限贷限售限价背景下，总有开发商为了利益出奇招与调控旨意背道而驰。

      近日，上海嘉定某项目因被举报存在“只接待预约客户，其他客户一律不得进入“等蓄客调查行为，遭嘉定区房管局紧急约谈，要求对违反《认购规则》的情况立即进行整改。

  据和讯房产调查发现，违反《认购规则》，私自挑选购买力强的客户的现象层出不穷。为了不触发上海新实施的“积分制”购房制度，各开发商在认筹期间“别出心裁”的想出许多方式，或暗示客户放弃认筹，或删除非优质客户，或要求高额认筹金等，以此降低认筹比例，从而规避房源限售，加速资金回笼。而这一操作方式则变相优先将房源销售给能支付更高首付比例的客户，对投资客形成利好，伤害刚需，与“房住不炒”、保护刚需的调控旨意相向而行。

  01 某房企暗箱挑客遭约谈

  “没有五成首付，就不要想认筹此盘，现在项目还没拿到（预售）证。”上海嘉定某项目看房客表示在开盘前一天前往项目售楼处后，一销售这样告诉他。

  4月4日该项目开启认筹后，网传图片显示售楼处门口保安戒备森严，只接待预约客户。非预约客户要联系销售，若联系不上需等9号再来，然而该项目的认筹时间却在4月8日14:00截止。这就意味着，无预约、非优质客户被挡在售楼处门外了。

  在舆论发酵后，嘉定区房管局约谈了该开发商，要求对违反《认购规则》的情况立即进行整改。随后该公司发布公告表示，凡符合本市购房资格的认购人，均可在4月8日10时至14时到项目售楼处先行登记，相关认购材料可于4月11日17时前补齐，公证摇号及选房时间不变。

  据上述访客表示，就在该项目开启认筹的当天下午，项目认筹客户群里多人表示自己遭开发商以各种理由劝退。同样存在劝退情况的还发生在该开发商位于闵行的一个项目，据了解，闵行该项目存在“验资700万才能看房”、“追问是否全款买房”、“贷款不接受、公积金都不行”等挑客操作。

  据了解，这些不达要求、被劝退的客户大部分为低首付的刚需客户。

  业内人士表示，现在银行贷款速度慢了，住宅价格也被限定了，部分开发商的处置方式是优先选择能够加速项目回款的客户，这也就意味着全款的客户更吃香；一般而言，有能力全款或者高首付比例购房者以投资客为主，普通刚需购房者很难支撑高额的首付比例，开发商的操作对刚需来说是一种伤害，而政策调控更倾向于保护自主需求的刚需购房者。

  该业内人士还表示，开发商这种行为存在歧视性倾向，人为的将客户分成了三六九等。

  同样这样操作的还有万达钻石湾、尚海湾等项目。

  据媒体报道，万达钻石湾在认筹前曾在媒体沟通群发布消息称，“万达钻石湾项目开启认购前后，请诸位尽量不要发任何关于钻石湾的内容。如果实在要推送，还请先发我审阅一下”，蓄客期间，来自市区的客户也被销售或明或暗的劝导放弃项目认筹。

  尚海湾年后将售楼处拆除,疑似存在拒客行为。据网络爆料，于3月17日，该项目开始偷偷认筹，且明面认购地点和实际认购地点不是一处。一房产中介告诉和讯，该售楼处在年前就已处于关闭状态。

  为了解项目详情，和讯房产拨打售楼处电话询问情况，销售人员表示低积分购房者基本没戏，现在认筹的高分客户已经能够覆盖推出的房源数量，建议放弃，认筹期间需要缴纳认筹金280万，且购买小户型者要强制认购80万车位费。

  业内人士指出，该项目应该是处于不缺客的状态，通过拆除售楼部，项目不再公开销售，则可以减少认筹比例，同样可以规避“积分制”的限制，是变现拒客的行为。

  02 政府重拳整治违规乱象

  售楼处近日的种种乱象与开发商为了实现快速去化又不触发积分制致使房源限售紧密相关。

  1月21日，上海发布“沪十条”，其中，为了保障首套房刚需者的合理住房消费，“沪十条”规定一旦拟认购对象的总组数与准售房源套数超过1.3:1的，将触发积分制，按照积分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单。

  根据积分制度来看，首套房客户群体往往拥有较高积分，而从限贷政策上看，无房无贷者首付比例为35%，而积分低的二套房客户普通住房首付比例为50%，非普通住房首付比例为70%。

  为了避免房源限售和保证回款，部分开发商选择在控制认筹比例的同时，先行筛选有强购买力的客户。据了解，暗示积分较低者放弃的尚海湾最终项目认筹率未达到130%。

  此类回避“积分制”的操作最早可以追溯到金地峯范，金地峯范是自“沪十条”发布后最早开启认筹的三盘之一，在蓄客期间，金地峯范设定了130万元的认筹金，同时每日仅安排80组客户到场认筹，未成功预约者无法登记，凭此操作，金地峯范以106.39%的认筹率收尾，避免了触发积分制。

  种种乱象下，嘉定区房管局率先出击，约谈违规开发商，业内人士认为，政府约谈向市场传达出积极控制违规现象的态度，其快速反映的行为也表明，监管局密切注视着市场，不会坐事不理任何动摇市场稳定的行为。和讯房产后期也会持续关注开发商新盘情况，做好舆论监督工作。