在调控新政出台后，火热的合肥楼市正逐渐降下“虚火”。

  近日，合肥市住房保障和房产管理局连夜发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，提出八条调控措施。《通知》明确规定，对于热点楼盘，将实行“摇号+限售”政策。登记购房人数与可售房源数比例大于(含等于)1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构及相关部门监督。除此之外，公证摇号销售商品住房时，不低于30%比例的房源将用于刚需购房。且对于摇号所购房源，自取得不动产权证之日起3年内，不得上市交易。

  新政的“降温”效果明显。在新政出台一周后，《中国经营报》记者实地走访发现，在合肥房地产的一手住宅市场上，此前预计于今年4月入市的热点楼盘，如今开盘时间纷纷推迟。4月13日至14日，记者连续走访了位于合肥市滨湖、包河、瑶海等区域的宝能城、绿城·添园、中天·胜利58、伟星玖玺台等热点项目。在走访中，部分楼盘的销售人员拒绝了记者的看房要求，表示不接受新客户，而有的楼盘则以维修为由关闭了售楼处。

  记者致电致信上述部分项目的开发商，其中融创滨湖湾的负责人向记者表示：“已经确认参与摇号，在等待相关细则出台。”而其他项目方，截至发稿前，记者并未收到具体回复。

  而对于部分楼盘或存在的“捂盘”嫌疑，4月15日，记者联系了合肥市住房保障和房产管理局(以下简称“合肥市房产局”)，该局房地产市场监管处相关工作人员向记者表示：“若有市民反映，监管部门一定会进行调查。”

  看似平静的合肥楼市，依然暗流涌动。

  停止验资，多个热点项目“刹车”

  作为合肥瑶海区市中心的知名“烂尾楼”项目，中天·胜利58的售楼处，已于3月末正式对外开放。开发商安徽中天投资集团在2006年拿到该项目所在地块后迟迟未推进，该项目已经被陆续闲置了15年。

  最近随着合肥楼市升温明显，该项目也突然被按下“快进键”。“现在楼盘的主体结构已经建到第六层了。”该项目销售顾问武鸣(化名)告诉记者，“可售房源总共是200余套，计划一次性全部推出，预计明年交付。”

  该项目原本计划于4月份开盘，但是在合肥楼市新政出台后，目前该项目的开盘时间已经被推迟。武鸣称：“新政出台后，我们还在观望，目前计划可能是在5月开盘。”

  事实上，在4月5日，新政开始实施之前，位于高新区的龙湖CBD项目便已经自主采取了公开摇号制度。房地产市场监管处的工作人员告诉记者：“这个项目是自主进行了公证摇号，当时新政还没有出台，政府没有强制要求。”

  对于楼盘可能被强制性“摇号”，武鸣显得有些忧心：“我们是小户型楼盘，且附近引进人才比较多，需求量大，因此有购买意向的人比较多。”而为了避免触发“摇号”机制，以留住更多有能力支付全款的客户，武鸣称：“我们会控制人数，当意向顾客达到一定比例的时候，就会停止验资。现在为了降热度，开发商都没有对外做宣传。”

  不过，记者于4月14日至15日多次致电致信该项目开发商，但是截至发稿并未收到回复。

  同样为了减少新增客源，避免“摇号”，位于瑶海区的伟星玖玺台项目销售则选择了提高验资门槛的方式。“此前已经进行过一轮验资，之前验资门槛是30万元左右，这一轮验资大概是4月底前结束，为了逼退一部分新增客户，验资标准被提到了100万元。”该项目销售人员也同样向记者表示，受新政影响，项目计划开盘时间已延迟到5月。

  与此同时，在合肥市的热点区域滨湖，记者走访却发现，除了延迟加推的时间，部分楼盘由于人数过多已经停止验资，有项目方甚至以“在维修”为由拒绝了新客户的看房要求。宝能城二期的销售人员便告知记者：“开盘时间被推迟至今年年底，目前不接待看房顾客。”

  而此前滨湖区的热盘——绿城·添园(备案名为“湖滨兰园”)项目销售部已经大门紧闭，门外入口处仅有一位工作人员职守。他告诉记者：“目前售楼部正处于维修期间，销售人员也不在售楼处”。

  记者在售楼处大门外部看到，该项目开发商安徽舜鸿房地产开发有限公司于4月10日发布了一则对外公告。内容显示：“近期正在进行检修，维修期间暂停开放”。而记者透过售楼处的玻璃观察发现，内部并无相关的施工人员在进行维修。

  在合肥市住房保障和房产管理局的官网上，记者注意到，该项目在4月5日新政出台当天拿到了商品房预售许可证。合肥房产局市场监管处工作人员向记者透露：“此前已经问询过该项目，企业的反馈是之后会参加公开摇号，目前尚在等待相关细则。”

  滨湖区另一个热点项目融创滨湖湾的销售李玲(化名)则向记者透露：“我们应该是合肥市第一个，即将触发强制性摇号机制的楼盘。”但是对于具体开盘时间，她也同样表示：“目前开盘时间不确定，预计是在5月份。”

  “虽然此次该项目一期将推出300套房源，但是目前接受验资的客户数量已经接近2000组，而且都是全款支付。”李玲向记者强调：“在‘摇号’政策上，我们会遵照政策的要求。若是推出公开的线上报名平台，那么新的购房者便还有机会，我们无权干涉报名情况，等公开售卖的时候我们再进行验资即可。”

  供需失衡 “茶水费”等违规暗流涌动

  从去年开始，在合肥部分热点区域的房地产市场上，出现了“暗箱操作”的现象。“捂盘”“号头费”“茶水费”“价格指导委员会”等市场乱象层出不穷。这曾引发部分本地居民在线呼吁，要求“把合肥楼市还给刚需”。

  李如(化名)在今年年初看了一些新开的楼盘和二手房源，她表示：“希望可以在滨湖购房，但比较困难。有些楼盘，企业会优先提供给全款支付的购房者，我的一个朋友为了支付全款，通过违规使用经营贷的方式套取了资金。”

  李如还向记者透露，合肥楼市也出现了一些违规现象：“有些新开楼盘的房源会被内定，即所谓的有‘内部关系人’。除此之外，有些甚至还要加付‘号头费’。二手房市场则一天一个价，导致刚需客很难买房，政务、滨湖、高新已经成为炒房客的天堂。”今年进入3月之后，合肥市监管部门开始施行针对性的管控措施。

  在3月11日，市房产局、市市场监督管理局召开了房地产领域重点企业约谈会，对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构进行了约谈。

  而针对业主哄抬房价、煽动集体涨价问题，有报道显示，在3月18日、3月23日，合肥市公安、市场监管、房产管理等相关部门联合对“博澳丽苑”“中铁国际城”5名人员分别进行约谈教育。其中，3人被采取限制本市商品房屋交易措施。合肥市房地产中介协会则在3月18日发布文件，表示将就收取“号头费”等违法违规行为收集线索。

  与此同时，合肥市市场监管局重拳出击，开展房地产市场集中整治活动，严厉打击房地产违法广告问题。该部门4月8日发布的通知显示，近期合肥市场监管部门对三起发布房地产违法广告的行为进行了立案调查，并分别作出罚没款20万元的行政处罚。

  而楼市乱象的根源，则是2020年合肥楼市的火热行情。“尤其是从去年11月开始，合肥楼市的成交量一直处于高位状态。”克而瑞中国房地产数据显示，在今年3月份，合肥市新建商品住宅的成交面积达到105万平方米，环比增加32%；而在今年前两个月，合肥二手房累计成交量达到148万平方米，同比增加444%。在11个典型二线城市中，处于领涨地位。

  上述数据显示，合肥市3月份的供求比是0.7，库存量为405万平方米，环比减少7%，同比减少了31%；消化周期则为4.3个月，环比减少3%，同比减少了67%。

  此外，上述业内人士还向记者透露，合肥的发展前景比较好。2020年，合肥市首次迈入GDP“万亿俱乐部”，成为全国TOP20的城市。此外相较于周边地区，合肥楼市具有明显的价格优势。这使得当地房产成为部分投资者的首选，最终导致“炒房客”涌入合肥楼市。

  “被约谈”后加大监管力度

  4月5日晚间，合肥市住房保障和房产管理局连夜发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加土地供应、限制学区房入学年限、热点区域限购、热点新盘“摇号+限售”，到限价、严查购房资金来源、增加租赁住房、打击市场乱象，此次合肥市“集百家之长”，融合了此前多地实施的调控政策，对楼市开启了“多维调控”。

  楼市火热的问题也引发了高层的关注。4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹对合肥等5个城市负责人进行了约谈，要求坚决遏制投机炒房，并强调了“切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标”。

  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也向记者透露：“本次住建部约谈的5个城市均为近期市场热度较高、房价涨幅或地价涨幅较高的城市，这几个城市市场情绪和预期明显不稳。”

  4月15日下午，记者从合肥市房产局获悉，合肥市房产局、司法局联合发布了《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》，对“摇号”细节做出了规定。文件指出，开发商不得设置有利于特定关系人、以及价外收费等登记条件，并且“对刚需购房登记人不得设置首付款超过金融机构确定的贷款首付比例的登记条件”。

  而购房人则应如实登记，“对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，3年内取消其摇号购房登记资格。登记购房人通过公证摇号选到房后累计放弃购房2次的，自最后一次选房结束时起，暂停其在本市摇号选房资格6个月。”

  而在二手房市场，合肥还对部分区域购买二手房的限购政策做出了最新规定。根据《通知》，在合肥市区范围内拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭，在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房的将被暂停。

  对于问题突出的学区房炒作问题，合肥在最新的调控政策中规定，自2021年新入学起，实行同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

  4月13日，记者走访了位于滨湖区的学区房。当地中介表示：“目前价格只能说是趋于稳定了，没有继续大幅向上涨。当然确实也有一部分业主心态出现变化，加之急需要钱，因此有降价出售的案例。”

  合肥贝壳研究院数据显示，新政出台后，在4月6日至4月11日期间，在《通知》中规定限购的区域，二手房的成交价格较前一周，普遍出现了不同程度的回落。其中，滨湖区内的成交均价由2.5万元/平方米跌至2.3万元/平方米左右，较前一周环比下跌9.9%；经开区的限购区域内，价格也跌至3.15万元/平方米左右，较前一周环比下跌7.4%；蜀山区的限购区域跌至3万元/平方米左右，较前一周下降12.7%；庐阳区限购区域二手房的下降幅度最大，较前一周下降了29.2%，目前价格维持在2万元/平方米左右。

  在此次约谈中，合肥等城市也表示，将密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保稳地价、稳房价、稳预期目标。

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