2020年以来，经营贷违规流入楼市的现象有所抬头，不仅提升了炒房资金“杠杆”，还助长了房地产投机气氛。

  为了防止经营用途贷款违规流入房地产领域，3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营。

  “各监管机构要加大监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。”三部门有关负责人强调。

  多地已采取相关措施

  去年以来，受疫情影响，政策加大了纾困中小微企业的贷款力度，不少银行经营贷利率更是低至3.5%，低于普通按揭贷款利率5%至6%的水平。“这诱使部分购房者转向申请经营用途贷款来购买房产。此外，部分房产中介、贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，也成为背后的推动力量之一。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示。

  有地方监管人士告诉记者，他们在检查中发现，个别房贷首付款来源核实不审慎，有些首付款资金来源并非自有资金，这其中也包含部分经营贷，银行在这个过程中对贷款资料的收集并不完整，贷后环节也存在“一贷了之”的问题，主体责任缺位。

  总体来看，经营贷流入楼市，提升了炒房资金“杠杆”，这背后的风险隐患值得关注。对此，在《通知》发布的同时，三部门有关负责人提到，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响了房地产调控政策效果，挤占了支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

  事实上，针对2020年以来经营贷违规流入楼市的现象，今年以来，银保监会不断强化资金流向和用途管理，防范房地产领域金融风险。北京、深圳等多地监管部门均对辖内商业银行开展了专项核查，并出台专门制度等强监管措施，严控经营贷违规进入楼市的行为。其中，广东地区发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户；深圳银保监局针对发现的问题责令银行立查立改，提前收回了21笔涉嫌违规贷款，涉及金额为5180万元；北京地区自查发现涉嫌违规流入房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

  严监管已有一定效果。融360大数据研究院研究员李万斌表示，虽然经营贷利率在今年一季度还没有出现大幅上涨情况，但经营贷的收紧趋势已经显现。其中，北京地区要求尤其严格。在贷前审核方面，招商银行(600036,股吧)和交通银行都新增了公司经营和股东变更方面的放款条件。在贷后管理方面，很多银行都在核实已发放经营贷的企业是否仍在正常经营，是否正常报税；同时，通过大数据对住房按揭和经营贷审批间隔时间较短的可疑客户进行重点资金流向审查。

  多类信息交叉验证借款人资质

  对于经营贷流入楼市的问题，市场人士普遍认为，资金多次流转掩盖了经营贷去向，监管部门和银行核查难度较大。

  “银行的贷款资金用途、流向监控是一个‘老大难’问题。”董希淼认为，对于非受托支付的贷款资金，银行主要审查其在银行体系的流向。如果贷款资金跨行转入多个账户或直接提取现金，对单家银行而言，就非常难以监控。对受托支付的贷款资金，除了审查其在银行体系的流向之外，银行还会关注受托支付对象的资质和背景，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。如果发现贷款用途可疑，就会要求借款人或客户经理说明融资需求背景，调查贷款用途的合理性、合规性。

  对此，《通知》从多个角度提出了要求。例如，针对贷款企业资质，要求不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款；对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。在贷前，对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理；不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。在贷中、贷后，要密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查；要落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。另外，针对此次经营贷流入房地产存在明显漏洞的中介环节，要求对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。

  “政策再次体现了‘房住不炒’这个基本定位。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉在接受记者采访时表示，《通知》正本清源，厘清了经营贷原本该有的用途，即支持实体经济，而不是用于购房投资投机，同时也维护了真正有自主性和改善性需求购房者的正当权益，发挥了差别化信贷政策的作用。

  满足正常购房需求与企业融资

  金融监管研究院院长孙海波认为，《通知》虽然量化指标不多，但从企业成立时间、持有抵押房地产时间以及信贷需求审核、贷后管理等多个维度进行控制，至少在短期会对房抵贷流入房地产市场产生一定的遏制作用。

  对经营贷用途的严查是否会使企业和个人的合理融资受到影响？对此，有关部门负责人回应称，当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，在一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。此外，《通知》还特别强调，银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。

  “房子是用来住的，不是用来炒的。”基于这一原则，有关部门负责人表示，后续要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。同时，有关部门将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产市场问题的专项排查。

  董希淼建议，金融监管部门应借助监管科技手段，构建覆盖全行业的信贷资金流向监控系统，提升贷款用途监控的能力和效率。“此次《通知》提出，有助于提高借款人挪用贷款用途的违规成本，从源头上遏制信贷资金违规流入楼市、股市等。”董希淼表示。

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