单价涨了2%，而2018年的地价却降了31.6%。面粉降价，面包涨价，毛利率反弹信号明显确立。当然，为什么2021年一季度的毛利率继续下降了，我想可以从两方面解释，一是结算结构不同的可能性导致。二是2021年一季度的结算难免有可能依旧包含部分2017年超高地价下的房屋，毕竟去年疫情会影响延后部分。同理，我们再估算下2022年万科的毛利率，2020年万科的销售单价涨幅-1.3%，2019年的地价涨幅为16.7%。所以我们大致判断2022年附近毛利率可能还会在2021年毛利率反弹的基础上出现回落。

总结：

1.根据以往万科拿地单价和销售单价的情况可以推测2021年一季度万科毛利率如此大幅度的下滑绝非常态，这也与万科管理层一贯强调的稳健经营风格相悖。

2.万科一季度的报表业绩通常都只占全年很少一部分，且结算结构也直接影响毛利率，于是参考价值更小。

3.未来一年内万科毛利率反弹信号信号明确。

4.结合行业和政策而言，未来几年房企面临的是供给侧改革，行业短期难有高毛利率，但是可以确认的是供给侧改革下行业集中度提升速度会加快。

注：本文着重对万科毛利率走势的分析和预测。但是需要注意的是报表毛利率依旧是管理层可以合法适当调节的。所以我们或许不必太执着于万科接下来真实毛利率的反弹，而是应该关注万科对于市场占有率的提升情况以及自身经营健康情况。让我们因上努力，果上随缘吧。

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