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时间回到2009年6月30日下午，北京要卖一块“绝版地块”。

这块地位置很好，东四环里面，离国贸只有5公里，面积有28万㎡。

这块地2004年就被卖过，42万㎡拍出了18.2亿的价格，但是当时房价还没起飞，竞拍成功的开发商居然没交割，政府只好收回，闲了4年也没人要。

到2008年，这块地又被推出来了。当时房价已经有了上涨的趋势，潘石屹和郁亮都看中了这块地，预估楼面价7000元/㎡，可惜当时识货的人不多，居然因为竞标公司不足3家流标了。

2009年，这块地再入市。这时候，大家基本都知道房价要涨了。

虽然面积缩减成了28万㎡，但京城里数得上名号的地产商基本上都来了，已经瞄了好几年的潘石屹势在必得。

这时候，有老友提醒他，别太高兴，去了也拿不着。

可老潘肯定不甘心啊，去了一看，都是熟人，只有后排拿3号牌的一位戴眼镜的斯文年轻人看起来面生，潘石屹跟他打了个招呼，顺便问一下是哪家公司，人家也很谦虚，说是一家“小公司”。

拍卖开始，价格不断拉高，万科在33.1亿时举过一次牌，但很快价格被叫到了36.8亿。

比起五年前来，面积小了三分之一，但这时候的价格已经贵了一倍。

这还没到终局。因为拿着3号牌的那家“小公司”这时候才开始出价。

很快，“小公司”逆袭，在39.5亿的时候，潘石屹被保利PK出局，而保利最终也没抗住“小公司”的出价，40.6亿，保利出局，“小公司”以单价、总价“双料地王”的方式，拿下了这块地。

舆论就惊呆了，楼面价1.6万，当时周边的二手房才1.4万，这盖完了得卖多少钱？

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当年，这个“小公司”叫中化方兴，名头不大，但规模不小。

它刚从母公司手里拿到了包括上海金茂大厦在内的不少高端物业，而且也在香港上市了，背靠央企中化，是根正苗红的“豪门”。

现在，中化方兴的名字大家更熟悉——中国金茂，是Top20的房企。

买了这个地王，接下来怎么操作呢？

当年的路子还是不少的，比如改规划，给楼层拔高以及置换土地用途，但这条路直接被否了。

那只剩下一个办法了，成本在那放着，想赚钱只能做豪宅、卖高价。

没几年，项目入市了。

市区豪宅，豪华装修，开盘4.5万，比周边房价高80%，别说，北京有钱人真多，他们是只买贵的不买对的，2小时卖了35亿，当年的销冠。

既然做了这个定位，那宣传肯定得跟上，房子、位置、物业之外，就拿业主说事吧。

比如明星，别说，在金茂府买房的明星还真不少，娱乐界、体育界的都有。

2013年杨幂被拍到出现在金茂府的时候，售价是8万多，2018年离婚抛售的时候，杨幂也大赚了一笔，据说金茂府的房子她还有好几套；

女星董璇也被爆住在金茂府，670平方米大宅价值过亿；

而拍了《唐探》系列的陈思诚和佟丽娅，也将爱巢筑在了这里。

还有不少明星也都在这买过房，像李易峰、黄海波之类的。

这个策略很见效，有几年根本没房源，偶尔有一套5000多万的房源出来，也是疯抢，如今单价早就涨了3倍多。

金茂的府系产品也因此名声大噪。

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有了成功前例，那就照着来吧。

在2016这个“地王年”里，金茂风头强劲。在深圳、郑州、厦门和南京，拿了不少地王，20亿的地都是小意思，80亿也不算高，那几年拿地的钱就花了几百亿。

不过这个时间点现在看来一点也不好。

大家都知道，2015年是中国金融领域的一个转折年份，之前各种“金融创新”玩得飞起，杠杠率高高在上，当年股市上半年气势如牛，下半年急转直下，出现了千股跌停的奇观，这给高层的冲击很大，“密切防范金融风险”就是那时候权衡后的结果，这个思路一直持续至今。

各种创新被禁止，收购被叫停，资管新规出台，房地产的钱越来越紧，调控越来越严。

那几年拿地王的，还真挺艰难，个别地王项目都快把开发商拖死了，金茂也没法独善其身。

像南京的河西地块，楼面价3.7万，入市的时候，南京限价3.5万，而且还是精装修的价格，这个价格不能卖啊，于是只能拖着，等拿到第一张预售证，已经是2019年11月了，5.2万的均价只能是勉强保本。

而厦门金茂悦最低价比楼面价高不了多少，基本是亏的。

郑州的金茂府，楼面价3.7万，开盘5.8万，差不多是河南第一高价了，这个价格是当地均价的4倍多，咋卖呢？

而深圳龙华金茂府也不顺利。

当年就是现售试点，没有预售的资金可以周转，只能盖完了卖现房，房子一盖就是3年。深圳虽然是房价中心，但是卡位豪宅的金茂府并没有处在传统的豪宅区，周边的房价也就6、7万，而当初拿地的成本是5.7万，不好卖啊。

地王解套，靠另一个地王，金茂需要一个救兵。

别说，后来附近还真出了一个新地王，6.5万的楼面价超过了金茂不少，于是在2019年末，龙华的金茂府终于上市了。

10.3万的均价在深圳不算高，但直到现在，根据深圳地产信息平台的数据，登记的666套住宅，至今还有192套没卖出去，库存接近30%。

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最近，中国金茂公布了盈利警告：2020年的房子卖得不错，签约销售额2311亿，同比增长43.71%，但是盈利不行，下降了40%-50%。

再看单价，也确实差点，去年的销售均价只有2.05万/㎡，比2019年单价还低了1000元，而计提减值的部分，差不多计提掉了整个2019年全年的利润额。

同时，公司的负债也不轻松，中报数据显示，金茂有2980.27亿的债务，最近他们又发了不少债券，总负债应该已经超过3000亿了。

各种难，于是大家能看到，这两年，金茂也加入到了卖资产的大军里。

宅地是香饽饽，那就找人增资入股开发，比如在台州的宅地；

刚从母公司中化手里接过来的青岛部分地块，手里还没捂热乎就打算卖了；

支援别人的，现在也撤了，比如雅居乐郡兰庭。

这么操作当然是为了满足监管需求，为了能够继续拿到钱，行业的艰难，地王也能感同身受了。